Ипотека земельных участков

Как и все финансовые рынки, рынок ипотечного капитала делится на первичный и вторичный, а в зависимости от типа недвижимости — ипотечные рынки жилья, доходной недвижимости, промышленной недвижимости и т. д.

Ипотечные кредиты в форме стандартизованных договоров ипотеки (закладных) могут обращаться на вторичном рынке в нескольких формах.

То есть, с одной стороны, залог есть способ обеспечения обязательства должника путем установления его правовой связи с кредитором, а с другой - способ обеспечения правовой связи залогодержателя с заложенным имуществом.

Национальные институты ипотеки характеризуются существенными различиями и давно выделились в самостоятельные разделы имущественного права, состоящие из десятков правовых актов.

По своему экономическому содержанию ипотека выполняет следующие функции:

- создание механизма создания и привлечения дополнительных финансовых средств, для поддержания и развития материального производства;

- создание дополнительного инструмента обеспечения оборота и перераспределения имущества в случае, когда применение других механизмов оборота (например, купли-продажи и приватизации) юридически невозможно или экономически нецелесообразно;

- создание многопорядкового мультиплицируемого фиктивного капитала на основе закладной и производных ипотечных ценных бумаг, а также институтов вторичного рынка ипотечных кредитов.

В общей форме разная направленность имущественных интересов субъектов отношений ипотеки заключается в следующем:

- залогодатели заинтересованы в максимизации объема привлеченных дешевых финансовых ресурсов на единицу оценочной стоимости заложенной недвижимости;

- банки-кредиторы заинтересованы в обеспечении возвратности ссудных ресурсов и максимизации доходности по операциям ипотечного кредитования;

- общество в лице государства заинтересовано: в разумной капитализации национального недвижимого имущества и обеспечении его оборотоспособности; в ликвидации разрыва между финансовым и производственным капиталами; в неинфляционных механизмах поддержки производства; в пополнении доходной части бюджета, в том числе при помощи методов налоговой ипотеки.

При разработке закона, регулирующего отношения залога недвижимости (ипотеки), нужно учитывать наличие различных схем обеспечения исполнения обязательств, например, заемщика, за счет принадлежащей ему недвижимости. В мировой и отечественной хозяйственной практике используется несколько основных схем такого обеспечения.

Схема 1. Отчуждение (продажа) вещных прав заемщика на объект
недвижимости, служащий обеспечением обязательств, в пользу кредитора по основному обязательству и одновременное взятие этого объекта заемщиком в аренду с правом выкупа после исполнения основного обязательства Формально окончательное отчуждение (продажа) недвижимости в этом случае приобретает условно отложенный характер. Эта схема наиболее простая, не требует дополнительного законодательного обеспечения и, поэтому надежно функционирует даже в условиях нынешнего правового вакуума в России.

Схема 2. Коммерческий залог недвижимости (ипотека) – схема более эффективная, но и более сложная, ее юридическое обслуживание требует специализированных правовых норм.

Основное отличие схемы 2 от схемы 1 заключается в том, что вещное право, например, право собственности на заложенную недвижимость, полностью или частично остается у залогодателя, который только создает и отчуждает в пользу залогодержателя, производное залоговое право, носящее обязательственный или вещный характер. Причем закон должен гарантировать отсутствие ограничений по созданию залоговых прав, так как ограничение или лишение залогодателя возможности создавать и реализовывать (отчуждать) ипотечные права есть возврат к схеме 1. Другое различие между рассматриваемыми схемами заключается в степени соучастия контрагентов. Ипотечная схема обеспечивает большую сбалансированность имущественных интересов сторон сделки.

Но главное преимущество схемы 2 заключается в большей ее
эффективности благодаря мультипликативному эффекту. Собственник вещного имущественного права на недвижимость с фиксированной оценочной (страховой) стоимостью может учредить ипотечные права (материальными носителями, их удостоверяющими, являются специальные коммерческие инструменты - закладные) нескольких порядков, создавая инструменты фиктивного капитала первичные, вторичные, третичные закладные. Оценочная стоимость созданных, таким образом ипотечных прав может значительно превышать оценочную стоимость вещных прав на объект ипотеки.

Увеличение объема привлеченных денежных ресурсов на единицу
оценочной стоимости объекта ипотеки обеспечивает достаточные средства для надежного страхования неизбежно повышающихся рисков кредиторов. Страхование этих рисков может производиться как прямо - страховыми организациями, так и косвенно - путем диверсификации рисков при помощи специальных институтов вторичного рынка ипотечных кредитов и закладных, обеспечивающих ликвидность производных ипотечных, ценных бумаг, эмитируемых под гарантии государства.

Традиционная для России юридическая схема ипотеки базируется на сохранивших и ныне свою актуальность нормах классического римского права об имущественном залоге, которые предусматривали следующее:

- предмет залога оставался как в собственности, так и во владении залогодателя;

- в случае неудовлетворения по обязательству кредитор получал
право истребовать этот предмет, у кого бы он к тому времени ни находился, продать его и из вырученной суммы удовлетворить свое требование;

- поскольку при ипотеке не происходила передача в собственность кредитора заложенного имущества, а допускалась лишь его продажа, должник, являющийся собственником имущества, мог его заложить несколько раз, что порождало очередность в удовлетворении претензий кредиторов;

- право требовать продажи залога признавалось только за первым залоговым кредитором, а последующие кредиторы по очереди получали удовлетворение за счет остатка от вырученной суммы после предыдущего кредитора;

- в случае недостатка средств, вырученных от продажи залога, для удовлетворения всех кредиторов предусматривалась возможность предъявить обязательственный иск в общем порядке на другое имущество должника.

В рамках этих классических норм складывались и развивались традиции хозяйственного применения и правового регулирования ипотеки в России. Причем, например, в соответствии со ст. 1587 Гражданского уложения (конец XIX в.) залогом недвижимого имущества обеспечивались договоры трех видов: с государством (казенная ипотека); между частными лицами (частная ипотека); по займам в кредитных учреждениях (банковская ипотека). Во всех случаях сохранялся ипотечный характер отношений контрагентов: залогодержатель-кредитор не становился собственником (владельцем) залога.

Залоговое (ипотечное) право в настоящее время является обязательственным имущественным правом в отличие от права собственности и других вещных имущественных прав. Оно создается владельцем вещного имущественного права при вступлении в силу договора об ипотеке и может быть ликвидировано залогодателем в любой момент путем выполнения основного обязательства, что позволяет рассматривать залоговое (ипотечное) право как производное от вещного имущественного права. Поэтому договор ипотеки - условная сделка, которая может быть реализована путем взыскания (продажи) объекта залога только в случае нарушения залогодателем выполнения основного обязательства. До этого момента ипотека является только обязательственным обременением вещного имущественного права залогодателя, связанным с необходимостью сохранения правового и физического состояния объекта ипотеки.

Две основные правовые традиции института залога отражают его двойственную природу. С одной стороны, он носит акцессорный (дополнительный) характер по отношению к основному обязательству, исполнение которого обеспечивается залогом, а с другой – выступает как производное от вещного имущественного права залогодателя.

Особенность залога по сравнению с другими способами обеспечения исполнения обязательства (поручительством, задатком, неустойкой, гарантией и т.д.) состоит в том, что он носит вещно-правовой характер. Залог обладает наиболее типичным свойством вещных прав – правом следования. Оно означает, что право как бы следует за вещью.

Вещь либо иное имущество, переданное в залог, в чьей бы собственности оно ни находилось, обременено залогом до прекращения действия основного обязательства. Во всех случаях право залога сохранит силу, так как оно заключено не в личности залогодателя, а в заложенной вещи. Можно сказать, что исполнение основного обязательства обеспечивает вещь, а не должник.

В то же время залог не является вещным правом в такой степени как, например, право собственности. Имея в некоторой степени, вещный характер, залог в своей основе остается способом обеспечения исполнения обязательств. Вещность залога существует лишь постольку, поскольку она в состоянии обеспечить выполнение основного обязательства.

Таким образом, юридическая конструкция залога способствует регулированию двух видов правоотношений:

- основного – между залогодателем и залогодержателем;

- второстепенного – между залогодержателем и вещью.

Теория и практика показывают, что интеграция рынка недвижимости и фондового рынка происходит принципиально иным путем. Процесс предоставления кредитными институтами ипотечных кредитов и обслуживание выданных кредитов (сбор платежей) происходят на "первичном" рынке. На "вторичном" рынке ипотечных кредитов осуществляются продажа кредитором выданных им ипотечных кредитов инвесторам, а также перепродажа этих кредитов одними инвесторами другим. Необходимо напомнить, что до революции 1917 г. в России существовал развитый вторичный рынок ипотек.

Чтобы быть проданными на вторичном рынке, ипотечные кредиты должны соответствовать ряду стандартов, главными из которых являются:

- определенное соотношение между размером кредита и стоимостью недвижимости, используемой в качестве залога;

- наличие гарантий юридической чистоты имущественных прав залогодателя на предмет залога.

Во-первых, выданный кредит с правами на его обеспечение может быть продан целиком. Переуступка прав по ипотеке в этом случае потребует государственной регистрации.

Во-вторых, ипотечные кредиты или долевые участия в них могут быть сгруппированы в пакеты, называемые пулами, на основе которых возможен выпуск ценных бумаг (например, ипотечных сертификатов, облигаций и т.д.), обладающих свободой оборота на фондовом рынке.

Поступления от заемщиков, выплачивающих ипотечные кредиты, эмитент будет направлять инвесторам, купившим такие ценные бумаги. Одновременно с этим эмитент ипотечной, ценной бумаги предоставляет инвестору гарантии своевременного возврата основного долга, процентов и т.д. в соответствии с проспектом эмиссии. Использование в России подобных проверенных мировой практикой форм функционирования вторичного рынка ипотек позволит интегрировать рынок недвижимости и инвестиционные капиталы, обращающиеся на фондовом рынке.

Договор об ипотеке заключается в виде закладной. Закладная должна быть нотариально удостоверена и подлежит государственной регистрации. Договор об ипотеке вступает в силу с момента регистрации закладной.

Инвестированное развитие российской экономики в значительной мере определяется организацией ипотечного кредитования, которое выполняет следующие функции:

- финансового механизма привлечения инвестиций в сферу материального производства;

- обеспечение возврата заемных средств;

- стимулирования оборота и перераспределения недвижимого имущества, когда другие способы (купля – продажа и другие) с экономической точки зрения нецелесообразны, а с юридической – невозможны;

- формирования многоуровневого фиктивного капитала в виде закладных, производных ипотечных ценных бумаг и другие.

На рынке ипотечных кредитов действуют не менее четырех субъектов: заемщик, кредитор, инвестор и правительство, имущественные интересы которых имеют специфическую взаимосвязь (рис.5.1).

Рис. 5.1. Субъекты рынка ипотечных кредитов и их прямые цели.

Юридическое содержание ипотеки состоит в обременении имущественных прав собственности на объекты недвижимости при их залоге. В экономическом отношении ипотека – это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения юридически или экономически нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов. В организационном плане залоговое кредитование представляет собой совокупность взаимосвязанных элементов по реализации инвестиционных и коммерческих проектов.

Часть финансового рынка, на котором перераспределяется заемный капитал, обеспеченный залогом недвижимости, называется рынком ипотечного капитала. В качестве ценных бумаг на рынке ипотечного капитала выступают закладные, гарантирующие кредиторам получение платежей по кредиту, а также возможность возврата вложенных средств, при невыполнении заемщиком своих обязательств за счет реализации объекта залога.

Среди кредиторов первичного (где обращаются первичные закладные) рынка ипотечного капитала основными являются коммерческие банки, страховые и трастовые компании, частные кредиторы и т. д. Важную роль на первичном рынке играют федеральные агентства, выполняя на данном рынке, в основном, регулирующие функции посредством осуществления различных правительственных программ.

Главная задача вторичного (где покупаются и продаются закладные, полученные на первичном рынке) рынка ипотечного капитала - обеспечить первичным кредиторам возможность продать первичную закладную, а на полученные средства предоставить другой кредит. Иначе говоря, вторичный рынок перераспределяет капиталы. Под капиталами можно понимать ипотечные кредиты.

К характеристикам ипотечных кредитов относятся:

— величина периодических платежей;

— годовая сумма обслуживания долга и кредитная постоянная.

— остаток кредита,

— процент выплаты кредита;

— отдача кредитора.

Расчет конкретных характеристик будет зависеть от условий кредита, предусматривающих различные схемы погашения. Среди ипотечных кредитов можно выделить кредиты:

— с постоянной нормой процента;

— с переменной нормой процента;

— с перезакладываемым залогом;

— с участием.

Появление трех последних видов ипотечных кредитов связано с
энергичной деятельностью кредиторов по защите своих интересов в
условиях быстро растущей инфляции.

На сегодняшний день преобладает множество схем кредитования с
переменной нормой процента, при этом все они подразделяются на
три категории: с корректируемой нормой процента, с пересматриваемой нормой процента, с индексируемыми платежами.

Кредиты с корректируемой нормой процента предназначены обеспечить защиту кредитора от колебаний нормы процента. При этом механизм защиты реализуется двумя путями — изменением размера платежа с изменением срока погашения кредита.

Кредиты с пересматриваемой нормой процента получили большое
распространение для финансирования жилья. По своей структуре эти кредиты представляют собой обычные кредиты с постоянной нормой процента и размером платежа. Но через определенный период (обычно 3-5 лет) предусматривается шаровой платеж остатка кредита, который в этот же момент рефинансируется по текущей норме процента, и далее процесс повторяется.

Особенностью кредитов с индексируемыми платежами является то, что норма процента, устанавливаемая на весь срок при выдаче кредита, предполагает нулевой уровень инфляции. Но остаток кредита и месячные платежи регулярно корректируются в соответствии с текущей нормой инфляции. Такая методика позволяет производить погашение кредита одинаковыми платежами в реальных суммах, хотя номинальные величины платежей изменяются. Этот вид кредита имеет существенно меньшие начальные платежи, что позволяет покупателю-заемщику приобретать более дорогую собственность за счет более высокой суммы кредита Главный недостаток этого типа кредита связан с налогообложением. При индексации остатка кредита (т. е. при его фактическом увеличении) сумма увеличения может рассматриваться как доход, подлежащий налогообложению. Однако в момент индексации кредитор не получает фактического платежа, потому что в этот же момент остаток кредита рефинансируется на оставшийся срок кредита

В последнее время на финансовом рынке широко используются
ипотечные кредиты с перезакладываемым залогом, что дает выгоду и
кредитору, и заемщику. Но такая схема финансирования, при которой
кредитор выдает кредит под залог всей собственности с принятием обязательств по существующему кредиту, имеет несколько звеньев, и тем самым повышает риск кредита. Например, заемщик, исправно внося платежи второму кредитору, может оказаться перед фактом, что второй кредитор не платит первому Единственный метод в этом случае снижения риска — привлечение для производства расчетов по кредитам третьей незаинтересованной стороны.

Принципиальная схема кредита с участием заключается в том, что
кредитор получает, кроме платежей по кредиту, определенную часть
регулярного дохода или часть от суммы увеличения стоимости собственности, либо и то и другое. Таким образом кредитор косвенно страхует себя от возможных потерь при высоких темпах инфляции. Кредиты с участием благодаря низкой норме процента позволяют приобретать более дорогую недвижимость, а также увеличивать соотношение заем-стоимость.

Согласно Федеральному Закон «Об ипотеке» могут быть заложены земельные участки, находящиеся в собственности граждан, их объединений, юридических лиц и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства, приусадебные земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями, в размере, необходимом для их хозяйственного обслуживания (функционального обслуживания).

При общей долевой или совместной собственности на земельные участки, ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящиеся в общей долевой или совместной собственности.

Земельный участок может быть заложен по договору ипотеки, в котором необходимо указать предмет ипотеки, его оценочную стоимость, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. В договоре ипотеки предмет залога (ипотеки) надо характеризовать таким образом, чтобы установить его местонахождение и наименование, и для идентификации земельного участка, в договоре дается описание данного участка.

Дата добавления: 2013-12-12