Осуществление оценочной деятельности

Процесс оценки – это последовательность действий, выполняемых в ходе определения стоимости. В процесс оценки входят:

1. Предварительный этап.

2. Постановка задачи.

3. Составление плана работ.

4. Сбор и обработка данных.

5. Определение варианта наилучшего и наиболее эффективного использования.

6. Оценка стоимости земельного участка.

7. Оценка стоимости объекта на основе трех общепринятых подходов.

8. Согласование.

9. Составление отчета об оценке.

Предварительный этап оценки состоит из:

1. Определения характера и объема работ, необходимых для выполнения задачи.

2. Определения стоимости работ по оценке.

· Первый способ заключается в выявлении сложившихся на рынке ставок за услуги по оценке данных объекта.

· Второй способ требует подготовки сметы в человеко-часах с разбивкой по персоналу различной квалификации. Эти показатели затем перемножаются на соответствующие почасовые ставки и приплюсовываются к дополнительным затратам. В итоговую стоимость работ включается прибыль (прибыль также может быть заложена в почасовых ставках).

3.Заключение с клиентом договора на услуги по оценке.

· Рекомендуется во всех случаях заключить с клиентом письменный договор на оказание услуг по оценке перед началом работ. Договор должен включать стоимость работ и порядок оплаты.

· Рекомендуемый порядок оплаты: 50% после подписания договора и 50% после завершения оценки, но до (или в момент) передачи отчета клиенту.

· Вознаграждение оценщика не должно основываться на результатах оценки. Это является грубым нарушением Кодекса этики.

· В договоре должно содержаться полное описание оцениваемого объекта, срок выполнения работ, размер и порядок оплаты, право оценщика выступать от имени заказчика при сборе информации и т.д.

· Договор должен также содержать право оценщика и его персонала на инспекцию объекта недвижимости и проведение, если это необходимо, дополнительных расследований.

· Оценщик и клиент должны прийти к согласию относительно цели и назначения оценки. Для устранения возможного непонимания между сторонами, этот пункт также включается в письменный договор.

Постановка задачи. На этапе постановки задачи:

1. Идентифицируется и подробно описывается оцениваемый объект;

2. Устанавливается цель оценки;

3. Устанавливается вид оценочной стоимости (рыночная, инвестиционная либо иная), подлежащей определению в ходе оценки;

4. Устанавливается дата оценки.

Идентифицируя оцениваемый объект, следует прежде всего определить и письменно зафиксировать его местоположение, статус и физический состав.

Цель оценки - это возможность использования заключения об оценочной стоимости. Она во многом предопределяет вид оценочной стоимости, которая должна быть определена, характер используемых данных, принципы, суждения и подходы, которыми руководствуется оценщик. Поэтому однозначное определение и фиксация цели оценки проводятся именно на этапе постановки задачи.

Вид оценочной стоимости, фиксируемый при постановке задачи, должен соответствовать цели оценки и определяться в соответствии с законодательными стандартами и общепринятыми правилами оценочной деятельности. Так, например, для налогообложения недвижимости, принадлежащей физическим лицам, определяется инвентаризационная стоимость, для принятия решения о совершении сделки, в которой имеется заинтересованность, - рыночная стоимость имущества.

Составление плана работ. На этом этапе определяются:

1. График работ по оценке.

2. Источники и способы сбора информации.

3. Затраты на сбор и обработку информации.

4. Оценочная методология, соответствующая цели оценки и избранному виду оценочной стоимости.

5. Вознаграждение оценщика.

Информация, необходимая для проведения оценки, может быть получена из периодических изданий и другой литературы, посвященной рынкам недвижимости; в специализированных базах данных, государственных и муниципальных органах, осуществляющих государственною прав на недвижимость; в риэлтерских и строительных фирмах, у других оценщиков. Большинство профессиональных оценщиков обладают собственными базами данных. Для получения информации могут потребоваться соответствующие специалисты, командировки в другие регионы, маркетинговые, социологические и другие исследования.

Затраты на сбор и обработку информации могут включать:
1. Расходы на доступ к платным базам данных и иным источникам информации.

2. Оплату услуг специалистов, привлекаемых к оценке (в зависимости от

обстоятельств оценщик может воспользоваться услугами юристов, бухгалтеров, строителей, архитекторов и других специалистов).

3. Командировочные расходы.

4. Оплату маркетинговых, социологических и других исследований.
5. Расходы на изготовление материалов к отчету об оценке (карты, схемы, чертежи, таблицы, фотоматериалы и т. д.).
Вознаграждение оценщика устанавливается исходя из всех запланированных затрат с учетом сложности задачи и объема работ.
Сбор и обработка данных.

На этом этапе оценщик собирает данные, касающиеся не только самого оцениваемого объекта, но и его ближайших окрестностей, а также района, поселения (поселка, города) и региона его местоположения. В зависимости от природы оцениваемого объекта может потребоваться информация об аналогичных объектах в других регионах или даже других странах.
Оценщику могут потребоваться данные о продажных ценах аналогичных объектов, о расценках на строительные работы, другие экономические данные, информация об окружающей природной среде (климат, экология, геология и т. д.), данные о социальных (демографических, религиозных, культурных и др.)
правовых, политических и других факторах, влияющих на стоимость оцениваемого объекта.
Особое внимание следует уделить проверке полноты и достоверности собранной информации. Данные, в отношении которых имеются неустранимые сомнения в их полноте или достоверности, должны быть отброшены.
Собранные данные должны быть обработаны и подготовлены для дальнейшего использования в оценочном процессе. Может потребоваться внесение обоснованных корректировок, уточняющих и дополняющих данные.

Дата добавления: 2013-12-12