Описание объекта оценки

Техническая экспертиза объектов недвижимости

II.Осмотр объекта рекомендуется осуществлять совместно с представителем, ответственным за его техническое состояние.

Особенности освидетельствования объекта оценки

I. Процедура оценки объекта недвижимости начинается с егоосвидетельствования, проведения интервью с руководителями и собственниками. При посещении объекта оценщик должен провести его осмотр. Он зачастую дает наиболее обширную информацию о состоянии оцениваемого объекта. Перед началом осмотра рекомендуется ознакомиться с имеющейся технической документацией по объекту, а также провести беседу с представителями технических служб, ответственных за его эксплуатацию. При ознакомлении с технической документацией необходимо установить, какие основные изменения были внесены в проект, проводилась ли реконструкция, даты текущих и капитальных ремонтов, были ли на объекте аварии и какие мероприятия были осуществлены для ликвидации последствий.

III. В процессе осмотра надо обращать внимание на наличие маяков, марок и других внешних признаков, по которым фиксируются дефекты в конструкциях. В отчете необходимо отметить, в каком состоянии находится оцениваемый объект: в эксплуатируемом, на консервации, охраняется ли объект, действуют ли основные системы инженерного оборудования, каков тепловой и влажностный режим в помещениях. При осмотре проводится фотографическая фиксация всего объекта, а также повреждений и дефектов, например трещин, мест фильтрации воды в подземных сооружениях, провалов грунта, изъянов отделки, отсыревания стен и т. д.

IV. Для проведения расчетов по определению восстановительной стоимости необходимо использовать техническую документацию по объекту. Поэтому рекомендуется оформить акт о её передаче оценщику с указанием номеров чертежей и проектов. В отчете об оценке должны быть указаны источники, по которым определялись основные параметры оцениваемого объекта. По окончании работ эта техническая документация должна по акту возвращаться заказчику.

V. При анализе исходных данных необходимо сверить данные учета объектов с их фактическим составом. Часто приходится сталкиваться с фактами, когда один и тот же объект в инвентарных ведомостях может быть учтен под разными наименованиями. Необходимо установить точное наименование оцениваемого объекта в соответствии с данными бухгалтерского учета и при составлении отчета избегать использования различных наименований одного и того же объекта оценки. Зачастую такой анализ позволяет уже на стадии сбора исходных данных выявить целый ряд неточностей, которые приводят к необоснованно завышенным значениям восстановительной стоимости.

VI. При составлении отчета об оценке в соответствии со стандартами необходимо указывать дату оценки. Она соответствует дате посещения и осмотра объекта. Если в процессе работы оценщик посещал объект несколько раз, то под датой оценки понимается дата его последнего посещения для осмотра и сбора исходных данных.

Обследование зданий и сооружений – сфера деятельности специалистов, имеющих соответствующие лицензии. Для оценщиков необходимо знать основные положения по обследованию конструкций, методы анализа их состояния, правильно использовать результаты технической экспертизы при определении стоимости оцениваемого объекта.

Сохранность и долговечность зданий и сооружений во многом зависят от условий эксплуатации, внешних воздействий, принятых проектных решений, используемых при строительств материалов и конструкций, качества строительно-монтажных работ. Большое значение для сохранности объектов имеет своевременное выполнение профилактических планово - предупредительных и капитальных ремонтов.

Одной из основных задач оценщика при работе на объекте является определение физического износа оцениваемого объекта. В зависимости от условий эксплуатации объекта необходимо различать два основных вида физического износа: нормальны или естественный, физический износ и индивидуальный физический износ.

1. Нормальный (нормативный) физический износ – утрата (уменьшение) восстановительной стоимости или стоимости замещения типового объекта, обусловленная сроком его служб при проектных условиях эксплуатации и своевременном текущем ремонте. Нормальному физическому износу подвержены все объекты. Его величина напрямую зависит от года постройки объекта, конструктивных особенностей, качества строительства. Поэтому при определении этого вида износа можно воспользоваться существующими нормативными данными, например нормами амортизационных отчислений.

2. Индивидуальный физический износ – утрата (уменьшение) восстановительной стоимости или стоимости замещения конкретного объекта вследствие природных явлений, стихийных бедствий, эксплуатационных причин, нарушения СНиП, ошибок в проектах. Определение индивидуального физического износа как раз и является основной задачей оценщика. На величину этого износа может оказать влияние целый рад факторов, оценку которых обычно осуществляют специалисты по обследованию строительных конструкций. Внешне он выражается в повреждениях и дефектах строительных конструкций.

Повреждениями элементов конструкций и их соединений называются разного рода отклонения геометрической формы элементов от первоначальной, возникшие в процессе эксплуатации. Дефектами элементов конструкций и их соединений называются отклонения геометрической формы и качества выполнения элементов от предусмотренных проектом и нормативами, возникшие в конструкциях при изготовлении и монтаже. Каждый дефект и повреждение в строительных конструкциях могут вызвать нарушение нормальной работы и как следствие этого уменьшение стоимости оцениваемого объекта.

Дефекты и повреждения условно можно разделить на следующие основные виды:

1. Внешние (поверхностные) и внутренние (глубинные).

4. Развивающиеся во времени от воздействия среды и нагрузок.

Внешние дефекты и повреждения в основном относятся к числу сравнительно легкоустранимых, в то время как внутренние (глубинные) дефекты для своего устранения могут потребовать проведения специальных работ, в том числе и проектных, что, в свою очередь, может привести к резкому увеличению физического износа и соответственно к уменьшению рыночной стоимости объекта оценки.

В качестве исходных данных для описания состояния конструкций могут быть использованы следующие документы: научно-технические отчеты по обследованию объектов, журналы осмотра строительных конструкций зданий и сооружений, акты общего технического осмотра здания или сооружения, заключения и акты технических комиссий о состоянии конструкций. При составлении отчета по оценке рекомендуется приводить ссылки на используемые документы по техническому состоянию конструкций.

В табл. 8.1 приведены основные признаки для предварительной оценки износа зданий, позволяющие уже на этапе первого посещения объекта оценки установить его общее состояние и соответственно определить дальнейший план проведения работ.

Таблица 8.1. Ориентировочная оценка физического износа зданий.

Физический износ, %	Состояние несменяемых конструкций зданий	Состояние внутренних конструктивных элементов
0 -20	Повреждений и деформаций нет. Нет также следов устранения дефектов	Полы и потолки ровные, горизонтальные, трещины в покрытиях и отделке отсутствуют
21 -40	Повреждений и дефектов, в том числе и искривлений, нет. Имеются местами следы различных ремонтов, в том числе небольших трещин в простенках и перемычках	Полы и потолки ровные, на потолках возможны волосяные трещины. На ступенях лестниц небольшое число повреждений. Окна и двери открываются с некоторым усилием
41 - 60	Имеется много следов ремонтов, трещин и участков наружной отделки. Имеются места искривления горизонтальных линий и следы их ликвидации. Износ кладки стен характеризуется трещинами между блоками	Полы в отдельных местах зыбкие и с отклонениями от горизонтали. В потолках много трещин, ранее заделанных и появившихся вновь. Отдельные отставания покрытия пола (паркета, плиток). Большое число поврежденных ступеней
61 - 80	Имеются открытые трещины различного происхождения, в том числе от износа и перегрузки кладки поперек кирпичей. Большое искривление горизонтальных линий и местами отклонение стен от вертикали	Большое число отклонений от горизонтали в полах, зыбкость. Массовое повреждение и отсутствие покрытия пола. В потолках много мест с обвалившейся штукатуркой. Много перекошенных окон и дверей. Большое число поврежденных ступеней, перекосы маршей, щели между ступенями
81 - 100	Здание в опасном состоянии. Участки стен разрушены, деформированы в проемах. Трещины по перемычкам, простенкам и по всей поверхности стен. Возможны большие искривления горизонтальных линий и выпучивание стен	Полы с большими перекосами и уклонами. Заметные прогибы потолков. Окна и двери с гнилью в узлах и брусьях. В маршах лестниц не хватает ступеней и перил. Внутренняя отделка полностью разрушена.

Описание района, земельного участка и оцениваемого строения – обязательная часть отчета по оценке. Основной целью данного описания является в первую очередь выявление всех достоинств и недостатков оцениваемого объекта (табл.8.2). При этом надо иметь в виду, что отчет должен быть понятен любому читателю, а исходные данные, которые затем используются в расчетах, должны быть подтверждены доступными для проверки источниками, В настоящее время отсутствуют какие-либо стандарты по описанию объектов недвижимости при оценке стоимостных характеристик. Вместе с тем в практике проведения оценок сложился определенный порядок описания объекта.

Описание района. Его обычно начинают с района, в котором расположен объект (табл. 8.3). При описании района в зависимости от целей оценки приводятся данные по экономической, демографической, социальной и экологической ситуациям. Если район относится к исторической зоне, то при описании приводят краткую историческую справку. Кроме того, в данном разделе приводят данные по административному делению, указывают наименование города, административного района.

Характеристика объекта	Возможные значения
Сегмент рынка Текущее использование Вид данных Юридическое описание Регион Район Адрес Право собственности на здание Право собственности на земельный участок	Рынок земельных участков, рынок жилья, рынок коммерческой недвижимости, рынок производственных помещений Магазин, офис, склад, кафе, ресторан, универсальное производственное помещение, многоквартирный дом, односемейный дом Сделка, предложение, спрос, оценка Полное право собственности, право аренды, иное То же
Площадь участка Зона Сервитуты Форма Топография Состояние участка Неблагоприятные условия окружающей среды Транспортная доступность участка (выбор нескольких значений) Качество дорог Состояние дорог Доступные инженерные коммуникации	УЧАСТОК Селитебная, производственная, ландшафтно-рекреационная, зона исторической застройки Прямоугольная, квадратная, неправильная многоугольная, иная Ровное место, пологий склон, крутой склон, иное Не разработан, расчищен и спланирован, разработан, имеются посадки, иное Возможно затопление, близость оврагов, низкая несущая способность грунта, близость залегания грунтовых вод, возможны оползни, сейсмичность (в баллах), иное Главная автодорога, второстепенная автодорога, пересечение главной дороги, пересечение второстепенной дороги, пересечение главной и второстепенной дорог; ж/д подъезд/станция; морской/речной причал, иное С твердым покрытием, грунтовая Хорошее (ремонт не требуется), удовлетворительное (требуется ремонт), плохое (требуется капитальный ремонт), строятся Электрические сети, водопровод, сети канализации, газопровод, теплотрасса, телефонная сеть
Год постройки Первоначальная балансовая стоимость Год последнего капитального ремонта Число этажей Общая площадь Полезная площадь Строительный объем Площадь застройки Техническое состояние Группа капитальности Фундаменты Стены Колонны и столбы Перекрытия Кровля Степень огнестойкости Коммунальные услуги Дополнительные постройки Дополнительные удобства	ЗДАНИЯ Хорошее (износ < 20%), удовлетворительное (износ 21 – 40%), неудовлетворительное (износ 41 – 60%), ветхое (износ 61 – 80%), негодное (износ > 80%), незавершенное строительство Железобетонные, бетонные, бутовые, кирпичные, деревянные, каменные Кирпичные, крупноблочные, крупнопанельные, из естественного камня, смешанные, деревянные, металлические, металлический или железобетонный каркас с заполнением, сборно-щитовые, саманные, глинобитные Стальные, железобетонные, кирпичные, деревянные Железобетонные, металлические с деревянным заполнением, деревянные, металлические, комбинированные Из оцинкованного железа, из черного железа, из рулонных материалов, из керамической черепицы, из асбестоцементных материалов Электроснабжение, холодная вода, горячая вода, канализация, газ, центральное отопление, телефон
Размещение в здании Отделка Вход Вид из окон Число телефонов	ПОМЕЩЕНИЯ Этаж, подвал, полуподвал, пристроенная часть, чердак (мансарда), иное “Евростандарт”, сделан косметический ремонт, требуется ремонт, иное С улицы, со двора На улицу, во двор, в сад/парк, в стенку, иное

Таблица 8.3. Описание места расположения объекта.

Характеристика	Возможные значения
Местонахождение объекта Время проезда до центра на общественном транспорте Время проезда до центра на личномтранспорте Расстояние до остановок общественного транспорта Ближайший город Расстояние до ближайшего города Расстояние до ближайшей автомагистрали Расстояние до ж/д станции	Город, центр, окраина, новостройка, пригород, сельская местность
Границы окружения Типичное использование окружения Основной тип застройки Основной тип зданий Качество застройки Полнота застройки Этажность застройки Социальная инфраструктура (выбор нескольких значений Объекты повышенной опасности Благоустройство территории (выбор нескольких значений) Источник информации Примечания	БЛИЖАЙШЕЕ ОКРУЖЕНИЕ Жилье, административные, коммерческие, промышленные здания Уличная, плотная с разрывами, отдельно стоящие здания, микрорайон Кирпичные, блочные, крупнопанельные, деревянные, смешанные Старый фонд (до 1917 г.), старый фонд после капитального ремонта, здания постройки 1918-1957 гг., здания постройки 1957-1964 гг., после 1964 г., новостройки Менее 25%, 25 – 75%, свыше 75% Много-, малоэтажная, смешанная Рабочие места, учебные заведения, предприятия торговли, медицинские учреждения, предприятия общественного питания, предприятия бытового обслуживания, культурно-просветительные учреждения, исторические и культурные памятники, зоны отдыха, спортивные сооружения Зеленые насаждения, детские площадки, гараж/автостоянка, освещение, тротуары Любая информация

Эти данные необходимы для определения режима землепользования, ставок земельного налога, нормативной цены земли. В этом же разделе проводится предварительный анализ состояния рынка недвижимости, тенденций его развития, описание транспортных узлов, магистралей, развитости инфраструктуры, основных транспортных и пешеходных потоков, приводится любая доступная информация, которая потребуется при анализе наилучшего использования земельного участка и измерении стоимости объекта.

Описание земельного участка и прилегающих территорий. В данном разделе дается описание границ земельного участка, приводятся данные по прилегающим участкам, описывается характер застройки, приводятся данные по благоустройству территории и т.д. Данные по земельному участку выделяются в отдельные подразделы: его размеры, форма, рельеф и почвы, характер землепользования.

Описание здания (сооружения). Его рекомендуется начинать с указания источников, используемых при проведении оценки (паспорта на объекты, типовые проекты, номера чертежей и т. д.). Описание объекта содержит его наименование, год постройки, дату последнего капитального ремонта, общую площадь, строительный объем, полезную площадь, число этажей, состав помещений с указанием площади и т. д., основные конструктивные элементы, отделку и инженерное оборудование. При описании основных конструктивных особенностей объекта рекомендуется указать его наиболее существенные дефекты, отметить особенности конструктивной схемы, указать фактическое использование объекта на дату оценки.