Оценка арендной платы

Метод остаточной продуктивности (остатка).

При отсутствии данных по продаже земельных участков теория рекомендует для оценки земли использовать технику остатка.

В соответствии с техникой остатка стоимость земельного участка определяется по формуле:

(8.2)

где V_L – оценка стоимости земельного участка;

NOI – чистый операционный доход, который генерирует объект недвижимости;

V_B – стоимость улучшений;

R_L – коэффициент капитализации земли;

Rв – коэффициент капитализации улучшений.

Под улучшением здесь понимается все, неразрывно связано с землей: здания, строения, сооружения, зеленые насаждения и прочее.

При оценке объектов недвижимости предполагается, что земля рассматривается как строительная площадка и не подвержена никаким видам износов за исключением экономического. Как ограниченный ресурс Земля во времени, как правило, только возрастает в цене. Все износы относят к улучшениям, которые находятся на земле. Отсюда следует, что земля является неистощимым активом (капиталом), не требующим рекапитализации (возврата капитала). Следовательно, доходы от земли могут быть капитализированы по норме отдачи на капитал V. То есть коэффициент капитализации земли R_L равен норме отдачи на капитал V.

Метод развитии (освоении) земельного участка – используется в том случае когда необходимо определить стоимость участка, пригодного для разбивки на отдельные индивидуальные участки. Такие случаи довольно часто встречаются в российской практике оценки.

Основные этапы оценки по этому методу:

· Определение размеров и количества индивидуальных участков.

· Расчет стоимости освоенных. участков методом сопоставимых продаж (определение величины выручки).

· Расчет издержек освоения участков и их продаж, графика освоения предполагаемого периода продаж и величины выручки от продаж индивидуальных участков.

· Определение величины денежного потока путем вычитания всех издержек освоения участков из величины общей выручки аз продаж этих участков.

· Определение ставки дисконта.

· Дисконтирование денежного потока с учетом времени освоения и продаж всех индивидуальных земельных участков.

При определении размеров индивидуальных участков учитываются физические, юридические и экономические факторы, влияющие на принятие данного решения, но чаще всего размеры определяются исходя из экономических возможностей потенциальных инвесторов (6, 8, 10, 12, 15, 20 и 25 соток).

Освоенными называются земельные участки, к которым проведены подземные инженерные коммуникации, дороги, электричество, газ и на которых построены дома по индивидуальным проектам. Исходя из данного определения, подобный рынок земельных участков в РФ развит очень слабо.

Метод капитализации дохода. Оценка земли по доходности осуществляется путем преобразования денежного дохода в стоимость с помощью коэффициента капитализации. Иначе участка может быть определена как его способность доход в будущем.

Стоимость земли в этом случае определяется по формуле:

S_РЗ = ЧD_З / R ´ 100%, (8.3)

где S_РЗ – рыночная стоимость земли;

ЧD_З – чистый земельный доход, включает арендную плату, земельный налог, прибыль землевладельца и другие формы. При отсутствии общепринятой методики может определяться различными способами. Чистый доход есть разница между стоимостью валовой продукции и затратами на ее производство;

R – коэффициент капитализации земельных доходов. R должен определяться дифференцированно как по регионам РФ, так и внутри регионов по их территориям.

Для земель сельскохозяйственного назначения может браться норма рентабельности от производства и реализации сельскохозяйственной продукции. Для земель, отводимых под строительство промышленных предприятий норма рентабельности устанавливается от производства и реализации промышленной продукции; для банков – от их деятельности.

В каждом конкретном случае вопрос определения норм капитализации должен решаться исходя из рыночной процентной ставки и ее корректировки с учетом тенденций развития рыночной конъюнктуры.

Учитывая, что использование земельных участков носит долговременный характер, ставки и размеры платежей могут корректироваться через определенные сроки, установленные конкретным договором.

С развитием рыночных отношений все большее значение в предпринимательской деятельности приобретает аренда – форма договорного, срочного и возмездного владения и пользования землей.

По гражданскому кодексу РФ в аренду могут быть переданы земельные участки, здания, сооружения, транспортные средства и другие вещи. В договоре об аренде должны быть четко указаны данные об имуществе как объекте аренды.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или другому лицу, уполномоченному либо законом, либо собственником. Срок аренды определяется договором, если срок не оговорен, считается, что договор заключен на неопределенный срок.

В случае если одна из сторон считает необходимым отказаться от договора аренды, она должна предупредить другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества, в том числе и земли, за три месяца.

Дата добавления: 2013-12-12