Методы оценки объектов недвижимости

В настоящее время в РФ сложилось положение, когда термин «метод» оценки заменяется на термин «подход», используемый в зарубежной литературе. В дальнейшем используется термин «метод».

Большинство профессионалов сходятся во мнении о существовании трех методов определения рыночной стоимости:
1) Оценка с точки зрения затрат (затратный метод).

2) Оценка по прямому сравнению продаж (сравнительный или рыночный метод).

3) Оценки с точки зрения ожидаемого или фактического дохода (доходный метод).

Хотя при оценке тех или иных объектов недвижимости наибольший акцент делается на одном или двух методах, владение всеми методами крайне важно для оценщика.

В том случае, когда существует рынок недвижимости подобный оцениваемой, достаточно объема (например, жилые индивидуальные дома), т. е. часто происходит смена владельца, можно непосредственно сравнивать стоимости. Если недвижимость имеет рыночную стоимость и используется для целей инвестирования, оценщик должен сравнить арендные платежи, а также возможные доходы покупателя при других, типах инвестиций. Приведенные примеры указывают на два подхода к оценке: сравнительный и доходный.

Определенные виды предприятий, как правило, оцениваются на основе их коммерческого потенциала {например, бензозаправочная станция или гостиница). Объем продаж бензина, количество постояльцев в отеле являются источниками дохода, который после сравнения со стоимостью операционных расходов позволяет определить доходность данного предприятия. Такой подход к оценке называется доходным.

Если собственность не продается и не покупается, если не существует развитого рынка недвижимости, когда соображения извлечения дохода не являются основой для инвестиций (госпитали, правительственные здания), оценка может производиться на основе определения стоимости строительства с учетом амортизации и добавления стоимости замещения с учетом износа, т. е. затратным методом.

Дата добавления: 2013-12-12