Вещные права на земельные участки

Понятие и содержание права пользования земельными участками. Виды пользования земельными участками.

Тема 4: Право пользования земельными участками.

1. Понятие и содержание права пользования ЗУ. Виды права пользования.

2. Право собственности на ЗУ. Формы права собственности. Ограничения права собственности

3. Вещные права на ЗУ

4. Понятие и виды срочного пользования ЗУ

5. Понятие и виды сервитутов

Конструкция темы иная, чем в учебнике, т.к. обычно начинают с права собственности. Подход в понимании права пользования ЗУ связан с тем, что право собственности имеет, прежде всего, большое значение в гражданском обороте. Но те, вопросы, которые мы будем изучать, будут обороту посвящены меньше. Мы будем больше рассматривать именно содержательную часть, которая заключается в объеме правового статуса лиц, использующих ЗУ (титульные пользователи). Он практически одинаков, за исключением некоторых видов титулов в части пользования ЗУ.

Пользование ЗУ означает извлечение полезных свойств земли, выступающей в качестве природного ресурса, природного объекта, используемого как условие производства или как средство производства в сельском и лесном хозяйстве. Т.е. используется либо свойство почв как самостоятельного природного объекта либо поверхность земли, которая используется как место размещения объекта, либо как место доступа к ресурсам недр и соответствующие права на пространство над этой территорией.

Право пользования ЗУ представляет из себя один из видов природопользования, которые в свою очередь по общей традиции делится на:

ü Общее природопользование – это право пользования неопределенного круга лиц ЗУ (чужими ЗУ) при отсутствии обособления территории и полномочий по владению ЗУ

ü Специальное природопользование – это, прежде всего, обособленное пользование, которое возможно лишь на основе титула пользования (титульного права) и предполагает обособление ЗУ, установление его границ и правомочий по владению ЗУ.

В рамках общего пользования, когда не требуется специального разрешения, основанием возникновения правоотношения являются фактические действия лица по использованию ЗУ. Общее пользование предполагается возможным и в отношении отдельных видов земель, к которым относятся земли запаса, а также земли общего пользования в городах и иных населенных пунктах (улицы, дороги, пляжи, площади, парки и т.д., которые по градостроительной документации предназначены для общего пользования соответствующих лиц).

Кроме того, в отношении коренных малочисленных народов Сибири, севера и дальнего востока установлено правило об их праве пользования на территориях традиционного правопользования, в том числе для ведения сх деятельности в рамках общего пользования, т.е. без получения специальных разрешений и титула пользования.

Наконец, ГК также устанавливает правовой режим ЗУ общего пользования и права по доступ на чужой ЗУ (ст.262 ГК). Ст.262 ГК устанавливает правило, в соответствии с которым граждане имеют право свободно без каких-либо разрешений находиться на ЗУ, не закрытых для общего доступа и использовать, имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего ЗУ. Это правило означает, что для того, чтобы ограничить какую-либо территорию из состава государственных и муниципальных земель для доступа граждан необходимо специальное решение и специальное уведомление об этом гражданам. Такие ограничения устанавливаются не произвольно, а на основании соответствующего акта управления.

Кроме того, что касается пользования соответствующими природными ресурсами – водными объектами для рекреационных целей, для любительского рыболовства, а также доступ к прибрежной полосе. Законодательство прогрессивно, но исполнение страдает. В разных странах по-разному. Например, в Греции, Израиле, на Кипре пляжи являются муниципальными объектами, поэтому ограничение доступа не допускается. Законодательство РФ определяет необходимость доступа граждан к водной полосе, но это не всегда соблюдается.

В отношении пользования лесными ресурсами – сбор грибов, ягод, растительных и иных ресурсов для собственных нужд также является свободным. Соответственно, право на доступ и пользование определяется ЛК РФ.

В том, что касается земель, находящихся в частной собственности, то здесь правомочия собственника значительно сильнее и связано это с тем, что граждане в отношении этих земель имеют лишь право доступа. Причем право доступа предполагающее перемещение через данный ЗУ. При этом лицо, пользующееся этим правом, обязано не причинять ущерб или беспокойство собственнику и собственник вправе огородить либо иным способом обозначить свое нежелание, чтобы иные лица использовали его ЗУ для прохода без соответствующего разрешения. Например, табличка (вход запрещен).

В этом отношении собственники ограничены. Например, по закону Эстонии собственник ЗУ обладает такими же способами защиты своего права, что и собственник жилого помещения. Т.е. если без разрешения проникновение, то применение мер самозащиты. В РФ об этом не говорится, т.к. по факту это так и происходит, а если еще дать право, то будут злоупотребления.

Право титульного пользования – основной вид использования, предполагающий обособленное пользование, т.е. пользование ЗУ, имеющим определенные границы, предполагающий владение данным ЗУ и соответственно, прежде всего, правами по ограничению права доступа иных лиц и запрете использования этого участка др. лицами. Правовым основанием титула пользования являются права, установленные ЗК РФ. Есть прямая норма в ФЗ по введению в действие ЗК РФ, по которой использовать ЗУ можно лишь на правах титулов, предусмотренных Главами 3, 4 ЗК РФ. Это важно, т.к. в литературе часто говорят, что определять титулы пользования ЗУ можно как оперативное управление, хозяйственное ведение и т.д. Но это не титулы.

Титулы пользования обозначают еще и то, что это есть наименование права. Также это право документально оформляется. Причем в состав документов, оформляющих титул, относятся правоустанавливающие документы, правоудостоверяющие документы (фиксация акта государственной регистрации права и признания государством возникновения права), документ об объекте права (кадастровый план на ЗУ)

Титулы:

1. Право собственности на ЗУ

2. Право постоянного бессрочного пользования ЗУ

3. Право пожизненного наследуемого владения

4. Аренда и субаренда ЗУ

5. Безвозмездное срочное пользование ЗУ

6. Земельный сервитут.

Хотя, по сути земельный сервитут как разновидность публичного сервитута есть возможность лица для использования чужого ЗУ для определенных строго ограниченных целей.

Кроме того, право пользования ЗУ означает, прежде всего, происходит извлечение из него полезных свойств. Куда законодатель в настоящее время включает и действия, по приспособлению ЗУ для последующего использования, размещение на нем объектов инфраструктуры. В ряде случаев практика предполагает и благоустройство ЗУ как самостоятельный вид их использования. В первом случае ЗУ представляются в обособленное пользование для их комплексного освоения.

Права на ЗУ по общему правилу подлежат государственной регистрации, за исключением случаев аренды, субаренды и безвозмездного срочного пользования ЗУ, которые заключаются на срок менее 1 года.

Необходимо различать права:

ü Права на использование ЗУ

ü Права в сфере оборота

Правовой статус лиц, использующих ЗУ, кроме сервитута, предполагают, в соответствии стю 40-43 ЗК некую общую совокупность прав и обязанностей лиц, использующих ЗУ. К таковым относятся:

· право самостоятельно хозяйствовать на ЗУ,

· владеть и пользоваться ЗУ,

· право использовать в установленном порядке для собственных нужд общераспространенные полезные ископаемые, пруды и подземные воды, в соответствии с законодательством о недрах.

Ограничение состоит в том, что ископаемые могут открываться только особым способом, на глубину до 5 метров и для собственных нужд. Если в последующем будет коммерческая реализация – то нужна лицензия.

Вопрос в практике: права собственников и иных титульных пользователей на использование участков недр для размещения сооружений.

· Право застройки

Под правом застройки понимается право возведения здания, строения, сооружения различного назначения на поверхности ЗУ. Это право застройки ограничено, во-первых, разрешенным использованием ЗУ и Градостроительным регламентом. Этот регламент устанавливает параметры возводимого объекта недвижимости. Во-вторых, оно ограничено строительными, экологическими, санитарно-гигиеническими, пожарными и иными правилами и нормативами. Т.е. для того, чтобы возводимое здание, строение, сооружение на ЗУ приобрело статус недвижимого объекта, и возникло право собственности у титульного пользователя требуется:

· Чтобы разрешенное использование ЗУ предполагало возможность использования его для размещения соответствующих зданий, строений, сооружений

· В тех случаях, когда ЗУ не является объектом права собственности, а титульный пользователь, осуществляет право пользования, в отношении чужого ЗУ, требуется согласие собственника ЗУ

· Кроме того, требуется разрешение полномочного органа и соответствие вышеуказанным нормативам

Все эти действия и процедуры осуществляются в процессе проектирования и получения разрешения на строительство, а также согласования проекта и проведения соответствующей его экспертизы.

Т.е. необходимо различать право застройки ЗУ, которое имманентно присуще титульному пользователю, его правам, обусловленным как титулом пользования, так и видом разрешённого использования и разрешение на строительство, связанное с возведением объекта, необходимое в связи с необходимостью обеспечения безопасности, жизни и здоровья людей, а также для реализации иных публичных интересов.

Наша модель (градостроительные регламенты и правила) пришла с Запада. Понятие недвижимости, приобретение права собственности предполагает возведение объектов по разрешению в соответствии с правилами.

· проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные, культурно-технические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные водные объекты в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями;

Во-первых, это право на изменение гидрологического режима и природного состояния ЗУ. Во-вторых, право на создание водных объектов, впоследствии на которые приобретается право собственности.

· Кроме того, это иные права на использование ЗУ.

Законодатель их не конкретизирует, предполагая свободу действий. Но с оговоркой «предусмотренные земельным законодательством». Т.е. это все те права, которые должны найти отражение в ЗЗ. Получается интересно, т.к. современная редакция ст.40 называется «права собственников ЗУ на использование ЗУ». Содержание прав по владению и пользованию ЗУ содержится в ст.261 ГУ. Соответственно, вероятно объем прав собственников и иных титульных собственников шире, чем права, предусмотренные ЗЗ. Возникает коллизия по соотношению ГЗ и ЗЗ. Кроме того, собственник ЗУ и иной титульный пользователь приобретает право собственности, по общему правилу, на все результаты использования ЗУ, включая посевы, посадки, урожаи, здания, сооружения, водные объекты, т.е. все объекты, являющиеся результатам инвестиционной деятельности, которую осуществляет собственник и иные титульные пользователи. Т.е. это реализация статьи ГК, связанная с первоначальным приобретением права собственности.

Ст.41 и говорит, что все права собственников – это и есть права иных титульных правообладателей.

Особенность правового статуса состоит и в том, что на всех титульных пользователей возлагается комплекс обязанностей, предусмотренных ст.42 ЗК РФ:

1. Использование ЗУ только в соответствии с их разрешенным использованием

2. Отсутствие вреда окружающей среде, в том числе земле как природному объекту

3. Обязанность сохранять межевые, геодезические и др. специальные знаки, установленные на ЗУ.

Это знаки, обозначающие границы ЗУ, могут указывать на соответствующее состояние недр, а также это те знаки, которые нужны для возможности определения границ ЗУ.

4. Осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и др. природных ресурсов

5. Своевременно приступать к использованию ЗУ

6. Своевременно производить платежи на землю

7. Соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;

8. Не допускать захламление и засорение ЗУ, их деградации, и ухудшения плодородности почв

Т.е. обязанности:

· Не причинять вред объекту права

· Соблюдать установленные пределы использования, порядок осуществления деятельности, установленный административными правилами в интересах безопасности и др. публичных целях.

Дата добавления: 2013-12-12