Сравнительный подход к оценке недвижимости

Основным принципом сравнительного подхода является принцип замещения, согласно которому инвестор, при наличии на рынке нескольких схожих объектов, не заплатит больше той суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости аналогичной полезности.

Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами.

Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода является наличие развитого рынка недвижимости.

Хотя подобный подход к оценке на первый взгляд выглядит достаточно простым и прямолинейным, его применение на практике связано с множеством трудностей и условностей.

В первую очередь наличие таких трудностей обусловлено тем, что не существует даже двух абсолютно подобных объектов. Местоположение, физические характеристики и состояние, обременения и условия финансирования, время продажи — вот лишь немногие из позиций, по которым, как правило, объекты имеют различия. Причем некоторые отличия могут изменять свой вклад в соответствии с изменением рыночной ситуации.

Еще одной трудностью применения данного подхода является необходимость принимать в расчет сделки, соответствующие определению рыночной стоимости, то есть те, на которые не повлияли нерыночные факторы. При продажах больших доходных объектов информация об экономических характеристиках и условиях продажи часто недоступна или неполна, поэтому в таких случаях метод сравнения продаж может лишь очертить диапазон, в котором наиболее вероятно будет находиться величина рыночной стоимости. Именно поэтому оценку коммерческих объектов с помощью сравнительного подхода следует выполнять достаточно осторожно.

При наличии достаточного количества достоверной информации о недавних продажах подобных объектов, сравнительный подход позволяет получить результат, максимально близко отражающий отношение рынка к объекту оценки.

Считается, что наиболее достоверные результаты сравнительный подход дает при оценке некоммерческой недвижимости — многоквартирных и индивидуальных жилых домов, коттеджей, садовых и дачных участков.

Применение сравнительного подхода заключается в последовательном выполнении следующих этапов:

1. Изучение рынка недвижимости; выбор продаж и листингов объектов, наиболее сопоставимых с оцениваемым.

2. Сбор и проверка информации по отобранным объектам

3. Анализ собранной информации и сравнение каждого объекта-аналога с оцениваемым.

4. Корректировка цен продаж или листинговых цен по каждому объекту-аналогу в соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом.

5. Согласование скорректированных цен объектов-аналогов и вывод итоговой величины стоимости оцениваемого объекта.

Основными критериями выбора сопоставимых объектов являются:

1. Права собственности на недвижимость.

2. Условия финансирования.

3. Условия и время продажи.

4. Местоположение.

5. Физические характеристики.

Поскольку объекты различаются по размеру и числу входящих в него единиц, при проведении сравнения объектов-аналогов с оцениваемым объектом требуется приведение данных к общему знаменателю, которым может быть либо физическая единица, либо экономическая.

На различных сегментах рынка недвижимости используют различные единицы сравнения.

Единицы сравнения земли:

§ цена за 1 га;

§ цена за 1 сотку;

§ цена за 1 кв.м.

Единицы сравнения застроенных участков:

§ цена за 1 кв. м общей площади;

§ цена за 1 фронтальный метр;

§ цена за 1 кв. м чистой площади, подлежащей сдаче в аренду;

§ цена за 1 куб. м.

В качестве экономической единицы сравнения при оценке проекта на основе соотношения дохода и цены продажи может использоваться:

· валовой рентный мультипликатор;

· общий коэффициент капитализации.

Корректировки цен сопоставимых объектов возможны в нескольких видах:

· поправки в абсолютном (стоимостном) выражении;

· поправки в процентном (коэффициентном) выражении;

· поправки в общей форме группировки;

· кумулятивные процентные поправки.

Для определения величины поправок используют следующие методы:

· методы, основанные на анализе парных продаж;

· экспертные методы расчета и внесения поправок;

· статистические методы.

Поправки всегда применяются к цене продажи сопоставимого объекта, а не оцениваемого.

Последовательность внесения поправок:

· Процентные поправки всегда вносятся первыми – к каждой предыдущей, уже скорректированной величине цены сопоставимой продажи.

Первые поправки: на условия финансирования, на условия продажи, на изменение рыночных условий – относятся к условиям сделки купли-продажи и приводят цены продаж к рыночным условиям на дату оценки. При выполнении данных корректировок должна быть соблюдена приведенная последовательность, причем каждая последующая корректировка должна выполняться на базе результата предыдущей. Скорректированная на условия рынка цена является базой для всех остальных корректировок: на местоположение, на физические характеристики и т.д., которые относятся непосредственно к объекту оценки. Последовательность их выполнения может быть произвольной.

· Денежные поправки могут вноситься в любой последовательности; на конечный результат это никак не повлияет.

· В ряде случаев денежные поправки, вносимые к цене аналога в целом, должны вноситься перед процентными. Так, если поправки на условия финансирования или на право собственности рассчитаны как абсолютные денежные значения, то для корректировки цен аналогов они применяются первыми.

Еще одним методом, позволяющим оценить стоимость объекта, является анализ доходных показателей объектов сравнения, активно продающихся на рынке.

К таким показателям относят:

· валовой рентный мультипликатор;

· общий коэффициент капитализации.

Валовой рентный мультипликатор определяется отношением цены продажи либо к потенциальному валовому доходу, либо к действительному валовому доходу. Выбор потенциального или валового дохода зависит от сложившихся на рынке традиций. Важно при оценке всегда пользоваться только одним из них.

Для определения стоимости с помощью валового рентного мультипликатора необходимо:

· определить рыночный валовой (или действительный) доход, генерируемый объектом;

· определить отношение валового (или действительного) дохода к цене продажи по сопоставимым объектам, т.е. получить значения валового рентного мультипликатора;

· умножить валовой (или действительный) доход от оцениваемого объект на усредненное (средневзвешенное) значение валового рентного мультипликатора по аналогам, получив, таким образом, показатель рыночной стоимости объекта оценки.

Валовой рентный мультипликатор не требует никаких корректировок, так как в основу его расчета положены фактические арендные платежи и продажные цены, в которых учтены все различия между продажами. Относительная простота этого метода обуславливает его недостатки:

· метод применим только в условиях развитого и активного рынка недвижимости;

· метод не учитывает в полной мере разницу в рисках или нормах возврата капитала между объектом сравнения и объектом оценки;

· метод не учитывает вполне вероятную разницу в чистых операционных доходах сравниваемых объектов.

Общий коэффициент капитализации равен отношению чистого операционного дохода к цене продажи.

Для применения общего коэффициента капитализации:

· подбираются сопоставимые (в том числе по степени риска и доходам) продажи в данном сегменте рынка недвижимости. Это позволяет устранить некоторые ограничения, присущие валовому рентному мультипликатору.

· определяется общий коэффициент капитализации путем отношения чистого операционного дохода сопоставимого аналога к цене его продажи и выводится среднее или средневзвешенное значение общего коэффициента капитализации.

· стоимость объекта оценки получают умножением найденного значения общего коэффициента капитализации на прогнозируемую величину его чистого операционного дохода.

В стандартах оценки оценщикам рекомендуется определять стоимость объектов недвижимости, применяя как можно большее число методов оценки, ограниченное лишь отсутствием необходимой информации. Тогда при согласовании результатов оценки по различным методам вероятность получить более точное значение стоимости объекта значительно возрастает.

Методы оценки недвижимости могут быть сгруппированы в соответствии с затратным, доходным и сравнительным (рыночным) подходом.

Методы затратного подхода подразумевают знание оценщиком строительной специфики, умение составлять сметы затрат на строительство, правильно оценивать физический, функциональный, экономический износ, а также стоимость земельного участка при наилучшем и наиболее эффективном использовании. Для определения стоимости по методам доходного подхода необходимо знание финансовой математики, владение понятиями капитализации и дисконтирования, умения адекватно оценивать риски вложения капитала, прогнозировать денежные потоки, анализировать рыночную информацию и предвидеть динамику изменения стоимости объекта недвижимости в зависимости от внешних факторов. Методы сравнительного подхода предполагают наличие достоверной рыночной информации о продажах аналогичных объектов. Эти методы являются наиболее достоверными, однако от оценщика требуется знание рынка недвижимости, аналитика достаточного количества реальных сделок и правильное применение необходимых поправок (на дату продажи, на площадь, местоположение, назначение и т.д.).

6. Оценка стоимости земельных участков

Земельный участок - эго часть поверхности, которая имеет фиксиро­ванную границу, площадь, место положен не, правовой статус и другие ха­рактеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и доку­ментах государственной регистрации прав на землю.

Владелец земли в первую очередь имеет право на доход, приносимый всем объектом недвижимости, поскольку стоимость зданий, сооружений и других улучшений на земельном участке носит вторичный характер и выступает как дополнительный вклад в стоимость земельного участка. Кроме того, выгоды от использования земельного участка реализуются на протяжении неограниченного времени, а все улучшения имеют опреде­ленный срок службы, что особенно актуально в настоящее время, когда многие здания, сооружения и технологии физически и морально устарели.

В современных условиях России земля является одним из наиболее сложных объектов экономической оценки в составе недвижимости по сле­дующим причинам:

1) специфика данного объекта;

2) неразработанность нормативно-правовой базы;

3) неразвитость земельного рынка в стране.

Экономически обоснованная стоимостная оценка зе­мель является сложной процедурой, так как должна учитывать возмож­ность их одновременного использования как природного ресурса, осно­вы среды проживания населения и объекта недвижимости.

При этом необходимо особо подчеркнуть роль государства, земель­ная политика которого должна быть направлена на рациональное исполь­зование и охрану, воспроизводство и повышение плодородия почв, сохранение и улучшение благоприятной для жизни и здоровья людей окру­жающей природной среды, способствуя тем самым принятию научно обо­снованных решений в области землепользования и градостроительства.

Земельный фонд России по целевому назначению и правовому режи­му включает 7 категорий земель:

1. К землям поселений (городов, поселков и сельских поселений) отно­сятся все земли в пределах черты поселений, находящиеся в ведении го­родских и сельских администраций. Черта поселений - это внешние гра­ницы земель города, поселка, сельского поселения, которые отделяют эти земли от иных земель. Включение земельных участков, а черту города не влечет прекращения права собственности на землю, права землевладения, землепользования и аренды на эти участки.

В отличие от других категорий земель, которые представляют, как; правило, отдельные объекты, относительно не зависящие и легкоотчуж­даемые от иных объектов, земли населенных пунктов со всеми улучшения, ми - системой инженерных сооружений и коммуникаций, улично-дорожной и транспортной сетью и другими элементами городской инфраструктуры представляют наибольшую сложность для оценки.

2. Земли сельскохозяйственного назначения образуют территории, ис­пользуемые соответствующими предприятиями, организациями и граж­данами для нужд сельскохозяйственного производства. В их составе вы­деляются сельскохозяйственные угодья и земли, занятые лесополосами; внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесами, болотами, зданиями и сооружениями, необходимыми для функционирования сельс­кого хозяйства. Важнейшими ценообразующими характеристиками дан­ных земель выступают плодородие и местоположение.

3. Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, обороны и иного специального назначения - это земли, отведенные в установленном порядке соответствующим предприятиям, учреждениям и организациям для выполнения их хозяйственной деятельности (производства, строитель­ства, транспортировки и т.п.).

4. Земли особо охраняемых территорий - земельные участки, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстети­ческое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное назначение. Эти земли постановлениями федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов РФ или решениями органов местного самоуправления полностью или частично изъяты из хозяйствен­ного использования и гражданского оборота, и для них установлен осо­бый правовой режим.

5. Земли лесного фонда - лесные земли (покрытые и не покрытые ле­сом), а также нелесные земли (болота, дороги и другие), используемые для ведения лесного хозяйства.

6. Земли водного фонда - территории, занятые водоемами, ледниками, болотами, а также земли, выделяемые под полосы отвода гидротехничес­ких, водохозяйственных и иных сооружений, необходимых для использо­вания водных объектов.

7. Земли запаса - это государственные земли, не предоставленные му­ниципальным органам, гражданам и юридическим лицам в собственность, владение, пользование или аренду, а также земли, выведенные из хозяй­ственного оборота в результате консервации. Использование земель за­паса допускается после перевода их в другую категорию.

Оценка земли подразделяется на массовую кадастровую оценку земель­ных участков и рыночную оценку единичного земельного участка.

Целью кадастровой оценки является одновременное определение ка­дастровой стоимости всех земельных участков в границах администра­тивно-территориальных образований (областей, районов, городов, поселков и т.п.) по оценочным зонам на определенную дату.

Целью единичной оценки является определение рыночной или какой-либо другой стоимости единичного земельного участка на дату оценки независимыми оценщиками в соответствии с принятыми стандартами и методами оценки.

Кадастровая и единичная оценки земли проводятся на основе комп­лексного применения трех подходов: доходного, сравнительного и зат­ратного (техника остатка дохода для земли).

Доходный подход к оценке земельных участков позволяет получить оценку стоимости земли, исходя из ожидаемых потенциальным покупате­лем доходов, и применим только к земельным участкам, приносящим доход.

Рыночная стоимость земельного участка, рассчитанная методом дис­контирования, представляет собой сумму приведенных к дате оценки ожи­даемых рентных доходов или других выгод. Потоки доходов за период владения землей, а также выручка от последующей перепродажи земель­ного участка переводятся в текущую стоимость. Данный метод широко используется при оценке земельных участков предприятий добывающей промышленности, содержащих полезные ископаемые. Исходя из объема разведанных месторождений, предназначенных для промышленного ос­воения (или уже разрабатываемых), а также планируемых или имеющих­ся производственных мощностей по добыче определяется продолжитель­ность эксплуатации месторождения, т.е. длительность прогнозного периода. В связи со спецификой объекта оценки продолжительность прогнозного периода может составлять 25 лет и более.

Расчет величины денежных потоков в прогнозный период осуществля­ется на основе технико-экономических показателей реального или плани­руемого проекта разработки месторождения. По каждому году прогноз­ного периода рассчитывается денежный поток исходя из объемов добычи и реализации полезного ископаемого, цен реализации, затрат на поиск, разведку, разработку месторождения и реализацию продукции, а также обязательных платежей в соответствии с налоговым и природоохранным законодательством.

Расчет ставки дисконтирования основан на учете:

• доходности эксплуатации месторождения;

• степени достоверности оценки количества полезного ископаемого, доступного для извлечения из недр;

• степени риска разработки данного месторождения.

Риск ведения работ на месторождении проявляется в потере суммы денежных средств, соответствующей выполнению определенного этапа работ, т.е. в неполучении запланированного для данного этапа работ результата. Величина данного риска может рассчитываться умноже­нием вероятности получения отрицательного результата для определен­ного этапа работ (поиск, разведка, подготовка и эксплуатация месторож­дения) на весовой коэффициент, равный отношению суммы капитальных затрат соответствующего этапа к общей сумме капитальных затрат по проекту.

Метод прямой капитализации предполагает деление годового рент­ного дохода на соответствующую ставку капитализации, в результате чего величина доходов превращается в стоимость земельного участка.

Расчеты стоимости земли методом капитализации дохода основаны на использовании следующей формулы:

Стоимость земли = (1)

В зависимости от целевого назначения земельного участка в качестве дохода могут выступать:

· расчетный рентный доход для оценки сельскохозяйственных и лес­ных земель;

· часть дохода от имущественного комплекса, приходящаяся на заст­роенный земельный участок;

· земельная арендная плата (арендный доход) для оценки земель посе­лений;

· доход от прироста стоимости земельного участка, получаемый при его

продаже в будущем или при его залоге под ипотечный кредит.

Сложной проблемой доходного подхода является определение коэф­фициента капитализации. Особенность коэффициента капитализации, используемого при оценке земли, в том, что он состоит только из одной части - ставки дохода и не включает норму возмещения капитала. В на­стоящее время имеются четыре подхода к расчету коэффициента капита­лизации, первоначально разработанных в мировой практике для капита­лизации земельной ренты, т.е. оценки сельскохозяйственных земель.

Расчет коэффициента капитализации. Первый подход - это рассмотре­ние земельного участка как разновидности денежного капитала и соот­ветственно расчет коэффициента капитализации исходя из характеристик денежного рынка на дату оценки. Критерием эффективности вложения капитала выступает процентная ставка по инвестициям, характеризую­щимся сопоставимым уровнем риска. В большинстве развитых стран ин­вестиции в сельскохозяйственные земли считаются не очень рискованны­ми и приравниваются к рискам вложений в банки высокой категории надежности. Например, в Испании доходность с 1 га по каждой выращи­ваемой культуре капитализируется под 3% (3% - средняя учетная ставка в этой стране).

Всероссийский НИИ экономики, труда и управления в сельском хо­зяйстве в качестве ставки капитализации рекомендует использовать став­ку Сбербанка России по долгосрочным валютным депозитам.

В настоящее время денежный рынок в России характеризуется значи­тельной нестабильностью, поэтому данный метод расчета коэффициента капитализации использовать сложно.

Второй подход - условная капитализация исходя из установленного государством индекса. Этот метод широко применяется во многих стра­нах для кадастровой оценки различных категорий земель, прежде всего сельскохозяйственных и лесных. Методиками государственной кадастро­вой оценки земель определяется срок, в течение которого воспроизводит­ся капитал в сельском или лесном хозяйстве. В настоящее время данный метод используется при кадастровой оценке в России. Кадастровая сто­имость 1 га сельскохозяйственных угодий рассчитывается путем умноже­ния расчетного рентного дохода, получаемого от производства сельско­хозяйственных культур на 33 года, а 1 га земель лесного фонда - путем умножения расчетного рентного дохода от заготовки древесины на 50 лет.

Третий подход - расчет коэффициента капитализации методом куму­лятивного построения. В качестве примера рассмотрим расчет ставки ка­питализации при оценке земель в г. Москве. Ставка капитализации вклю­чает следующие составные части:

• безрисковую ставку. Например, муниципальные оценщики Моском-зема при расчете стартовой стоимости права заключения договора аренды, а в качестве безрисковой ставки используют годовую процентную став­ку, установленную ЦБ РФ по межбанковским депозитам для твердой ва­люты;

• региональный риск, т.е. риск вложения денежных средств, а недвижи­мость, находящуюся в конкретном регионе, характеризующемся опреде­ленным экономическим и социальным положением. Для Москвы региональ­ный риск составляет 3-5%, одно из минимальных значений по России;

• риск ликвидности, связанный с возможностью возникновения потерь при реализации объекта недвижимости из-за недостаточной развитости, несбалансированности или неустойчивости рынка. Экспертная оценка данного риска для прав долгосрочной аренды на московском земельном рынке составляет 7%.

Четвертый подход основан на методе рыночной «выжимки», или ана­лизе сравнительных продаж. Данный метод не требует сложных финансо­вых расчетов или экспертных оценок, но невозможен без достоверной информации о сравнимых продажах земельных участков.

Коэффициент капитализации равен доходу, деленному на цену прода­жи по аналогичным земельным участкам. Необходимо рассчитывать сред­нее (средневзвешенное) значение по нескольким продажам для получения достоверных значений ставки капитализации.

Техника расчетов доходным подходом сложна, поскольку доходы рас­пределены во времени и могут существенно изменяться, а ставка капита­лизации зависит от состояния экономики, особенно финансовой системы и правового регулирования земельного рынка. Использование доходно­го подхода требует проведения широких экономических и рыночных ис­следований для определения значений ставки капитализации, а также зна­ния основ финансовой математики.

При анализе доходов и расходов можно использовать как ретроспек­тивные (за прошлые периоды), так и прогнозные данные, которые можно брать как до, так и после налогообложения. Главное условие, необходи­мое при расчетах, - потоки денежных средств от использования оценива­емого и сопоставимого земельных участков должны определяться на оди­наковой основе. Неверно сравнивать потоки, рассчитанные на основе рет­роспективных данных, с потоками, определенными на основе прогнозных данных (особенно выраженные в рублях), то же самое относится и к учету налогообложения.

К ограничениям в использовании метода капитализации относятся неравномерность получаемых доходов, нестабильность цен, большой раз­брос продажных цен и доходов среди аналогичных земельных участков на рынке. Использование метода капитализации дохода целесообразно при оценке земельных участков, приносящих постоянный или равномер­но изменяющийся доход.

Одним из методов доходного подхода является капитализация земельной арендной платы. Под арендой понимается предоставление земельного участ­ка арендодателем во временное владение и/или пользование арендатору (юри­дическому или физическому лицу) за плату на определенный срок.

Земельная арендная плата - это денежная сумма, выплачиваемая за пра­во пользования земельным участком. Как регулярный поток дохода зе­мельная арендная плата (арендный доход) может переводиться в стоимость методом прямой капитализации. Метод капитализации арендной платы особенно удобен, когда земельные участки сдаются в долгосрочную арен­ду отдельно от зданий и сооружений.

В настоящее время в российских городах органы местного управления утверждают базовые ставки арендной платы за землю, находящуюся в муниципальной собственности, которые дифференцируются по террито­риально-экономическим зонам, а также два вида коэффициентов: вида деятельности арендатора и коммерческой ценности местоположения зе­мельного участка. Исходя из этих данных годовая арендная плата может быть рассчитана по следующей формуле:

А = А* К* К* S (2)

где, А - величина годовой арендной платы за земельный участок;

А- базовая ставка арендной платы за 1 м;

К- коэффициент вида деятельности арендатора;

К- коэффициент коммерческой ценности местоположения земельного участка;

S - площадь земельного участка.

Для упрощения расчетов в районных городах в качестве базовой став­ки годовой арендной платы используются ставка утвержденного земель­ного налога и соответствующие ей коэффициенты вида деятельности арен­датора и местоположения участка.

Исходные данные для капитализации можно также получить при ана­лизе рыночной информации о продажах участков земли, аналогичных оцениваемому, и величинах арендной платы,

Для оценки земельных участков, застроенных коммерческими объек­тами, возможно использование техники остатка дохода, приходящегося на земельный участок. Согласно принципу остаточной продуктивности земли зданиям и сооружениям, построенным на земле за счет привлече­ния капитала, рабочей силы и управления, отлается приоритет при рас­пределении дохода. Оставшийся доход после покрытия всех затрат на привлечение других факторов приписывается земельному участку.

Условия применения техники остатка дохода для земли:

• имеющиеся объекты соответствуют варианту лучшего и наиболее эф­фективного использования земельного участка;

• стоимость зданий и сооружений, расположенных на земельном участ­ке, или предполагаемые затраты на их строительство могут быть рассчи­таны достаточно точно, как и срок их эксплуатации;

•известен годовой чистый операционный доход от эксплуатации объек­та недвижимости (земельного участка с улучшениями).

Сравнительный подход широко используется в странах с развитым земельным рынком. В России он получил распространение при оценке свободных земельных участков, земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений граждан. Подход основан на систематизации и сопоставлении информации о ценах прода­жи аналогичных земельных участков, т.е. на принципе замещения.

Принцип замещения базируется на том, что рынок является открытым и конкурентным, на нем взаимодействует достаточное количество про­давцов и покупателей с типичной мотивацией, экономически рационально и в собственных интересах, не находясь под посторонним давлением. Также подразумевается, что земельный участок будет приобретаться на типич­ных для данного рынка условиях финансирования и находится на рынке в течение достаточного периода времени, чтобы быть доступным для по­тенциальных покупателей. Сравнительный подход включает методы срав­нения продаж и переноса.

Этапы расчета стоимости методом сравнения продаж.

Этап 1. Выявле­ние недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем сег­менте земельного рынка.

Оценщик изучает земельный рынок, проводит его сегментирование и определяет, к какому сегменту рынка относится объект оценки.

К характеристикам типичного для данного сегмента земельного участка относятся:

• целевое назначение земель;

• зонирование и разрешенные варианты землепользования;

• местоположение;

• потребительские свойства земель (плодородие и другие характерис­тики почвы);

• передаваемые юридические права собственности и др. Характеристики типичного для данного сегмента земельного рынка субъекта включают:

• инвестиционную мотивацию;

• платежеспособность;

• социально-юридический статус;

• источники и формы финансирования;

• предпочтения покупателей и др.

В результате сегментирования земельные участки делятся на следую­щие группы:

• участки, используемые для целей садоводства и огородничества;

•участки, используемые для индивидуального жилищного строительства;

• участки, используемые для массового жилищного строительства;

• участки под объектами коммерческой недвижимости;

• участки под промышленной застройкой;

• участки под общественными объектами и т.п.

Затем необходимо собрать информацию о недавних продажах сопос­тавимых земельных участков на соответствующем сегменте земельного рынка. Для накопления и дальнейшей обработки информации о ценах, котировках, спросе и предложении по продаже аналогичных участков зем­ли на каждом сегменте земельного рынка используются регистрационные карточки. Рыночная информация о сделках купли-продажи земельных участков может классифицироваться по однородным группам исходя из таких признаков, как: территориальное положение, возможный вариант землепользования, потребительские свойства, что позволяет по каждому сегменту сгруппировать продажи земельных участков с аналогичными вариантами использования или такими вариантами землепользования, которые конкурируют между собой на данной географической террито­рии.

Для сравнения используется несколько проданных земельных участ­ков. Обычно достаточно от трех до пяти аналогов, но большее их число повышает достоверность оценки. В странах с развитым рынком метод срав­нения продаж основан, по крайней мере, на ценах трех недавних сделок или на шести текущих ценах предложений.

Количество объектов-аналогов, используемых в расчетах, прежде все­го зависит от их сопоставимости, т.е. меры соответствия проданного и оцениваемого земельных участков по элементам сравнения. Критерием сопоставимости выступает конкурентоспособность. Если оцениваемый и сопоставимый земельные участки не конкурируют на одном сегменте зе­мельного рынка, то они не сталкиваются с одними и теми же силами спро­са и предложения, в результате чего использование цены продажи сопос­тавимого участка может привести к ошибочным оценкам.

Этап 2. Проверка информации о сделках с земельными участками.

Проводится отбор информации с целью повышения ее достоверности и получения подтверждения того, что совершенные сделки были осуществлены в типичных рыночных условиях.

Источники информации о сделках с земельными участками:

• регистрационные палаты;

• земельные комитеты;

• риэлтерские и оценочные фирмы;

• различные информационные издания.

Необходимо иметь в виду, что при регистрации цена сделки фиксиру­ется со слов продавца и покупателя без подтверждения ее достоверности, а цены предложений отличаются от цен продаж в зависимости от сбалан­сированности спроса и предложения. Поэтому желательно, чтобы данные о продажах сравниваемых земельных участков были подтверждены од­ним из участников сделки (покупателем или продавцом) или посредником.

Кроме того, при выборе объект аналога обращают внимание на ти­пичный срок экспозиции, независимость субъектов сделки, инвестицион­ную мотивацию. Инвесторы должны иметь аналогичные мотивы, а поку­паемые земельные участки одинаковое назначение. Для определения воз­можного использования объекта оценки следует учитывать нормы зонирования. Например, если два земельных участка находятся в разных зонах, исключающих их одинаковое использование, они не могут рассмат­риваться как сравнимые.

Этап 3. Сравнение оцениваемого земельного участка с участками, про­данными на рынке, и внесение поправок с учетом различий между оцени­ваемым и каждым из сравниваемых участков.

Если оцениваемый земельный участок отличается от сопоставимого, то в цену последнего необходимо внести поправки, чтобы определить, за какую цену он мог бы быть продан, если бы обладал теми же характерис­тиками, что и оцениваемый участок. При корректировке фактических цен продаж сравниваемых объектов поправки производятся в цене сопоста­вимого участка. При этом необходимо ответить на вопрос: «За какую цену был бы продан сопоставимый земельный участок, обладай он теми же характеристиками, что и оцениваемый участок?». Например, когда срав­ниваемый земельный участок уступает оцениваемому участку, фактиче­ская цена продажи первого должна быть увеличена до той величины, за какую он был бы продан, обладая более высокими характеристиками оце­ниваемого земельного участка.

Оценка земельного участка путем сравнения с другими проданными участками земли может производиться двумя способами: по элементам сравнения или с помощью единиц сравнения.

Элементами сравнения называют характеристики земельных участков и условия заключения сделок с ними, которые влияют на величину цены про­дажи. Путем анализа сравнительных продаж определяется стоимость типич­ного (стандартного) земельного участка, который является затем основой расчета стоимости других участков земли. В качестве типичного земельного участка может использоваться реальный или гипотетический участок.

Для лучшей организации процесса сравнения рекомендован стандарт­ный порядок анализа элементов сравнения. При сравнении земельных участков необходимо учитывать следующие элементы.

Оцениваемые права собственности. В Российской Федерации земель­ные участки могут находиться на праве частной собственности, пожиз­ненного наследуемого владения (только для физических лиц), постоянно­го (бессрочного) пользования, аренды, безвозмездного срочного пользо­вания. Корректировка вносится при отягощении прав покупателя залогом или долгосрочной арендой.

Условия финансирования. Условиями сделки могут быть выплаты про­давцом процента от кредита.

Условия продажи. Корректировка на этот элемент отражает нетипич­ные для рынка отношения между продавцом и покупателем, а также об­стоятельства, при которых они принимают свои решения относительно продажи или покупки земельного участка.

Дата продажи. При сравнении даты оценки с датой продажи аналогов определяется, осуществлялась ли сопоставимая продажа при таких же или изменившихся рыночных условиях. При этом могут вноситься два вида корректировок; один вид учитывает сезонные колебания цен продаж на данный вариант землепользования; другой вид поправок отражает коле­бания цен на земельные участки только с конкретным местоположением. Корректировки обычно вносятся поквартально, за исключением перио­дов резких скачков цен.

Корректировки по первым четырем элементам сравнения вносятся последовательно, путем применения каждой последующей корректиров­ки к предыдущему результату.

Местоположение. При сопоставлении местоположения участков ана­лизируется влияние окружения на конкурентоспособность участков на рынке по физическим, социальным и экономическим факторам.

Если сопоставимый участок находится в том же районе, что и оцени­ваемый, корректировки, как правило, не вносятся. В редких случаях, когда участок расположен на краю района и на него воздействуют либо позитивные, либо негативные факторы, ни один из которых не затрагива­ет оцениваемого участка, необходимо вносить поправку.

Если сопоставимый участок находится в другом районе, то следует провести анализ возможных различий между этими районами. Например, при жилой застройке учитываются такие факторы, как транспортная дос­тупность, инженерное обеспечение, экология, престижность. Величина корректировки вычисляется на основе анализа парных продаж.

Физические характеристики. В процессе сравнения выявляются и рас­сматриваются только крупные физические различия, при этом необходим личный осмотр каждого из сопоставимых земельных участков. Наиболее точная корректировка на отличия физических характеристик осуществ­ляется методом корреляционно-регрессивного анализа.

При внесении поправки на размер участка определяется зависимость цены продажи одной сотки от площади земельного участка.

Корректировки на два последних элемента сравнения вносятся во вто­рую очередь путем применения к результату, полученному после коррек­тировок на первые четыре элемента сравнения, в любом порядке.

Способ типичного (стандартного) земельного участка широко исполь­зуется для оценки участков приблизительно одного размера, которые силь­но отличаются по элементам сравнения, например садоводческих, огород­нических и дачных некоммерческих объединений граждан. Преимуще­ством метода типичного участка является то, что в его основе лежит подход сравнения продаж, который позволяет учесть различия по элементам срав­нения.

Единицы сравнения используются, если:

а) земельные участки, приносящие доход, различаются по площади и размеру имеющихся улучшений;

б) необходима предварительная информация для инвесторов или по­тенциальных покупателей.

Например, стоимость земельного участка - 600 долл. за одну сотку или стоимость жилья - 700 долл. за 1 м² площади.

При сделках с незастроенными земельными участками используются следующие единицы сравнения.

Цена за 1 га - при оценке больших массивов земли сельскохозяйствен­ного или лесного назначения, под промышленное использование, при раз­делении земельных массивов на стандартные участки.

Цена за 1 м² - при продажах земли в центрах городов под коммерче­скую застройку. Участки должны быть сопоставимы по важнейшим при­знакам: для офисных зданий - доступ к транспортным магистралям и ме­стам парковки, другим офисным зданиям, банкам и т.п.; для складских помещений -доступ к транспортным коммуникациям.

Цена за 1 фронтальный метр - при оценке земли, предназначенной для торговых предприятий, а также предприятий сферы обслуживания. Об­щая стоимость земельного участка считается пропорциональной длине его границы по какой-либо улице или шоссе.

Цена за лот - цена за стандартные по форме и размеру земельные уча­стки в районах массовой жилой или дачной застройки. Колебания цен на стандартные по размеру и форме участки могут быть вызваны перепада­ми в рельефе, дренажными проблемами или опасностью паводков.

Цена за единицу плотности. Нормативные акты по зонированию обыч­но ограничивают плотность застройки на различных участках. На неко­торых сегментах рынка это приводит к тому, что цена котируется на ос­нове максимальной плотности, утвержденной нормами зонирования, на­пример на основе количества разрешенных для строительства единиц жилья.

При использовании метода единицы сравнения на основе ряда факти­ческих продаж рассчитывается средняя стоимость единицы сравнения для каждой однородной группы земельных участков. Средняя стоимость определяется путем расчета медианы (середины ранжированного ряда) или среднеарифметической величины иены продажи в расчете на одну едини­цу сравнения. Если по какой-либо однородной группе земельных участков имеется мало сделок, ее можно объединить с другой группой участ­ков, близкой по ценовому значению и разрешенному к использованию. Метод единицы сравнения применяется, если участки сильно отличаются друг ОТ друга по размерам, но относительно схожи по другим параметрам.

Преимуществом метода единицы сравнения являются его относительная простота и легкость. Он широко используется при освоении новых земельных массивов и стандартной застройке, оценке сельскохозяйствен­ных земель, находящихся в одной природно-климатической зоне.

Этап 4. Анализ приведенных цен аналогов и выведение итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.

После внесения корректировок в иены отобранных аналогов получен­ные результаты должны быть согласованы для итоговой оценки стоимо­сти земельного участка. Простой расчет средней арифметической величи­ны иен отобранных аналогов применяется редко. Для получения более точного результата используется формула средневзвешенной величины. При этом удельные веса присваиваются скорректированным ценам участ­ков-аналогов в зависимости от количества внесенных корректировок, их абсолютной величины, а также полноты и достоверности исходной ин­формации.

Для определения рыночной стоимости земельного участка методом сравнения продаж используется следующая информация:

• титул собственности и регистрационные данные по земельному уча­стку, обременения и сервитуты;

• категория земель, в границах которых расположен земельный участок;

• физические характеристики участка;

• данные о взаимосвязи участка с окружением. Источниками этих данных являются:

• городские, районные и поселковые земельные комитеты н органы, где осуществляется регистрация сделок с земельными участками;

• риэлтерские фирмы, специализирующиеся на сделках с недвижимостью;

• ипотечные кредитные организации, оценочные фирмы, периодиче­ская печать и др.

Оценка методом сравнения продаж является наиболее объективной в тех случаях, когда имеется достаточное количество сопоставимой инфор­мации по прошедшим на рынке сделкам,

Необходимо учитывать, что метод сравнения продаж дает неудовлетво­рительные результаты в условиях высоких темпов инфляции, при недостатке сведений о рыночных продажах сопоставимых объектов или их низкой до­стоверности, а также при резких изменениях экономических условий.

Если продаж незастроенных земельных участков недостаточно для использования метода сравнения, следует обращаться к косвенным и менее надежным способам, в частности к методу переноса, для успешного применения которого необходимы тщательный анализ исходной инфор­мации и определенный опыт оценщика.

Метод переноса или соотнесения основан на определении соотноше­ния между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней строений. Цена продажи объекта недвижимости разделяется на две части -стоимость зданий и стоимость земельного участка. Для каждого типа застройки земельного участка в конкретном регионе существует устойчивая пропор­ция между стоимостью земли и стоимостью сооружений. Этот факт под­тверждается принципами сбалансированности и предельной производи­тельности.

Если в районе оценки нет достаточного числа продаж неосвоенных земельных участков, следует подобрать сопоставимый район с имеющи­мися продажами как застроенных, так и незастроенных земельных участ­ков. Определив типичное соотношение между стоимостью земли и общей стоимостью объекта недвижимости (долю земли), его переносят для ана­лиза продаж аналогичных земельных участков в район, где производится оценка.

Доля земли в

стоимости = = (3)

объекта

Дата добавления: 2013-12-12