Методы внесения поправок

Каждый из 3х этапов в алгоритме метода САП имеет большое значение при определении стоимости объекта, но особое значение имеет правильность внесения поправок в имеющиеся данные о цене. При проведении оценки оценщик должен определить цену каждой поправки. Наиболее часто при этом используется метод парных продаж, его сущность состоит в том, чтобы найти на рынке 2 объекта, которые абсолютно идентичны за исключением 1-го отличия, которое оценщик и пытается оценить для того, чтобы внести поправку (в теории лишь одно отличие, а на самом деле отличий бывает больше).

Пример: Оценить поправку на наличие плавательного бассейна с учётом имеющихся у оценщика данных по парным продажам.

Корректировочная таблица.

№	Объекты	Продажная цена (за пару)
№ 1	№ 2	№ 3	№ 4	№ 5
	Объект с бассейном	85 тыс.	94 тыс.	88 тыс.	91 тыс.	91 тыс.
	Объект без бассейна	69 тыс.	78,5 тыс.		75 тыс.	72,5 тыс.
	Разница	16 тыс.	15,5 тыс.		16 тыс.	18,5 тыс.

Упорядочение ряда разница в цене:

15,250; 15,5 тыс.; 16 тыс.; 16 тыс.; 18,5 тыс.

Среднее арифметическое ряда 16,25 тыс.

Модальное значение (наиболее часто встречающееся) =16 тыс.

Медианное значение (значение на середине ряда М =16 тыс.).

Заключение о величине вклада должно быть аналитическим, а не математическим.

Таким образом, поправка на бассейн составляет 16 тыс.

Корректировка стоимости может производится в 3-х основных формах:

1. в денежном выражении;

2. в процентах;

3. в общей группировке.

1. Поправка в денежном выражении – сумма, прибавляемая или вычитаемая из продажной цены каждого сопоставляемого объекта,

2. процентные поправки используются тогда, когда сложно определить абсолютное значение, но рыночные данные свидетельствуют, что существуют процентные отличия. Существует два вида учёта процентных поправок:

1) независимая поправка, когда каждая отличительная характеристика учитывается независимо от другой,

2) кумулятивная процентная поправка, когда учёт каждой корректируемой характеристики производится с учётом наличия других отличительных характеристик.

Пример: скорректировать стоимость объекта с учётом следующих условий.

Корректировочная таблица.

№	Характеристика объекта	Сравниваемый проданный объект	Независимая поправка (+,-)	Кумулятивная поправка (умножение*)
	Цена продажи	100000 $
	Дата продажи	2 месяца назад (изменение стоимости на 4 %)	+ 4 %	1,04
	Местоположение	На 5 % лучше, чем у оцениваемого объекта	- 5 %	0,95
	Удобства	На 10 % лучше	- 10 %	0,9
	Состояние	На 5 %хуже	+ 5 %	1,05
	Экология	На 2 % лучше	- 2 %	0,98
	Общая поправка		- 8 %	0,915
	Скорректированная стоимость объекта

Американским институтом оценщиков предполагается следующий порядок внесения поправок:

1. на переданные имущественные права;

2. финансовые условия (учитывают разницу в условиях финансирования – оплата наличными, по безналичному расчету, с использованием займа, ипотечный кредит и т.д.);

3. условия продажи – учитывают взаимосвязь между продавцом и покупателем – скидки, отсрочки,

4. время – учитывает изменения рынка с момента продажи до момента оценки;

5. на местоположение – учитывает разницу по этой характеристике между сопоставимым и оцениваемым объектом;

6. физические характеристики – каждое отличие в физической характеристике должно быть зачтено при проведении оценки.

Поправки, отражающие условия сделки, следует вносить на кумулятивной основе. К ним относятся поправки:

1. на передаваемые права;

2. на условия финансирования (наличие, использование кредитных ресурсов);

3. на условия продажи (скидки, отсрочки и т.д.);

4. на время продажи.

Поправки, относящиеся к характеристикам объекта, вносятся на независимой основе. К ним относятся:

1. местоположение;

2. состояние объекта;

3. дополнительные элементы;

4. экология и т.д.

Третий вид поправки – общая группировка – используется на активном рынке, где надо найти достаточное число продаж с тем, чтобы изучить рыночный разброс цен.

Пример: Выявлено 3 сопоставимых продажи квартир. Все они совершенно одинаковы с объектом оценки. Поправка производится по методу общей группировки.

Корректировочная таблица.

№	Сопоставимый объект	Продажная цена, $	Качество по сравнению с оцениваемым объектом
	Квартира 1		Чуть хуже
	Квартира 2		Чуть лучше
	Квартира 3		Хуже

Разброс цен между сопоставимыми объектами не больше двух %, следовательно, стоимость оцениваемой квартиры можно определить как среднюю арифметическую и она составит 98000 $.

В связи с большим разнообразием объектов недвижимости при их сопоставлении необходимо исходные данные привести к общему знаменателю.

Пример: Оцениваемая собственность, жилой 22 этажный дом с 672 квартирами. Из них 176 квартир без лоджии. Сопоставимый объект точно такой же дом, но все квартиры с лоджиями. Следовательно, сравнение можно производить через физическую характеристику 1 м², а не через одну квартиру.

Различные сегменты рынка недвижимости используют различные единицы сравнения. Например, на рынке продажи земельных участков: цена за 1 сотку, за 1 га, за 1 фронтальный метр (вдоль дороги или побережья) и т.д. При анализе застроенных участков могут использоваться следующие сопоставимые единицы: цена за 1 м²; за 1 м², сдаваемый в аренду; 1 м³ строительного объёма; за 1 квартиру или комнату; и за единицу, приносящую доход (на стадионах 1 посадочное место, гаражи- 1 место парковки, торговые помещения – 1 торговое место).

Пример: объект оценки – 20-ти квартирный жилой дом (все квартиры одинаковые).

Корректировочная таблица.

№	Объекты	Цена продажи дома	Число квартир	Цена за 1 квартиру
	Оцениваемый	-		-
	Дом №1	600 тыс. $		24 тыс. $
	Дом №2	750 тыс. $		25 тыс. $
	Дом №3	450 тыс. $		25 тыс. $

1. Упорядочение ряда в цене: 24,25; 25 тыс. $.

2. Среднее арифметическое: 24,666 тыс. $.

3. Модальное значение: 25 тыс. $.

4. Медианное значение 25 тыс. $.

Таким образом, стоимость сопоставимой единицы, т.е. одной квартиры будет равна 25 тыс. $. – 24,8 тыс. $.

Т.е. заключение обязательно должно быть аналитическим, а не математическим.

Следовательно, важным моментом при использовании САП является согласование результатов сопоставления оцениваемой недвижимости. В оценке не допускается арифметическое усреднение полученных данных. Поэтому принятой процедурой является изучение каждого результата в отдельности и вынесение суждения о мере его сопоставимости с оцениваемой недвижимостью.

Чем меньше количество и величина вносимых поправок, тем больший вес имеет данная продажа в процессе итогового согласования. Итоговая величина стоимости оцениваемого объекта представляет собой суждение, вынесенное оценщиком на основе анализа всей доступной информации.

В последнее время в практике оценки при наличии достаточного количества данных начинают использовать методы регрессивного анализа. При его применении необходимо представить итоговую оценку стоимости объекта в диапазоне значений.

Тема 4: Определение стоимости недвижимости на основе анализа дохода (4 часа).

Дата добавления: 2013-12-12