Ставка капитализации (R)

Наиболее сложным вопросом оценки доходной недвижимости является определение ставки капитализации (R). Самым простым и наилучшим способом является получение R с помощью полученных на рынке данных. из формулы V=NOI/R следует, что R=NOI/V. Ставка капитализации, определенная подобным способом, называется общей ставкой капитализации. Для ее определения необходимо иметь рыночные данные по продажам аналогичных объектов недвижимости. При этом по каждому из этих объектов необходимо определить NOI как если бы эти объекты оценивались вновь. Очевидно, что получение этих данных в условиях неразвитого рынка является сложным, но этот метод является наиболее точным и поэтому часто применяется в странах с развитой экономикой.

Пример. Проводя оценку объекта, оценщик установил, что аналогичный объект в том же секторе рынка недвижимости продан за 280000$. Проанализировав отчет по сделке, оценщик выяснил, что чистый операционный доход по этому объекту составил 51800$. определяем общую ставку капитализации R=51800/280000= 0,185 или 18,5%. Использование общей ставки капитализации является хорошим инструментом анализа приносящей доход недвижимости, когда она не отягощена ипотечным долгом. Если же под недвижимость выдан кредит, то эта техника расчета не способна учесть особенности долга. Поэтому оценщик должен переходить к более сложным способам анализа. Одним из таких методов является метод кумулятивного построения или метод суммирования. Суть метода заключается в том, что ставка разбивается на 4 составляющие:

1) безрисковая ставка в качестве базисной,

2) ставка компенсации за риск,

3) ставка компенсации за низкую ликвидность,

4) ставка за инвестиционный менеджмент (управление инвестициями).

В качестве базисной в этом методе используется так называемая безрисковая ставка. Например, в США в качестве такой ставки используется ставка по долгосрочным правительственным обязательствам. В условиях экономического кризиса или становления рыночной экономики (например, в Российской Федерации) безрисковых ставок практически не существует. Поэтому можно вести речь о наименее рискованных ставках, как то ставка рефинансирования, ставки по вкладам Сбербанка, ставки по вкладам наиболее надежных банков России. При этом следует различать ставки в рублевом или валютном эквиваленте.

Ставка компенсации за риск должна учитывать, что вложения капитала в недвижимость также обладают определенным риском и убедить инвестора пойти на этот риск, вложить деньги в недвижимость. Кроме того, эта ставка должна учитывать надежность арендатора объекта недвижимости.

Ставка компенсации за низкую ликвидность. Под ликвидностью понимается быстрота, с которой актив может быть превращен в наличные денежные средства. С этой точки зрения недвижимость является низколиквидным товаром, особенно в условиях неотрегулированного ипотечного кредитования.

Ставка компенсации за инвестиционный менеджмент. Если вложения в недвижимость являются рискованными, то и управление этими инвестициями (выбор варианта финансирования, мониторинг рынка, принятие решения о продаже объекта недвижимости или сохранение его в собственности, работа с налоговыми органами) является также рискованным. Оно требует определенных усилий и соответствующей компенсации. Однако, эти расходы не следует путать с комиссионным вознаграждением за непосредственное управление объектом недвижимости, которое относится к операционным или эксплуатационным расходам.

Кроме получения прибыли в виде процентов на вложенный капитал, разумный инвестор учтет также и время возврата капитала (по типу срока амортизации), то есть к полученной ставке необходимо добавить ставку возмещения капитала (по типу нормы амортизации).

Пример. Жилой малоэтажный дом оценен в 750000$. Известно, что на момент оценки ставка Сбербанка РФ по валютным вкладам составила 8% годовых. По мнению оценщика, типичный инвестор потребует как минимум 3% годовых в $ за риск вложений в недвижимость. Анализ оценщика говорит также о том, что типичные ставки компенсации за инвестиционный менеджмент и низкую ликвидность составляют по 1,5% соответственно. Инвестор желает возвратить вложенный капитал за 20 лет. Ставка капитализации определяется суммарным методом:

1) безрисковая ставка – 8%,

2) ставка компенсации за риск – 3%,

3) ставка за низкую ликвидность – 1,5%,

4) ставка за инвестиционный менеджмент – 1,5%,

5) ставка возврата капитала – 5%(100%/20 лет).

Общая ставка капитализации – сумма всех ставок – составит 19%.

В теории оценки разработаны также другие методы определения ставки капитализации, основанные на методах инвестиционной группы и ипотечно-инвестиционного кредитования.

В условиях становления рынка недвижимости в России, отягощенного кризисными явлениями и высоким риском, недвижимость приобретается инвесторами в основном за счет собственных средств. Но мировая практика исходит из того, что все сделки с недвижимостью совершаются с привлечением ипотечного кредитования. Подобные кредиты целесообразно привлекать по ряду причин:

1) стоимость недвижимости достаточно высока и лишь немногие покупатели располагают необходимыми средствами для ее приобретения,

2) те, кто обладают достаточными средствами, стремятся снизить риск вложений капитала, то есть диверсифицировать свои инвестиции,

3) использование кредитов позволяет инвестору контролировать большие объемы собственности,

4) экономия за счет сокращения налогов (в большинстве развитых стран имеются налоговые льготы при приобретении недвижимости).

Таким образом, инвестиции в недвижимость в большинстве случаев состоят из 2 источников:

- ипотечный кредит,

- собственный капитал.

При этом ставка капитализации должна удовлетворять требованиям дохода на обе части инвестиций с учетом риска вложения капитала в недвижимость. В противном случае и ипотечный кредит, и собственный капитал будут вложены в более доходный проект. Следовательно, ставка капитализации, исходя из этого, делится на 2 составляющие:

- ипотечную, постоянную,

- ставку на собственный капитал.

Ипотечная (постоянная) ставка (R) представляет собой отношение ежегодных выплат по обслуживанию долга к основной сумме ипотечной ссуды.

Ставка капитализации на собственный капитал (R) – это отношение поступлений денежных средств до вычета налогов к сумме вложенных собственных средств. Это понятие следует отличать от нормы прибыли инвестора, так как Rвключает помимо прибыли и возврат собственного капитала. В большинстве стран с рыночной экономикой ставка капитализации на собственный капитал является основным инвестиционным критерием. Она определяется на основе метода сравнительного анализа продаж и зависит от мнения оценщика.

Если известно Rи R, то общую ставку можно определить с помощью метода инвестиционной группы или метода связанных инвестиций по формуле:

R=М* R+ (1-М)* R, где

М – отношение величины ипотечного кредита к стоимости недвижимости.

Пример. Инвестор стремится получить 20% доход на свои инвестиции. Для финансирования сделки имеется возможность получить кредит, составляющий 80% стоимости объекта недвижимости под 12,5% годовых. Необходимо определить общую ставку капитализации и стоимость объекта недвижимости при условии, что чистый операционный доход от него составляет 50000$.

R=0,8*0,125+(1-0,8)*0,2=0,1+0,04=0,14

Стоимость объекта недвижимости составляет V=NOI/R=50000/0,14=357142,85$

Метод инвестиционной группы может применяться для определения ставки капитализации при разделении инвестиций на землю и здания. Если можно получить ставки капитализации каждого из компонентов. В этом случае предыдущая формула примет следующий вид:

, где

R – ставка капитализации для связанных инвестиций;

L – стоимость земли в долях от общей стоимости недвижимости;

- ставка капитализации для земли;

В – стоимость зданий в долях от общей стоимости объекта недвижимости;

- ставка капитализации для зданий.

Пример. Оценщик определил, что стоимость земли составляет 20 % от стоимости недвижимости. =18 %, =18,5 %. Определить общую ставку капитализации.

R=0,2×0,18+0,8×0,185+0,185=0,184 (18,4 %).

Дата добавления: 2013-12-12