Рассмотрим их подробнее

Гибридная задолженность.

Опционы.

Ипотека.

Собственный капитал.

2. Заёмный капитал.

6. Право преимущественной аренды.

1). Одним из основных инструментов финансирования является собственный капитал. Он инвестируется как кредит в свободную от залога недвижимость. Использование в инвестициях только собственного капитала характеризуется следующими основными преимуществами:

1. денежный поток доходов – устойчивый и ежемесячно выплачиваемый;

2. ставка доходности – более высокая, чем при инвестировании в финансовые активы, т.к. это будет соответствовать более высоким рискам вложения капитала в недвижимость,

3. ликвидность – из всех возможных институтов инвестирования собственный капитал самая высокая (при условии 100-% права собственности на объект). Однако необходимо учитывать, что в любом случае для реализации объекта недвижимости затрачивается 90-120 дней,

4. риски – для собственного капитала характерны абсолютно все риски (политические, экономические социальные), однако одним из самых серьёзных рисков является невозможность диверсификации риска. Диверсификация в этом случае достигается за счёт сочетания различных типов недвижимости в различных регионах,

5. полный контроль за всей имеющейся недвижимостью,

6. оценка недвижимости методом капитализации дохода.

2). Использование заёмного капитала при финансировании инвестиций в недвижимость означает исполнение долговых обязательств по закладным. Этот источник характеризуется следующими признаками:

1. денежный поток доходов – значительно отличается от потока доходов при использовании собственного капитала. Поскольку для собственника недвижимости он характеризуется спадами и подъёмами и стабильным является для кредитора,

2. ставка доходности – более высокая, чем при инвестировании собственного капитала при условии положительного финансового рычага. Это ситуация, когда стоимость привлечённого капиталов значительно меньше дохода от вложения всего капитала в недвижимость, т.е. этот доход намного больше, чем он был бы при использовании собственного капитала,

3. ликвидность объектов недвижимости с использованием заёмного капитала значительно меньше, чем при использовании собственного капитала, т.е. закладные как кредиты не передаются новым владельцам, которые предпочитают покупать свободную от залога недвижимость и получать под неё новую ссуду. Однако когда предложение заёмного капитала достаточное, то рынки недвижимости более ликвидны, так как на них больше покупателей. Если кредит менее доступен, то это вызывает стабилизацию ставок доходности, цена на недвижимость стабилизируется и рынок становится менее активным,

4. риски в основном те же, что и при использовании собственного капитала. Дополнительные риски связаны со своевременным обслуживанием долга и с невыплатой основной суммы долга,

5. контроль над объектами – уровень контроля для собственника значительно меньше, чем при использовании собственного капитала, т.к. часть контрольных функций передаётся кредитору,

6. оценка недвижимости – также методом капитализации дохода.

3). Ипотека – финансовый институт, заключающийся в предоставлении кредита под залог недвижимости. Кредитор задаёт максимальную величину основной суммы кредита в процентах (как правило, это 75 или 80 %) от стоимости объекта недвижимости, а также устанавливает максимальный срок кредита (который обязательно будет короче срока полезной жизни объекта и предлагает процентную ставку исходя из преобладающих на рынке условий). Затем рассчитывается периодические (ежемесячные) выплаты по ипотеке. При этом во внимание принимаются все затратные показатели, такие, как основная сумма кредита, срок возврата, % ставка и т.д.

Предоставление кредита под залог недвижимости имеет чётко выраженные особенности:

1. размер ипотечного кредита под залог недвижимости значительно превышает средний размер других видов кредита;

2. кредит выдаётся на более длительный срок (от 15-25 лет и более лет), что значительно превышает степень риска как для кредитора, так и для заёмщика,

3. ипотечный кредит обязывает заёмщика осуществить в банке-кредиторе и другие банковские операции.

Возможно использование различных вариантов погашения ипотечной задолженности, каждый и которых имеет свои «плюсы» и «минусы».

I вариант. Ипотека с фиксированной %-й ставкой, то есть, %-я ставка и ежемесячная сумма погашения кредита фиксируются на весь срок предоставления кредита. Преимущества для заёмщика составляет то, что он заранее знает свои обязательства.

II вариант. Использование ипотеки с плавающей процентной ставкой, т.е. % ставка за кредит отражает изменение %-х ставок на рынке капитала. Это показывает неопределённость и уровень кредиторского риска для заёмщика, т.к. рост процентных ставок может привести его к банкротству (пример дефолта 1998 года, когда наряду с повышением валютного курса произошло и повышение банковских процентных ставок).

III вариант. Ипотека с выплатами раз в две недели. Выплачивается сумма равная половине месячных долговых обязательств при фиксированной процентной ставке и, как правило, сроком не менее 30 лет. Преимущества для заёмщика состоят в существенно меньшей сумме выплат.

IV вариант. Ипотека с выплатой по возрастающей процентной ставке. В начале срока погашения кредита ежемесячные выплаты производятся по фиксированной ставке. А затем она повышается на 4-7 % в год. Таким образом весь кредит погашается за 12-15 лет. Преимущества данного варианта состоят в ускоренной выплате долговых обязательств при некоторой скидке в начале срока.

Ипотеке присущи те же свойства, что и использованию собственного и заёмного капитала:

1) Денежный поток доходов – кредитор имеет право на самый стабильный поток дохода в период погашения задолженности, что одновременно вызывает значительные колебания дохода собственника недвижимости.

2). Ставка доходности – более высокая по сравнению с вложениями собственного капитала. Кроме того, кредиторы имеют премию сверх фиксированного дохода.

3) Ликвидность – коммерческие закладные могут быть проданы на вторичном рынке, однако, на рынке недвижимости это происходит очень редко. Препятствием для этого является отсутствие стандартизации долговых инструментов и достаточно сложная работа, которая требуется для оценки риска по каждой закладной. Кроме того, торговля коммерческими закладными – это дорогостоящее занятие в связи с большими расходами на услуги посредников, экспертизу и юридическое оформление (3-5-10 %).

4). Риски - риски кредита по закладной подчиняются общему влиянию рынка капитала и среди рисков наиболее важным является риск изменения стоимости недвижимости. Однако, еще более высокому уровню риска подвержены владельцы собственного капитала, инвестируемого в недвижимость. Для кредитора наиболее существенным является риск инфляции.

5). Кредитор (или держатель коммерческих закладных) имеет меньше прав контроля, чем владелец собственного капитала. Кредитор имеет право вето лишь на решения, которые могут оказать неблагоприятное воздействие на поток дохода от недвижимости (ограничение продаж, дарения и т.д.). В то же время у кредитора ограниченный выбор арендаторов и имеются сложности с усовершенствованием дохода на недвижимость.

5) Оценка – коммерческие закладные могут быть оценены на основе сопоставления уровня риска и срока погашения кредита.

Для того чтобы ипотека могла существовать необходимо соблюдать следующие 3 условия:

1. Должны иметься долгосрочные финансовые ресурсы, которые можно предоставить клиентам в виде кредита.

2. Должны быть потенциальные клиенты, которые способны подтвердить, что их доходы достаточны для погашения кредита (в настоящее время в России немодно быть богатым).

3. Юридическая возможность использования жилья в качестве залога. Если не соблюдается хотя бы одно из этих трёх условий существование ипотеки невозможно.

Использование жилья в качестве залога означает, прежде всего, что ипотечный банк имеет возможность при необходимости выселить из этой квартиры заёмщика. Формально такая возможность у банков есть, и она гарантирована «законом об ипотеке», действующим с июля 1998 г. (статья 78). Однако это положение фактически не реализуется, так как не один суд не пойдёт на нарушение конституционного права граждан на жилище, особенно, если это касается выселения несовершеннолетних граждан семьи, которое возможно только с согласия органов опеки. Эти органы разрешение на выселение ребёнка никогда не дадут.

Возможен вариант решения этой проблемы путём создания специального резервного фонда жилья для отселения неплатёжеспособных клиентов. Однако если это жильё не будет соответствовать жилищным нормам, то вселить в него никого не удастся. А если будет соответствовать – то многие граждане будут брать ипотеку с кредита с одной единственной целью: объявить себя неплатёжеспособным и бесплатно получить квартиру из резервного фонда.

2. Наличие платёжеспособности. В развитых странах с большим опытом ипотечного кредитования заёмщика признают платежеспособным, или ежемесячные выплаты по кредиту не превышают 30 % от его декларированного дохода. В настоящее время наиболее распространён кредит под 15 % годовых сроком 10 лет. Т.е., расчёт показывает, что претендовать на такой кредит могут люди, имеющие официальный доход около 2 тыс. $ в месяц. В связи с этим возникает вопрос, имеет ли смысл на государственном уровне проявлять заботу по формированию ипотечных систем для этих далеко небедных людей.

Проблема наличия средств заключается в следующем: все ипотечные системы делятся на 3 большие группы в зависимости от того, какие средства используются для предоставления кредитов.

1. Банковская ипотека – предполагает, что банк использует для ипотеки средства с депозитов.

2. Система вторичного рынка (американская ипотечная система) – основана для использования средств институциональных инвесторов: пенсионных фондов и страховых компаний.

3. Контрактно-сберегательная система (немецкая система) – средства целевых накоплений будущих заёмщиков.

В чистом виде в России ни одна из этих систем существовать не может.

4). Опционы – это право, но не обязанность купить или продать определённый объект собственности по заранее оговорённой цене в течение определённого срока.

Исполнение опциона происходит через несколько лет (от 3 до 10) и до истечения согласованного срока от 5 до 30 лет. Опционы реализуются на одно здание или группу зданий. Владелец недвижимости, как правило, передает опцион для того, чтобы заинтересовать покупателя в предоставлении кредита на льготных условиях (но в этом случае создаётся новый инструмент инвесторов - гибридная задолженность).

Денежный поток дохода держателя опциона отсутствует, так как это право, а не обязанность покупки.

Ликвидность – опционы на недвижимость практически неликвидны, т.к. они продаются частным образом. Поэтому чаще всего они связаны с другими формами финансирования недвижимости (заёмный капитал).

Риски – это самая рисковая форма инвестиций в недвижимость, т.к. получение или неполучение дохода от опциона в недвижимость определяется возросшей стоимостью недвижимости в течение срока исполнения опциона. Поэтому очень важным моментом является то, что опцион с более длительными сроками исполнения менее рискованный т. к. стоимость опциона определяется опционным ростом стоимости долгосрочного актива, которая может быть существенно медленнее, чем у краткосрочного актива.

Контроль у держателей опциона отсутствует так как они не могут воздействовать на стоимость недвижимости. Однако, если держатели опционов являются одновременно и кредиторами (как приблизительно 85 % стоимости объекта), то они имеют право на утверждение решений, касающихся крупных капитальных улучшений недвижимости, исходя из того, что эти решения повлияют на будущую стоимость объекта.

5). Гибридная задолженность – совмещение ссуды по закладной и опциона.

Показатели:

1. Денежный поток доходов от гибридной задолженности напоминает денежный поток доходов от закладной, за исключением того, что % ставка по кредиту ниже.

2. Ликвидность гибридной задолженности не более низкая, чем у других институтов инвестирования в недвижимость, т.е. она практически ликвидна, т.к. эта договорённость между двумя сторонами со множеством непредвиденных обстоятельств. Кроме того, опционы и гибридные задолженности практически не стандартизированы.

3. Оценка гибридной задолженности осуществляется как «смесь прямой закладной и опциона собственного капитала».

4. Риски при использовании гибридной задолженности ниже рисков при использовании собственного капитала в незаложенную недвижимость.

5. Получаемый доход отражает особенности гибридной задолженности.

6. Контроль инвестора в гибридной задолженности над операциями с недвижимостью выше, чем у инвестора в прямую закладную (заёмный капитал), но значительно ниже контроля, чем у владельца незаложенной недвижимости.

6). Право преимущественной аренды создаётся, когда право собственности на имущественный комплекс и на землю разделяются на:

- ограниченное право владения имуществом на основе аренды;

- полное право собственности на землю.

Право аренды распространяется на срок от 10 до 99 лет. В течение срока аренды обладатель этого права имеет свободу и ответственность использовать недвижимость так, как если бы он был владельцем наследованной собственности. Однако в конце срока аренды владелец земли принимает здание, а также землю. В пределах срока аренды, если арендная плата своевременно не вносится, владелец земли принимает владение полной недвижимостью, поэтому аренда земли имеет преимущества перед арендой здания (случай с арендой спортивно – тренировочной базы «Молодость» футбольным клубом «Сокол» у ЗАО «НИТИ – Тесар»).

Показатели использования данного инструмента:

1. Денежный поток доходов устойчив в течение длительного периода времени.

2. Ставка доходности же, как правило, превышает ставку доходности по безрисковым государственным вложениям.

3. Уровень риска соответствует риску по вложениям в безрисковые финансовые активы.

4. Контроль – в течение срока аренды арендатор имеет полное право пользования недвижимостью, но по окончании срока аренды это право переходит к собственнику земли.

5. Ставка определяется как капитализированная разница между рыночной и реально выплачиваемой арендной платой.

Таким образом, использование различных инструментов инвестирования в доходную недвижимость направлено на диверсификацию рисков и получение максимально возможных доходов при их стабильном уровне.

Тема 6: Состояние и перспективы развития рынка недвижимости (2 часа).

Дата добавления: 2013-12-12