Лекция 2.3

2.

1.

Методологической основой ГЗК является учение о земельной ренте. Земельная рента представляет собой разницу между индивидуальной ценой производства и общей ценой, которая определяется худшими условиями производства, т.е. землями худшего качества.

На земельную ренту и дифференциальный доход влияют природно-исторические, организационно-хозяйственные и экономические факторы.

Первые из них, т.е. природно-исторические факторы влияют на результаты оценки земель в зависимости от экономического состояния хозяйств. В экстенсивных хозяйствах в основном используется природное плодородие почвы, а в интенсивных хозяйствах земля используется как средство для приложения труда и капитала.

В зависимости от этого в первом случае ценится химический состав почвы и наличное состояние питательных веществ в ней, а во втором случае при широком использовании минеральных удобрений на первом месте оказываются физические свойства почв и их способность реагировать на дополнительные дозы питательных веществ.

К организационно-хозяйственным факторам, влияющим на оценку земель, относятся отдаленность земель от хозяйственных центров хозяйств, земельного устройства, состава и соотношения земельных угодий. Например, с удалением пашни от усадьбы снижение доходности земель зависит от: изменения структуры посевов культур в сторону увеличения посевов экстенсивных культур; увеличения затрат на переезды и переходы; снижения урожайности вследствие меньшей обеспеченности удобрениями и более низкой культуры производства.

Экономические факторы имеют влияние преимущественно на результаты общей оценки земель и характеризуются разным объемом затрат производства в зависимости от расстояния хозяйств до пунктов реализации продукции и баз снабжения материально-техническими средствами производства.

В методике разработки земельного кадастра в Украине доход с 1га оцениваемых земель сравнительно с доходом с относительно худших земель назывался разностным или дополнительным продуктом (ДП) и определялся как разница между валовым (ВП) и основным (ОП) продуктами. Другими словами, весь валовый продукт расчленяется на основной и дополнительный. Согласно данной методике:

,

где: З_Ф - фактические затраты;

ОЗ_исх - исходная окупаемость затрат.

Чем выше фактические затраты, тем больше должен быть объем основного продукта и тем меньшим будет размер дополнительного продукта. Таким образом, дополнительный продукт является дифференциальным доходом, дифференцирующим размер дохода в зависимости от фактических затрат.

Чем выше затраты, тем меньше дифференциальный доход, и наоборот. Суммарный дифференциальный доход (ДД) складывается из дополнительного продукта 1 (ДП₁) и дополнительного продукта 2 (ДП₂):

.

Дифференциальный доход 1 – это доход, получаемый на разнокачественных землях сравнительно с худшими землями при одинаковом (среднем) уровне затрат живого и овеществленного труда, т.е. при одинаковом уровне интенсивности ведения хозяйства. Он создается в основном за счет объективных факторов (природное плодородие, климатические условия, уровень ведения хозяйства) и определяется по формуле:

.

Дифференциальный доход 2 создается за счет действия субъективных факторов и в основном за счет эффективности капиталовложений на землях разного качества, т.е. за счет интенсификации производства, и определяется по формуле:

.

Важное значение в методологическом аспекте для земельного кадастра имеют абсолютная и монопольная ренты.

Абсолютная земельная рента – это рента, обусловленная монополией частной собственности на землю.

Монопольная земельная рента – это разница между монопольно высокой ценой на редкостный продукт и его общественной стоимостью. Она возникает за счет общества и составляет завышенную стоимость или произвольную цену (например, собственник цитрусовых, которые у нас не выращиваются, устанавливает на них монопольную цену – ренту).

Курс на реформирование экономики на рыночных началах, взятый в Украине сразу же после выхода из состава СССР, настоятельно требовал изменения земельного устройства и формирования нового хозяина земли, поэтому первым законодательным актом о земле в Украине было постановление ВР УССР 1990 года «Про земельну реформу».

Задача земельной реформы – это перераспределение земель с предоставлением права на владение и пользование, создание условий для рационального использования и охраны, равноправного развития разных форм хозяйствования, многоукладной экономики.

Земельная реформа настоятельно требовала необходимой и достаточной информации о земле, поэтому упомянутое постановление обязало местные советы до 15 марта 1991 года провести инвентаризацию земель всех категорий, определить участки, используемые не по целевому назначению, нерационально, со снижением плодородия почвы, ее химического и радиоактивного загрязнения и экологического ухудшения.

По сути дела, такая богатая и полная информация должна была обеспечить исчерпывающие ведомости о количестве земель разного целевого назначения и различных земельных угодий, качестве земель и о владельцах (пользователях) земли, но «вдруг» оказалось, что в такие сжатые сроки выполнить поставленную задачу просто невозможно. Вынужденно согласились, поэтому сосредоточить внимание на реформировании земельных отношений прежде всего в сельском хозяйстве.

В ходе разгосударствления и приватизации земли возникла необходимость в законодательном урегулировании новых земельных отношений, что и было закреплено законодательно – в октябре 2001г появился основной закон о земле «Земельный кодекс Украины». Кроме правовых норм регулирования земельных отношений в Украине, кодекс закрепил законодательные нормы ведения ГЗК.

Содержание и научно-методическая основа получения земельно-кадастровой информации разрабатывались и до получения Украиной независимости, но «Положення про порядок ведення державного земельного кадастру» КМ утвердил постановлением «Про порядок ведення державного земельного кадастру» только в январе 1993г.

В этом «Положенні…» несколько расширено назначение ГЗК – не просто обеспечивать потребителей данными о земле (как в Земельном кодексе), а о природном, хозяйственном и правовом режиме земель.

В «Положенні про порядок ведення державного земельного кадастру» также расширено содержание ГЗК, прежде всего данными зонирования территорий населенных пунктов.

Наряду с этим в «Положенні…» первая его составная часть определяется не как регистрация землевладений и землепользований, а как регистрация права владения и пользования землей, что несколько преждевременно. Регулирование земельных и имущественных отношений требует сегодня внедрения новых подходов к регистрации землевладений и землепользований вместе с объектами недвижимости на этой территории.

Наиболее употребляемой потребителями информацией являются данные о площади земельных участков, т.е. данные учета количества земель. В отличие от предыдущего периода нынче дополнительно включается численная информация о землях в межах населенных пунктов и вне их, земли по формам собственности, предоставленные во временное пользование (в т.ч. и на условиях аренды), облагаемые и необлагаемые налогом земли.

Данные учета количества земель отображают фактическое состояние их использования. Методика получения данных относительно площадей земель достаточно отработана и не требует особых изменений, но по способам получения картографических земельно-учетных материалов и точности определения учет количества земель требует усовершенствования. Это продиктовано возрастанием роли земли в рыночной экономике.

Ведение учета качества земель отвечает потребностям научно обоснованного учета природных свойств почв. По этим данным проводится размещение с.-х. производства, анализ использования земель, экономическое стимулирование их рационального использования и охраны, планирование урожайности культур, оценка результатов, а также хозяйственной деятельности с.-х. предприятий. Данные учета качества земель используются при бонитировке почв.

Согласно с действующим «Положенням…» предусматривается учет качества всех категорий земель, но, как уже отмечалось выше, это коснулось только земель сельскохозяйственного назначения, и то не в полной мере. Так, до сих пор мы не имеем информации о загрязнении почв пестицидами, нитратами, тяжелыми металлами и радионуклидами.

Что касается качества лесных угодий и земель населенных пунктов, то земельно-кадастровая информация еще не имеет этих данных из-за отсутствия проведения таких работ. В ГЗК характеристика лесных угодий должна даваться не по типу леса, а по типу почвы, и это должно учитываться при экономической оценке лесного фонда.

Земельно-кадастровые данные при характеристике земель населенных пунктов должны ограничиваться только ведомостями об их площади и их генетическом типе почвы, а другие данные о почвах (инженерно-геологические условия, уровень обеспеченности инфраструктурой и т.п.) должны относиться к функциям градостроительного кадастра.

Как показывает анализ данных учета земель в составе ГЗК, средств на выполнение этих работ в необходимых объемах не хватает, и в этой связи необходимо изменить требование «Положення…» составлять отчет о качестве земель с пяти до пятнадцати лет.

Сфера использования данных бонитировки почв должна ограничиваться только с.-х. производством, поэтому всесторонний учет качества земель, необходимый при бонитировке, оправдан исключительно на землях сельскохозяйственного назначения.

Данные бонитировки почв служат для установления размеров оплаты земли и ее стоимостной оценки.

В Украине проведена полная бонитировка почв сельскохозяйственного назначения, охватывающая основные природные свойства земли для удовлетворения потребностей всех сельскохозяйственных культур, и частичная бонитировка по природным свойствам почвы, удовлетворяющая потребности только основных с.-х. культур.

Земельно-кадастровая информация характеризуется данными экономической оценки земель и денежной оценки земельных участков. Первая из них измеряется в баллах и называется относительной экономической оценкой, а вторая (денежная оценка в гривнях) считается абсолютной.

Денежная оценка земель возникла совсем недавно (постановление КМ в феврале 1995г.) и вызывает много вопросов, требующих оперативных, конкретных ответов.

Практика показывает, что экономическая оценка всегда вызывает сомнения в ее достоверности, и особенно это касается денежной оценки земель.

Развеять сомнения и ответить на возникшие вопросы может помочь автоматизированная система ведения ГЗК (постановление КМ №1355, декабрь 1997г.).

1. Нормативно-правовая база государственного земельного кадастра Украины

2. Права собственности на землю и их прекращение

Дата добавления: 2013-12-12