Денежная оценка земель промышленности

2.

1.

В современных условиях переходного периода к рынку земли денежная оценка земель населенных пунктов осуществляется на основе затрат на освоение и обустройство территории с учетом:

1) природно-климатических и других инженерно-геологических условий;

2) административно-ландшафтной и историко-культурной ценности;

3) экологического состояния;

4) функционального назначения.

В основу денежной оценки земель населенных пунктов положены затраты на освоение и обустройство территории, норму прибыли и норму капитализации дохода, функциональное использование и местоположение земельного участка.

Денежную оценку земель населенных пунктов осуществляет Государственный комитет Украины по земельным ресурсам. Денежная оценка земель населенных пунктов осуществляется преимущественно проектными институтами-разработчиками генеральных планов.

Денежная оценка одного квадратного метра земельного участка города определяется по формуле:

,

где: Цн - денежная оценка одного квадратного метра земельного участка, грн/м²;

З - затраты на освоение и обустройство территории в расчете на квадратный метр, грн/м²;

Н_п - норма прибыли (6%);

Н_к - норма капитализации (3%);

К_ф - коэффициент функционального использования;

К_м - коэффициент местоположения земельного участка.

(З) включают: обновительную стоимость подготовки главных сооружений и магистральных сетей водоснабжения, канализации, теплоснабжения, электроснабжения, газоснабжения, дождевой канализации, санитарной очистки, зеленых насаждений общего пользования, улично-дорожной сети, городского транспорта к началу оценки.

(К_аф), учитывает относительную прибыльность экономической деятельности и устанавливается для определенных категорий застроенных земель: жилой застройки, промышленности, горной промышленности и открытых разработок; земель смешанного использования; транспорта и связи; технической инфраструктуры; ландшафтно-рекреационных территорий и других открытых земель.

(К_м) учитывает влияние ренты местоположения и общий рентный доход. Он определяется по формуле:

К_м=К_м1+К_м2+К_м3,

где: К_м1 - коэффициент зависимости рентного дохода от статуса населенного пункта (региональные факторы);

К_м2 - коэффициент зависимости рентного дохода от степени градостроительной ценности территории города (зональные факторы);

К_м3 - коэффициент зависимости рентного дохода от особенностей местоположения земельного участка (локальные факторы).

Процесс выполнения денежной оценки земель города определен '' Порядком грошової оцінки земель сельско господарського призначення та населених пунктів ".

На первом этапе определяется базовая, средняя для населенного пункта стоимость одного квадратного метра земель, которая зависит от статуса населенного пункта.

На втором этапе базовая стоимость дифференцируется на зоны в зависимости от влияния на размер рентного дохода: разница в доступности, уровнень инженерного обеспечения; благоустройство территории, развитие сферы обслуживания населения и экологического качества территории; привлекательность среды.

Экономикопланируемое зонирование территории охватывает всю территорию населенного пункта, независимо от функционального использования земель.

На третьем этапе определяется стоимость одного квадратного метра земельного участка с учетом особенностей их использования.

На заключительном этапе проводится денежная оценка отдельных земельных участков (государственными органами земельных ресурсов непосредственно по заказу юридических и физических лиц соответственно установленному порядку).

Соответственно разделу 3 '' Порядку грошової оцінки земель сільскогосподарського призначення та населених пунктів " базовая стоимость 1 м² земель города в зависимости от уровня освоения и обустройства территорий и статуса в системах производства (государственной, региональной и местной) и расселения определяется по формуле:

,

где: Ц_нм - базовая стоимость одного квадратного метра земель города, грн/м²;

З - затраты на освоение и обустройство территории города в расчете на квадратный метр, грн/м²;

Н_п - норма прибыли (6%);

Н_к - норма капитализации (3%);

К_м1 - коэффициент, который учитывает значение и статус населенного пункта в общегосударственной, региональной и местной системах производства и расселения.

Информационной базой для определения затрат на освоение и обустройство территории являются данные государственной статистической отчетности о натуральных и стоимостных показателях, предоставленных городскими службами коммунального хозяйства, а также материалы дежурных планов инженерных сетей, которые ведутся городскими службами.

Базой для расчета затрат на освоение и обустройство территории на один квадратный метр является оцениваемая территория, которая равна площади застроенной территории населенного пункта в установленных границах.

В границах населенного пункта базовая стоимость одного квадратного метра земель дифференцируется на экономико-планируемые зоны, которые устанавливаются на основе экономической оценки территории с учетом таких факторов:

1) неоднородность функционально-планируемых качеств территории;

2) доступность к центру, местам концентрации трудовой деятельности, центрам общественного обслуживания, местам массового отдыха;

3) уровень инженерного обеспечения и благоустройства территории;

4) уровень развития сферы обслуживания населения;

5) экологическое качество территории;

6) привлекательность среды.

Оцениваемые районы определяются: магистралями общегородского значения, полосой отвода железной дороги, природными ограничениями и в отдельных случаях границами участков производственных предприятий.

Следующей стадией экономико - планируемого зонирования территории города является объединение оцениваемых районов в экономико-планируемые зоны. При этом учитывается действие трех факторов:

1) смежность районов;

2) преимущественно однотипное функциональное использование;

3) близость значений индекса ценности территории.

Стоимость одного квадратного метра земли определенного функционального использования (Ц_п) определяется с учетом территориально-планируемых, инженерно-геологических, историко-культурных, природно-ландшафтных, санитарно-гигиенических и инженерно-инфраструктурных особенностей ее местоположения и определяется по формуле:

Ц_п=Ц_нз×К_ф×К_мз,

где: Ц_нз - средняя для экономико-планируемой зоны стоимость одного квадратного метра земли, грн/м²;

К_ф - коэффициент использования земельного участка;

К_мз - локальные коэффициенты, которые учитывают местоположение земельного участка в пределах зоны.

Важное значение для создания условий эффективного использования земли, стимулирования предпринимательской деятельности, привлечения инвестиций имеет еще и денежная оценка земель несельскохозяйственного назначения за пределами населенных пунктов.

Нормативной базой денежной оценки земель несельскохозяйственного назначения является '' Методика грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів) ", утвержденная всеми инстанциями.

Объектами денежной оценки земель несельскохозяйственного назначения являются земельные участки, которые имеют фиксированные границы и характеризуются определенным местоположением, природными свойствами, физическими параметрами и хозяйственным состоянием.

Информационной базой для денежной оценки земель являются ведомости государственных кадастров, землеустроительной, лесоустроительной, градостроительной и проектно-технической документации, инвентаризации земель, данные государственной статистической отчетности.

В основу денежной оценки земель несельскохозяйственного назначения кладется капитализированный рентный доход, или нормативный среднегодовой экономический эффект, который создается вследствие использования соответствующих земельных участков.

Существенным фактором, который влияет на порядок определения и размер денежной оценки земель, имеет отнесение земель к определенным категориям использования, потому что от этого в значительной мере зависит определение объектов оценки и коэффициентов, которые учитывают особенности их функционального использования.

Учитывая отраслевой характер отнесения земель к определенным категориям, возможность принадлежности одного земельного участка к нескольким категориям и сложности, которые возникают в связи с этим, объектами денежной оценки земель несельскохозяйственного назначения нормативными актами определены земельные участки, которые используются по функциональному назначению, независимо от того, к какой категории они отнесены.

Во всех случаях, когда фактор, который учитывается методикой, отсутствует, значение соответствующего коэффициента принимается равным 1,00. Денежная оценка земельных участков, которые размещены в зонах гарантированного добровольного отселения, уменьшается на 20%,а в зоне усиленного радиоэкологического контроля - на 10%.

В основу денежной оценки земель промышленности, положено капитализированный рентный доход от целевого использования и осуществленного улучшения их обустройства.

Рентный доход, который создается за счет обустройства земельного участка (Р_пнп), определяется по формуле:

Р_пнп=(ТП-З-З×К_нр)×В_зп÷В_оф,

где: Р_пнп - рентный доход, который создается по счет обустройства земельного участка, грн./м²;

ТП - нормативный объем товарной продукции предприятия, которое является владельцем или пользователем оцениваемого земельного участка, грн/м²;

З - производственные затраты, грн./м²;

К_нр - коэффициент нормы рентабельности, который определяет объемы затрат на расширенное воспроизведение производства (на уровне 0,12);

В_зп - балансовая стоимость зданий и сооружений и инженерно-транспортной инфраструктуры, которая на балансе данного предприятия, грн;

В_оф - балансовая стоимость основных фондов предприятия, грн.

Нормативный объем товаров (ТП) - расчетная величина, которую получают, как произведение производственных затрат (3) и коэффициента нормативной рентабельности (1,15).

Значение годовых производственных затрат и балансовой стоимости основных фондов (В_оф) и зданий и сооружений (В_зп) принимают по данным финансового отчета и бухгалтерского баланса предприятия за предыдущий год.

Формула рентного дохода важна для понимания экономической сути полученного показателя. Для практических расчетов ее можно сократить:

Р_пнп=(З×1,15-З-З×0,12)×В_зп÷В_оф=

=3(1,15-1-0,12) ×В_зп÷В_оф=0,03×З×В_зп÷В_оф.

Значение производственных затрат (3) получают как частное от деления годовых производственных затрат на площадь оцениваемого земельного участка (м²). Кроме учета рентного дохода, который создается за счет обустройства земельного участка, на денежную оценку влияют также региональная производственная инфраструктура и административный, научно-технический и социально-культурный потенциал местоположения земельного участка, а также тип ее функционального использования (разные виды экономической деятельности имеют разную относительную прибыльность). Указанные факторы учитываются через применение соответствующих коэффициентов. С учетом этого денежная оценка (Цн) определяется по формуле:

Ц_н = Р_пнп×Т_к×К_ф×К_м×П_д,

где: Ц_н – денежная оценка земельного участка;

Р_пнп - рентный доход, который создается по счет обустройства земельного участка, грн./м²;

Т_к - срок капитализации рентного дохода, который устанавливается на 33 года;

К_ф - коэффициент функционального использования земельного участка;

К_м - коэффициент, который учитывает местоположение земельного участка;

П_д - площадь земельного участка, м².

Коэффициент (К_м) учитывает две группы рентообразующих факторов - региональные и локальные.

К региональным факторам относятся:

1) отдаленность от административного центра;

2) отдаленность от ближайшего населенного пункта, который имеет магистральные пути соединения (железные дороги, автомагистрали общегосударственного значения, морские и речные порты, аэропорты);

3) вхождение в пригородную зону больших городов;

4) вхождение в 'зоны радиоактивного загрязнения.

К локальным рентообразующих факторам принадлежат:

1) инженерно-инфраструктурные;

2) инженерно-геологические;

3) историко-культурные;

4) природно-ландшафтные;

5) санитарно-гигиенические;

6) территориально-планировочные.

Общее значение коэффициента расположения земельного участка (К_м) рассчитывается как произведение коэффициентов отдельных региональных и локальных факторов.

Дата добавления: 2013-12-12