Оценка износа строения

Затратный подход при оценке недвижимости

- основан на предположении о том, что потенциальный инвестор не заплатит за объект стоимость большую, чем стоит построить или создать точно такой же объект недвижимости, либо его аналог.

В основе затратного подхода лежит методика определения восстановительной стоимости и стоимости замещения объектов недвижимости.

Этапы затратного подхода:

1. Определение полной восстановительной стоимости либо полной стоимости замещения строения.

2. Оценка износа строения (физический, функциональный, внешний).

3. Определений остаточной восстановительной либо остаточной стоимости замещения строения (этап 1 – этап 2).

4. Оценка земельного участка.

5. Определение стоимости единого объекта недвижимости в рамках затратного подхода (этап 3 +этап 4).

1. Определение полной восстановительной стоимости (либо полной стоимости замещения) строения – одним из методов:

1) При наличии сметной документации на объект оценки:

,

где:

- стоимость объекта по смете в ценах базового периода,

- индекс изменения уровня цен, индекс перевода базового уровня цен в текущую стоимость.

2) При наличии сметной документации на объект-аналог (типовой объект):

3) По стоимости нового строительства (при наличии информации на рынке недвижимости о ценах застройщиков).

4) По укрупненным показателям восстановительной стоимости.

5) Если необходимо произвести полный достоверный расчет стоимости объекта недвижимости, то составляется новая сметная документация на его строительство.

При оценке износа в рамках затратного подхода рассчитывают 3 вида износа:

- физический,

- функциональный (моральный),

- внешний (экономический).

1. Физический износ – утрата объектами недвижимости первоначальных технико-эксплуатационных характеристик.

Для строений и сооружений физический износ проявляется в потере прочности и надежности несущих элементов, в потере защитных свойств ограждающих конструкций, в нарушении геометрии объекта, в разрушении или повреждении инженерных сетей и оборудования. Вследствие физического износа строения и сооружения теряют сою первоначальную стоимость.

Существую 2 метода оценки физического износа:

1. Нормативный метод (методы начисления линейной и ускоренной амортизации) – по фактическому сроку жизни строения.

2. Метод натурных обследований (экспертный) – по фактическому техническому состоянию объекта согласно проведенного техобследования его основных конструктивных элементов:

- визуальный,

- инструментальный.

Дата добавления: 2013-12-12