Внешний (экономический) износ

Пример расчета функционального устранимого износа

(Тыс. руб.)

Затраты на необходимый ремонт и отделку помещений под предполагаемое использование
Затраты на модернизацию:
1) система кондиционирования
2)………………………………..
Затраты на дополнение отсутствующих элементов:
1) установка охранной системы видеонаблюдения
2)………………………………..
Стоимость устранимого функционального износа - всего

Неустранимый функциональный износ вызывается устаревшими объемно-планировочными и/или конструктивными характеристиками оцениваемых зданий относительно современных стандартов строительства. Признаком неустранимого функционального износа является экономическая нецелесообразность осуществления затрат на устранение этих недостатков. Кроме того, необходим учет сложившихся на дату оценки рыночных условий для адекватного архитектурного соответствия здания своему назначению.

Стоимость неустранимого функционального износа можно определять:

• капитализацией потерь в арендной плате;

• капитализацией избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для содержания здания в надлежащем порядке.

Для этого используют скорректированные данные по сопоставимым аналогам.
Пример расчета функционального неустранимого износа

Расчетные показатели	Скорректированные и усредненные (взвешенные) показатели по аналогам	Показатели по оцениваемому объекту
Восстановительная цена здания, руб.	4 000 000	4 000 000
Годовая арендная плата, руб./м^2
Ставка капитализации, %
Площадь, сдаваемая в аренду, м^2
Потери в арендной плате, руб.
Капитализированные потери в арендной плате, руб.		96 000 (800×30/0,25)
Неустранимый функциональный износ, %		2,4

Определение обесценения, вызванного неустранимым функциональным износом по причине устаревшего объемно-планировочного решения (удельная площадь, кубатура), осуществляется методом капитализации потерь в арендной плате.

Расчет неустранимого функционального износа методом капитализации избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для поддержания здания в хорошем состоянии, может быть произведен подобным образом. Данный подход предпочтителен для оценки неустранимого функционального износа зданий, отличающихся нестандартными архитектурными решениями и в которых тем не менее размер арендной платы сопоставим с арендной платой по современным объектам-аналогам в отличие от величины эксплуатационных затрат.

Внешний (экономический) износ - обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п.

Внешний износ недвижимости в зависимости от вызвавших его причин в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев может «самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.

	Методы оценки внешнего износа
капитализации потерь в арендной плате	сравнительных продаж (парных продаж)	срока экономической жизни

Методом капитализации потерь в арендной плате расчет внешнего износа производится аналогично расчету функционального неустранимого износа.

Метод парных продаж основан на анализе имеющейся ценовой информации по недавно проданным аналогичным объектам (парным продажам). При этом предполагается, что объекты парной продажи отличаются друг от друга только выявленным и соотнесенным к объекту оценки экономическим износом.

Дата добавления: 2013-12-12