Расчет коэффициента капитализации

Расчет ожидаемого чистого операционного дохода

Потенциальный валовой доход - доход, который можно получить от недвижимости, при 100%-ном ее использовании без учета всех потерь и расходов.

ПВД = S С_а,

где ПВД - потенциальный валовой доход; S - площадь, сдаваемая в аренду, м²;
С_а - арендная ставка за 1 м².

Арендные ставки бывают:

• контрактными (определяемыми договором об аренде);

• рыночными (типичными для данного сегмента рынка в данном регионе).

Действительный валовой доход - это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости:

ДВД = ПВД - Потери + Прочие доходы

где ДВД - действительный валовой доход.

Обычно потери выражают в процентах по отношению к потенциальному валовому доходу. За основу потерь берется рыночный показатель. Потери вызваны недоиспользованием объекта недвижимости, потерями при сборе платежей и т.д. Прочие доходы можно увязать с нормальным использованием данного объекта недвижимости в целях обслуживания арендаторов не включаемые в арендную плату (доход от сдачи в аренду автомобильной стоянки, склада и т.д.).

Чистый операционный доход - действительный валовой доход за минусом операционных расходов за год (за исключением амортизационных отчислений):

ЧОД = ДВД - ОР,

где ОР - операционные расходы (это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода).

Существует несколько методов определения коэффициента капитализации:

• с учетом возмещения капитальных затрат (с корректировкой на изменение стоимости актива);

• метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы;

• метод прямой капитализации.

Дата добавления: 2013-12-12