Тенденции развития рынка недвижимости

Структура и классификация недвижимости

В процессе классификации рынка недвижимости определя­ются группы недвижимости, имеющие сходные характеристики функционирования. Классификация объектов недвижимости по различным признакам способствует более успешному исследова­нию рынка недвижимости и облегчает в дальнейшем определе­ние ее стоимости и управление. В составе недвижимости можно выделить следующие группы: 1) земельный участок; 2) жилое по­мещение (жилой дом, квартира, комната, коттедж); 3) нежилое помещение, здания и сооружения; 4) предприятие с комплексом объектов недвижимости; 5) недра; 6) водные объекты; 7) лесной фонд, многолетние насаждения; 8) морские суда и суда внутрен­него плавания; 9) воздушные суда и космические объекты.

К жилым помещениям относятся помещения, отвечающие установленным санитарным, противопожарным, градострои­тельным и техническим требованиям и предназначенные для проживания граждан. Не допускается размещение в жилых до­мах промышленных производств. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учрежде­ний или организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод жилого помещения в нежилое про изводится в порядке, определяемом жилищным законода­тельством.

В общероссийском классификаторе основных фондов на­родного хозяйства в Российской Федерации дается определение здания и сооружения. Здание представляет собой архитектурно­-строительный объект, назначением которого является создание условий для труда, жилья, социально- культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей. К сооружениям относятся технические объекты, которые создают необходимые условия для производственных процессов (мосты, плотины, ка­налы, шахты, нефтяные скважины, дороги), а также отдельные инженерно-строительные объекты, предназначенные для целей

непроизводственного обслуживания (сооружения городского благоустройства). К незавершенному строительству относятся объекты, по которым в установленном порядке не оформлены документы о приемке объектов в эксплуатацию.

Предприятием признается имущественный комплекс, ис­пользуемый для осуществления предпринимательской деятель­ности. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятель­ности, включая земельные участки, здания, сооружения, обору­дования, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также прав на обозначения, индивидуализирующие предпри­ятие, товарные знаки и др.

Все леса и представленные для ведения лесного хозяйства земли образуют лесной фонд России. В состав земель лесного фонда входят: лесные земли, покрытые лесом, а также не покры­тыe лесом - вырубки, гари, редины, прогалины; нелесные земли(болота, дороги, просеки И др.). В состав земель лесного фонда не входят: защитные лесные насаждения и другая древесная и кустарниковая растительность на землях сельскохозяйственного назначения; защитные лесные насаждения на полосах отвода же­лезных дорог, автодорог и каналов; озеленительные насаждения и группы деревьев в городах и других населенных пунктах; деревья и группы деревьев на приусадебных и дачных участках.

К многолетним насаждениям относятся все виды искусствен­ных насаждений, независимо от возраста: плодово-ягодные, тех­нические, защитные, декоративные и озеленительные всех ви­дов; искусственные насаждения ботанических садов; других научно-исследовательских учреждений и учебных заведений для научно-исследовательских целей.

Можно привести более детальную классификацию объектов недвижимости, при разработке которой учитывался ряд специ­фических характеристик.

1. Происхождение:

1.1. Естественные природные объекты;

1.2. Искусственные объекты (постройки).

2. Назначение:

2.1.1. Свободные земельные участки (под застройку или дру­гие цели использования поверхности земли);.

2.1.2. Природные комплексы (месторождения. и т. п.) для их эксплуатации.

2.2. Постройки:

2.2.1. Для жилья;

2.2.2. Для офисов;

2.2.3. Прочие.

3. Масштаб:

3.1. Земельные массивы;

3.1.1.0тдельные земельные участки.

3.2. Комплексы зданий и сооружений (дачный поселок, ми­крорайон, гостиница, санаторий, мотель и т. п.):

3.2.1. Многоквартирный жилой дом;

3.2.2. Жилой дом одно квартирный (особняк, коттедж); 3.2.3. Секция (подъезд);

3.2.4. Этаж секции;

3.2.5. Квартира;

3.2.6. Комната;

3.2.7. Дача;

3.3.1. Комплекс административных зданий;

3.3.2. Здание;

3.3.3 Помещение или часть здания (секция, этажи).

4. Готовность к использованию:

-4.1. Готовые;

4.2. Требующие реконструкции или капитального ремонта;

4.3. Требующие завершения строительства (незавершенное строительство).

На сформировавшемся западном рынке принята другая, от­личающаяся от предложенной выше, классификация объектов недвижимости по категориям А, Б, В..

Категория А. Недвижимость, используемая владельцами для ведения бизнеса.

Категория Б. Нед!3ижимость для инвестиций. Данными ви­дами недвижимой собственности владеют с целью получения дохода от аренды или извлечения прибыли на вложенный капитал.

Категория В. Избыточная недвижимость - земля со зданиями или свободные участки, которые больше не нужны для ведения бизнеса сегодня или в будущем, поэтому объявляются избыточ­ной недвижимостью.

Как отмечалось выше, объекты недвижимости привязаны к земельным участкам, на которых они построены. В рыночных условиях в стоимость любого вида строения (жилого дома, пред­приятия, торгового здания, гаража и т. д.) входит стоимость со­ответствующего участка. Следовательно, необходимы четкие правила купли-продажи земельных участков или их аренды на длительные сроки. Конституция РФ закрепляет за гражданами и их объединениями право иметь в частной собственности землю.

Владение, пользование и распоряжение землей и другими природ­ными ресурсами осуществляется их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц. Условия и порядок поль­зования землей определяется Земельным кодексом РФ и другими законодательными актами РФ и субъектов РФ. Так, вопросы вла­дения, пользования и распоряжения землей, недрами, водными, И другими природными ресурсами относятся к совместному веде­нию Российской Федерации и субъектов Российской Федерации(Конституция РФ ст. 72 п..1в). Следовательно, ограничения прав собственности на землю могут предусматриваться не только федеральными законами, но и принимаемыми в соответствии с ними законами субъеКТ9В РФ. Земли сельскохозяйственного назначе­ния в силу своей значимости для обеспечения жизнедеятельности человека имеют наибольшее число ограничений. Право пользо­вания земельным участком может быть ограничено в связи с раз­мещением на нем чужого объекта недвижимости.

В соответствии с п. 1 ст. 260 Гражданского кодекса РФ лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться иным образом постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте., Несмотря на то, что проблема купли-продажи земли или долгосрочной ее аренды до конца еще не решена, движение в этом направлении объективно существует. Поэтому рынок не­движимости, хотя и медленно, но развивается. Это связано с тем, что рынок недвижимости в целом, особенно в строительстве, за­нимает особое место в рыночной экономике. Рынок недвижимо­сти является одной из существенных составляющих любой на­циональной экономики и составляет около 80 % национального богатства многих стран.

Значительную долю в национальном богатстве России со­ставляют ее недра. Недра - часть земном коры, расположен­ной ниже почвенного слоя, а при его отсутствии - ниже земной поверхности и дна водоемов и водостоков, простирающейся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения. Не­дра Российской Федерации являются государственной собственностью. Участки недр не могут быть предметом купли-продажи, дарения, наследования, вклада, залога или отчуждения в иной форме. Пользователями недр могут быть субъекты предприни­мательской деятельности, в том числе участники простого това­рищества, иностранные граждане, юридические лица, если фе­деральным законом не установлены ограничения пользования недрами. Участки недр предоставляются в пользование на опре­деленный срок и без ограничения срока: для геологического из­учения, добыче полезных ископаемых, добычи подземных вод. На пользование недрами необходимо иметь лицензию.

По функциональному назначению недвижимость можно раз­бить на следующие основные составляющие:

земельные участки;

объекты жилья (городское, сельское, загородное);, нежилые помещения (офисы, торговые помещения, склад­ские помещения);

промышленная недвижимость;

недра, лесной фонд и водные объекты;

суда и космичесКие объекты.

Каждая из этих составляющих объектов недвижимости разви­вaeтcя самостоятельно, так как опирается на собственную зако­нодательную и нормативную базу и имеет существенные разли­чия в политике приватизации гoсударственной и муниципальной собственности.

Рынок недвижимости, в отличие от других рынков това­ров, относится к числу молодых. Если рынки потребительских и производственных товаров имеют продолжительную исто­рию, здесь накоплен большой опыт, используются различные формы взаимоотношений между покупателями и продавцами, то на рынке недвижимости подобного нет. Рынок недвижимо­сти - это особая сфера вложения капитала и система экономи­ческих отношений, возникающая при сделках с недвижимостью. Эти отношения появляются при ипотеке, инвестициях, сделках купли-продажи, сдаче объектов недвижимости в аренду, наем и т. д. При этих отношениях осуществляется движение капитала. Субъектами рыночных отношений на рынке недвижимости яв­ляются юридические и физические лица.

Соотношение их ме­нялось в соответствии с происходившим процессом привати­зации собственности, в зависимости от законодательной базы, условий финансирования. Про ведение приватизации государ­ственной собственности в РФ предусматривало два этапа ее ре­ализации: чековый (ваучерный) и денежный. Временные рамки указанных этапов были определены следующим образом: этап чековой приватизации - с июня 1992 ГОД<;1 по 1 июля 1994 года; этап денежной приватизации - с 1 июля 1994 года по настоящее время. Мероприятия по приватизации по времени осуществля­лись посредством включения в ежегодные государственные про­граммы приватизации, имевшие силу закона, конкретных адрес­ных заданий по приватизации.

Программа предусматривала четыре способа приватизации: аукцион, коммерческий конкурс, аренда с правом выкупа, ак­ционирование. В качестве основного инструмента приватиза­ции на ее первом этапе были использованы приватизационные чеки. Каждый владелец приватизационного чека имел четыре возможности:

1) использовать свой приватизационный чек при закрытой подписке на акции своего предприятия;

2) участвовать в чековом аукционе;

3) купить акции чекового инвестиционного фонда;

4) продать чек.

С I июля 1994 года начался денежный этап приватизации. Особенностью денежного этапа приватизации является его на­правленность на осуществление перехода от системы бесплат­ной раздачи собственности к ее реальной продаже. К основ­ным объектам приватизации нового этапа относятся три вида имущества: государственные пакеты акций приватизированных предприятий, земельные участки приватизированных предпри­ятий и объекты недвижимости. Рынок недвижимости, в основ­ном; представлен объектами, которые ранее были в эксплуатации (производственные здания и помещения, магазины, жилье и т. д.). Доля объектов нового строительства незначительная. По мере улучшения жизненного уровня населения доля новых объ­ектов будет возрастать, но ограниченность денежных доходов на­селения будет способствовать сохранению интереса к объектам, которые были построены ранее.

Экономические исследования показывают, что на спрос и предложение на pынкe недвижимости воздействует целый ряд факторов:

- местоположение объекта недвижимости (мегаполис, город, сельская местность, наличие инфраструктуры, источники сырья для предприятий и др.);

- доходы населения и уровень развития бизнеса;

- наличие финансовых и кредитных ресурсов (деловая ак­тивность);

- состояние конкуренции и альтернативных смежных рын­ков;

- цены на рынке недвижимости и уровень арендной платы;

- риски инвестиций в недвижимость и стоимость строитель­ства;

- цены и тарифы на коммунальные услуги и энергоре­сурсы;

- демографические тенденции;

- образовательный уровень населения и тенденции его из­менения, изменение социальной структуры населения;

- уровень преступности; - налоговый режим, право вые и экономические условия по­лучения прав на застройку или реконструкцию;

- условия окружающей среды, уровень развития инфра­ структуры, обеспечение транспортными сетями, эколо­гическая обстановка.

Взаимодействие вышеперечисленных факторов, в конечном счете, определяет состояние и динамику спроса и предложения на рынке недвижимости. Приведем в таблице 3 систему факторов, определяющих состояние и тенденции спроса и предложения на рынке недвижимости, приведенную в работе И.А. Рахман «Раз­витие рынка недвижимости в России: теория, проблемы, прак­тика» (Международная академия инвестиций и экономики стро­ительства - М.: Издательство <<Экономика», 2000. С. 27).

Таблица 3

Дата добавления: 2013-12-13