Права та обов’язки сторін за договором

За договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк (ст.759 ЦК). З точки зору загальної характеристики цивільно-правових зобов'язань договір оренди є двостороннім, консенсуальним, відплатним, взаємним, синалагматичним.

ВСТУП

Сьогодні ми з вами переходимо до розгляду нової теми з курсу Цивільне право України: особлива частина.

Сьогоднішня лекції розрахована на 6 годин. впродовж яких ми намагатимемося ретельно дослідити особливості зобов’язань з передачі майна у користування.

Слід зазначити, що переважна більшість цивільних правовідносин направлена на тимчасовий перехід майна від одного суб’єкта до іншого.

На минулій лекції ми з вами розглянули цивільно-правове регулювання зобов’язань з передачі майна у користування.

Проте, у разі, якщо власник не хоче відмовлятися від свого права власності на річ, він може застосувати безліч щ законних способів отримати корисні властивості від майна, наприклад, передавши його у тимчасове платне користування. В залежності від предмета, моменту передачі та деяких інших особливостей, існує чимало договорів з передачі майна у користування. на ключових, центральних іменних договорах ми сьогодні з вами і зупинимося. Отже розпочата сьогоднішня лекція безперечно пов’язана із попередніми темами.

Отже, метою лекції виступає теоретичне з’ясування цивільно-правового регулювання зобов’язань з передачі майна у користування.

1. Поняття, елементи і види договору майнового найму (оренди).

Він є консенсуальним, оскільки вважається укладеним з моменту досягнення сторонами угоди за його суттєвими умовами, а момент набрання чинності самим договором не пов'язується з передачею орендованого майна наймачеві (орендареві). Саме передання зданого в найм майна наймачеві уявляє собою виконання укладеного і набравшого чинності договору найму з боку наймодавця. Тому у тих випадках, коли момент набрання чинності договору співпадає з фактичним переданням орендованого майна, необхідно говорити про особливий порядок укладання договору найму і про те, що він виконується в момент укладання, але не про реальний характер цього договору.

Договір найму відплатним, оскільки наймодавець за виконання своїх обов'язків з передачі майна у володіння і користування наймачеві повинен отримати від останнього зустрічне надання у вигляді внесення орендної плати.

Договір є двостороннім, оскільки кожна з його сторін несе обов'язки на користь іншої сторони і вважається боржником іншої сторони в тому, що зобов'язана зробити на її користь, і одночасно її кредитором в тому, що має право від неї вимагати. Більш того цей договір є синалагматичним, оскільки у договорі найму мають місце два зустрічні обов'язки, однаково істотні та важливі: обов'язок наймодавця передати наймачеві майно у володіння та користування і обов'язок наймача вносити орендну плату, які взаємно обумовлюють один одного і є економічно еквівалентними.

Істотні умови договору найму (оренди). Приймаючи до уваги легальне визначення договору найму, можна зробити висновок про те, що істотними його умовами є умови про пердмет, строк та орендну плату.

Предметом договору найму може бути річ, яка визначена індивідуальними ознаками і не споживча (тобто така, що зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні). Законами України можуть встановлюватися особливості найму окремих видів майна. Так, відповідно до ЗУ “Про оренду державного та комунального майна” від 10.04.1992 р. №2269-ХІІ не можуть бути об’єктами оренди цілісні майнові комплекси казенних підприємств, державних підприємств, їх структурних підрозділів, що здійснюють діяльність, пов’язану з обігом наркотичних засобів, психотропних речовин, зброї та боєприпасів до неї тощо. Відповідно до ЗУ “Про господарську діяльність у Збройних Силах України” від 21.09.1999 р. № 1076-ХIV забороняється надання в оренду озброєння, боєприпасів, бойової та спеціальної техніки. Спеціальними законами встановлюються особливості найму земельних ділянок, водних об’єктів, лісів.

Строк договору найму як правило встановлюється за домовленістю сторін, однак ч.2 ст.763 ЦК допускає укладання договору на невизначений строк. Правові наслідки оформлення договору без зазначення строку оренди полягає в тому, що кожна із сторін такого договору отримує право відмовитися від нього в односторонньому порядку в будь-який час, письмово попередивши про це другу сторону за 1 місяць, а у разі найму нерухомого майна – за 3 місяці. Якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором. Законом можуть бути передбачені граничні строки договору по відношенню до окремих видів оренди або оренди окремих видів майна. Так, наприклад, відповідно до ст.22 ЗУ “Про мисливське господарство та полювання” від 22.02.2000 р. № 1478-ІІІ надання у користування мисливських угідь здійснюється на строк не менше 15 років. Земельний Кодекс України від 25.10 2001 р. визначає два види оренди: короткострокова – до 5 років та довгострокова – до 50 років. Відповідно до ст.17 ЗУ “Про оренду землі” від 06.10.1998 р. №161-XIV строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років.

Плата за користування майном з наймача справляється у розмірі встановленому сторонами у договорі. Виняток складають договори оренди державного або комунального майна істотною умовою яких є вимога щодо обов’язковості орендної плати з урахуванням її індексації. Порядок визначення розмірів орендної плати визначається у цьому разі “Методикою розрахунку і порядок використання плати за оренду державного майна”, затвердженої постановою КМ України від 04.10.1995 р. №786. Так, використання орендарем нерухомого майна за цільовим призначенням для розміщення нічних клубів, казино, інших закладів грального та шоу-бізнесу ставка орендної плати складає – 20%, а розміщення закладів охорони здоров’я та соціальної допомоги (з частковим самофінансуванням) – 1%.

Форма договору найму визначається за загальними правилами ст.208 ЦК України у письмовій формі договір оренди належить вчиняти 1) між юридичними особами; 2) між фізичною та юридичною особою; 3) між фізичними особами на суму, що перевищує у двадцять і більше разів розмір неоподатковуваного мінімуму доходів громадян. Окрім цього форма правочину залежить від об'єкту оренди (рухоме – нерухоме майно) та строку на який він укладається. Так, відповідно до ст.4 ЗУ “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень” від 01.07.2004 р. обов’язковій державній реєстрації підлягають: право постійного користування земельною ділянкою та право користування нерухомим майном строком більше як один рік (наприклад, земельні ділянки). Відповідно до ст.793 ЦК договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) укладається у письмовій формі, а строком на один рік і більше підлягає нотаріальному посвідченню. До того ж договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладений на строк не менше одного року, підлягає державній реєстрації. Договір найму транспортного засобу укладається у письмовій формі, а за участю фізичної особи підлягає і нотаріальному посвідченню (ст.799 ЦК). Договір найму житла укладається у простій письмові формі.

Сторонами договору найму (оренди) є наймодавець (орендодавець) та наймач (орендар). Наймодавцем можуть виступати будь-які особи: фізичні, юридичні, держава, територіальні громади. Обмеження суб’єктного складу можуть встановлюватися законом. Так, за договором побутового прокату наймодавцем може бути лише особа, яка здійснює підприємницьку діяльність. Наймачем у договорі може виступати будь-яка особа.

Головний обов’язок наймодавця – своєчасне надання (негайно або у строк встановлений договором) майна наймачеві (ст.765 ЦК). Якщо наймодавець не передає наймачеві майно, наймач має право за своїм вибором: 1) вимагати від наймодавця передання майна і відшкодування збитків, завданих затримкою та 2) відмовитися від договору найму і вимагати відшкодування завданих йому збитків.

Наймодавець зобов'язаний передати наймачеві річ у комплекті і у стані, що відповідають якості, обумовленій сторонами у договорі та відповідно до її призначення (ст.767 ЦК). Наймодавець не відповідає за недоліки зданого в оренду майна, про які він заздалегідь попередив наймача при укладанні договору. У протилежному випадку наймач має право за своїм вибором вимагати: а) заміни речі, якщо це можливо; б) відповідного зменшення розміру плати за користування річчю; в) безоплатного усунення недоліків речі або відшкодування витрат на їх усунення; г) розірвання договору і відшкодування збитків, які були йому завдані.

Наймодавець зобов’язаний провадити капітальний ремонт речі, переданої у найм за власний рахунок, якщо інше не передбачено договором. Якщо наймодавець не провів капітального ремонту речі, що перешкоджає її використанню відповідно до призначення та умов договору, наймач має право: а) відремонтувати річ, зарахувавши вартість ремонту в рахунок плати за користування річчю, або вимагати відшкодування вартості ремонту; б) вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.

Наймач зобов'язаний користуватися річчю відповідно до її призначення (ч.1 ст.773 ЦК). У порушення цього права наймодавець має право вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.

Наймач зобов'язаний здійснювати поточний ремонт речі, переданої у найм (ч.1 ст.776 ЦК), а також усунути погіршення речі, які сталися з його вини (ч.1 ст.779 ЦК).

Наймач у разі припинення договору найму зобов'язаний негайно повернути річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням її нормального зносу (ст.785 ЦК).

Припинення договору найму. Договір найму припиняється у разі смерті фізичної особи-наймача або у разі ліквідації юридичної особи, яка була наймачем або наймодавцем.

Окрім цього, наймодавець має право: 1) відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд (ст.782 ЦК); 2) вимагати розірвання договору найму, якщо: а) наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі; б) наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі; в) наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі; г) наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача (ст.783 ЦК).

В свою чергу наймач має право вимагати розірвання договору найму, якщо: 1) наймодавець передав у користування річ, якість якої не відповідає умовам договору та призначенню речі; 2) наймодавець не виконує свого обов'язку щодо проведення капітального ремонту речі.

Дата добавления: 2013-12-13