Права та обов’язки сторін за договором. Найсуттєвішим обов’язком наймодавця за договором найму житла є своєчасне (негайне або у строк, визначений у договорі) надання наймачеві у користування

Найсуттєвішим обов’язком наймодавця за договором найму житла є своєчасне (негайне або у строк, визначений у договорі) надання наймачеві у користування вільного помешкання у стані, придатному для постійного проживання. При цьому в положеннях глави 59 ЦК, не міститься жодних вказівок на правові наслідки, невиконання наймодавцем зазначеного обов’язку. Проте, зважаючи на правила ч.1 ст.8 ЦК щодо застосування до цивільних відносин за аналогією закону, можна зробити висновок, що на договір найму житла поширюються й загальні положення про найм майна, викладені у § 1 глави 58 ЦК. Таким чином, у разі порушення наймодавцем обов’язку щодо передачі житла у користування та відшкодування збитків, завданих затримкою виконання договору, або відмовитися від договору найму житла і знову ж таки вимагати відшкодування завданих йому збитків.

Крім надання помешкання у користування наймачеві, до обов’язків наймодавця також належать здійснення капітального ремонту житла. Під час проведення капітального ремонту наймодавець, згідно ч.3. ст.819 ЦК, не вправі здійснювати без згоди наймача переобладнання житлового будинку, в якому знаходиться житло, якщо таке переобладнання істотно змінить умови користування цим житлом (тобто таке переобладнання, яке може призвести до перетворення жилих приміщень у нежилі, зокрема зменшення розміру кімнати внаслідок приєднання її частини до кухні). Інкаше до вирішення цього питання підходить житлове законодавство: відповідно до змісту ст.165 ЖК наймодавець може без згоди наймача переобладнати належне йому помешкання не лише таким чином, що істотно зміняться умови користування цим житлом, а й взагалі так, що внаслідок проведення капітального ремонту жиле приміщення, яке займав наймач, буде знищено. Щоправда, для цього наймодавцеві необхідно мати проект переобладнання чи перепланування будинку (квартири), затверджений виконкомом місцевої ради, відповідно до якого помешкання, займане наймачем, не може бути збережено. У такому випадку наймодавець навіть не несе зобов’язання, передбаченого житловим законодавством для вісх інших ситуацій, щодо надання наймачеві у користування іншого житлового приміщення у належному наймодавцеві будинку чи квартирі. Забезпечити дотримання своїх інтересів наймач може шляхом встановлення у договорі найму житла прямої заборони щодо здійснення наймодавцем подібних переобладнаннь помешкання, яке є предметом договору.

Обов’язки наймача. Наймач а) своєчасно вносити плату за житлове помешкання і комунальні платежі; б) робити поточний ремонт; в) зобов’язаний використовуати житло за його цільовим призначенням, тобто тільки для проживання, г) забезпечувати цілісність житлового помешкання д) підтримувати його в належному стані. Причому зміст обов’язку щодо належного утримання житлового помешкання не обмежується тільки помешканням, а поширюється також на будинок і прибудинкову територію (смітить на сходових площадках, псує кабіни ліфту і зелені насадження, вигулює у неналежному місці собак). е) при припиненні договору найму звільнити займане житлове приміщення в тому стані, у якомі він його одержав, з урахуванням нормального зносу. Слід, однак відзначити, що ЦК і ЖК по-різному вирішують питання щодо майнової відповідальності за договором найму житла. Так, якщо у ст.160 ЖК закріплено принцип солідарної відповідальності перед наймодавцем усіх проживаючих разом із наймачем повнолітніх осіб, то у ч.2 ст.816 ЦК встановлено персональну відповідальність наймача перед наймодавцем за порушення умов договору особами, які проживають разом з ним. Солідарна ж відповідальність перед наймодавцем за нормами ЦК має місце лише тоді, коли наймачами житла за одним договором найму є кілька осіб (ч.3 ст.816).

Накінець наймач та особи, які з ним проживають повинні дотримуватись правил соціального гуртожитку. Так відповідно до п.21,22 не допускається виконання робіт та інші дії, що викликають псування приміщень, підвищений рівень шуму чи вібрації, порушують умови проживання громадян. Вмкористання телевізорів, радіоприймачів, магнітофонів та інших гучномовних пристроїв дозволяється лише за умови зменшення звуку до ступеня, що не порушує спокою мешканців будинку. З 23 до 7 години у будинку повинен зберігатися спокій.

Припинення договору найму житла.

За ініціативою наймача. Наймач житла має право за згодою інших осіб, які постійно проживають разом з ним, у будь-який час відмовитися від договору найму, письмово попередивши про це наймодавця за три місяці. Якщо наймач звільнив помешкання без попередження, наймодавець має право вимагати від нього плату за користування житлом за три місяці, якщо наймодавець доведе, що він не міг укласти договір найму житла на таких самих умовах з іншою особою. Наймач має право відмовитися від договору найму житла, якщо житло стало непридатним для постійного проживання у ньому.

За ініціативою наймодавця. Договір найму житла може бути розірваний за рішенням суду на вимогу наймодавця у разі: 1) невнесення наймачем плати за житло за шість місяців, якщо договором не встановлений більш тривалий строк, а при короткостроковому наймі - понад два рази; 2) руйнування або псування житла наймачем або іншими особами, за дії яких він відповідає. За рішенням суду наймачеві може бути наданий строк не більше одного року для відновлення житла. Якщо протягом строку, визначеного судом, наймач не усуне допущених порушень, суд за повторним позовом наймодавця постановляє рішення про розірвання договору найму житла. 3) договір найму частини будинку, квартири, кімнати (частини кімнати) може бути розірваний на вимогу наймодавця у разі необхідності використання житла для проживання самого наймодавця та членів його сім'ї. Наймодавець повинен попередити наймача про розірвання договору не пізніше ніж за два місяці.

4) якщо наймач або інші особи, за дії яких він відповідає, після попередження продовжують використовувати житло не за призначенням або порушувати права та інтереси сусідів, наймодавець має право вимагати розірвання договору найму житла.

Дата добавления: 2013-12-13