Элементы договора аренды

ДОГОВОР АРЕНДЫ

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ч. 1 ст. 577 ГК).

Договор аренды консенсуальный, двусторонний и возмездный.

Институт аренды является одним из наиболее востребованных гражданско-правовых институтов и позволяет с выгодой для себя использовать имущество в тех случаях, когда сам собственник по каким-либо причинам не пользуется этим имуществом. Однако в отличие от договора купли-продажи при аренде по общему правилу имущество не отчуждается, а остается в собственности арендодателя. Исключение – выкуп арендуемого имущества. Чаще всего договор аренды используется в предпринимательской деятельности.

Источники правового регулирования. В ГК содержатся общие положения об аренде (параграф 1 главы 34) применимые к различным видам аренды и специальные правила об отдельных видах аренды. К отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдельных видов имущества общие положения о договоре аренды, предусмотренные параграфом 1 главы 34 ГК применяются, если иное не установлено законодательством, в том числе и нормами ГК об этих договорах. Применяется также Закон Республики Беларусь «Об аренде».

Арендные отношения регулируются многими нормативными правовыми актами, среди которых большое место занимают указы Президента Республики Беларусь и постановления Совета Министров Республики Беларусь.

Порядок передачи в аренду отдельных видов имущества может устанавливаться законодательством. Так, нормы об аренде земельных участков содержатся в Кодексе о земле.

Виды аренды: прокат; аренда транспортных средств; аренда зданий и сооружений; аренда предприятия; финансовая аренда (лизинг).

Стороны договора аренды: арендодатель и арендатор. Это юридические и физические лица, государство и его административно-территориальные единицы. В качестве арендодателя может выступать собственник имущества, а также управомоченное собственником или законодательством на передачу в аренду имущества лицо. В отдельных видах аренды к сторонам договора законодательством могут предъявляться специальные требования.

Предмет договора. В п. 1 ст. 578 ГК указывается квалифицирующий признак, наличие которого позволяет причислить те или иные вещи к предмету договора аренды: вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Здесь же дан примерный перечень объектов, которые могут передаваться в аренду: земельные участки и другие обособленные природные объекты; предприятия и иные имущественные комплексы; здания и сооружения; оборудование; транспортные средства.

Законодательными актами могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. Это может быть имущество, ограниченное в обороте или изъятое из оборота.

В соответствии с п. 2 ст. 578 ГК законодательством могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных земельных объектов.

Порядок сдачи в аренду земельных участков, водных объектов, участков государственного лесного фонда определяется Кодексом о земле, Водным кодексом, Лесным кодексом.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 578 ГК). Согласно п. 3 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 19 мая 2005 г. № 20 «Об отдельных вопросах практики рассмотрения споров, возникающих их арендных правоотношений» при сдаче в аренду нежилых помещений в договоре, как правило, должны быть указаны общая площадь, место расположения, планировка и состав (перечень, нумерация) арендуемых помещений.

Форма и государственная регистрация договора аренды. Статья 580 ГК содержит правила о форме договора аренды и его государственной регистрации. Письменная форма договора аренды обязательна при аренде имущества на срок более одного года, а также в тех случаях, когда одной из сторон договора является юридическое лицо. При передаче в аренду недвижимого имущества договор аренды подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законодательными актами.

Срок договора аренды. По общему правилу срок договора аренды определяется самим договором.

При отсутствии в договоре аренды указания на срок договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. Договор аренды с неопределенным сроком дает право каждой из сторон в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества – за три месяца. При этом законодательством или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Законодательством могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законодательством, договор по истечении предельного срока прекращается (п. 3 ст. 581 ГК).

Применительно к аренде земельных участков Кодекс о земле устанавливает предельный срок аренды – не более 99 лет, а для аренды земельных участков предназначаемых для сельскохозяйственного использования установлен минимальный срок аренды – не менее пяти лет.

Срок договора аренды, превышающий установленный законодательством предельный срок равняется этому предельному сроку.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды (абз. 2 ч. 1 п. 2 ст. 586 ГК).

Цена в договоре аренды позиционируется как арендная плата. Основные положения об арендной плате содержатся в ст. 585 ГК. Нормы об арендной плате могут содержаться и в иных нормативных правовых актах.Арендная плата может устанавливаться как за все арендуемое имущество, так и отдельно по каждой из составных частей имущества.

Формы арендной платы закреплены в п. 2 ст. 585 ГК: определенные в твердой сумме платежи, вносимые периодически или единовременно; установленная доля полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; предоставляемые арендатором услуги; вещь, передаваемая арендатором арендодателю в собственность или в аренду (встречная аренда); затраты, возлагаемые на арендатора по улучшению арендованного им имущества.

В договоре может быть предусмотрено сочетание форм арендной платы, предусмотренных п. 2 ст. 585 ГК, а также установлены и иные формы оплаты аренды.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законодательством могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (п. 3 ст. 585 ГК).

Содержание договора аренды. Основной обязанностью арендодателя является передача имущества арендатору. Исполнение этой обязанности означает, что: а) имущество, передаваемое арендатору должно соответствовать состоянию, предусмотренному договором аренды и назначению имущества; б) имущество должно передаваться со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (технический паспорт, сертификат качества и т.п.). Если принадлежности и документы переданы не были и без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать от арендодателя предоставления таких принадлежностей и документов или расторжения договора аренды и возмещения убытков.

Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если они договором не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. При сдаче в аренду имущества, находящегося в государственной собственности следует руководствоваться законодательством, устанавливающим особенности исчисления и порядок внесения арендной платы.

Улучшение арендованного имущества. Пользование арендованным имуществом может быть сопряжено с необходимостью для арендатора внесения в него каких-либо изменений, увеличивающих потребительские свойства имущества или необходимых для его более эффективного использования. Судьба таких улучшений зависит от целого ряда обстоятельств. Если иное не предусмотрено договором, отделимые улучшения, произведенные арендатором, являются его собственностью. Если с согласия арендодателя арендатор произвел за счет собственных средств улучшения имущества, неотделимые без вреда для самого имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Отсутствие согласия арендодателя на улучшение имущества лишает арендатора права на возмещение стоимости неотделимых улучшений, если иное не предусмотрено законодательством.

Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя (п. 4 ст. 594 ГК).

Прекращение договора аренды. Договор аренды прекращается по основаниям предусмотренным главой 26 ГК («Прекращение обязательств»), главой 29 ГК («Изменение и расторжение договора») с учетом правил параграфа 1 главы 34 ГК.

Договор аренды заключенный на определенный срок (п. 1 ст. 581 ГК) прекращается с истечением установленного договором срока. Договор аренды заключенный на неопределенный срок (п. 2 ст. 581 ГК) прекращается по истечении срока предупреждения о прекращении договора аренды.

Статья 590 ГК допускает досрочное расторжение договора аренды по требованию арендодателя в случаях, когда арендатор: 1. Пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. 2. Существенно ухудшает имущество. 3. Более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. В соответствии с п. 10 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 19 мая 2005 г. № 20 «Об отдельных вопросах практики рассмотрения споров, возникающих из арендных правоотношений» при рассмотрении споров о расторжении договора аренды на основании подпункта 3 части первой ст. 590 ГК хозяйственный суд может досрочно расторгнуть договор аренды по этому основанию как при невнесении арендной платы в полном размере, так и в части. 4. Не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре – в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законодательством или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

5. ДОГОВОР ФИНАНСОВОЙ АРЕНДЫ.

По договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей (ч. 1 ст. 636 ГК).

В праве стран правового классицизма, стран англо-американского права лизинг причисляется к традиционным правовым институтам. В отечественном праве лизинг воспринимается в качестве привнесенного из иностранной правовой среды института. Отсюда большое количество предположений о правовой природе лизинга. В частности, предлагается трактовать договор лизинга как двустороннюю сделку, неразрывно связанную с договором купли-продажи арендованного имущества.^[2]

Основные положения о финансовой аренде (лизинге) содержатся в параграфе 6 главы 34 ГК. Отношения финансовой аренды (лизинга) регулируются и другими нормативными правовыми актами, среди которых Указ Президента Республики Беларусь от 13.11.1997 г. № 587 «О лизинге», Положение о лизинге на территории Республики Беларусь, утвержденное постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 31.12.1997 г. № 1769, Инструкция о порядке бухгалтерского учета лизинговых операций, утвержденная постановлением Министерства финансов Республики Беларусь от 30.04.2004 г. № 75 (в редакции постановления Министерства финансов Республики Беларусь от 23.07.2004 г. № 114) и др.

Дата добавления: 2013-12-14