Девелоперских проектов

Глава 13. УПРАВЛЕНИЕ РИСКАМИ

13.1. Основные понятия

13.2Основные факторы рисков девелоперских проектов

13.3Основные методы анализа рисков девелоперских проектов

13.3.1Сущность анализа рисков девелоперского проекта

13.3.2Классификации факторов риска девелоперских проектов

13.3.3Основные методы анализа рисков девелоперского проекта

13.4. Экспертные методы анализа рисков девелоперского проекта

13.4.1Общие положения

13.4.2.Целевые показатели проекта, относительно которых оцениваются факторы риска

13.4.3.Шкалы оценки факторов рисков проекта

13.4.4. Алгоритм экспертных оценок факторов риска проекта
Резюме

Литература

13.1. Основные понятия

Разработка идеи девелоперского проекта и последующая его реализа­ция всегда идут в условиях неопределенности и рисков» и эти две катего­рии взаимосвязаны. Основной результат реализации факторов рисков снижение доходности девелоперского проекта, что определяет важность задачи анализа и в конечном счете — управления рисками девелоперских проектов и последующего увеличения их доходности.

Неопределенность - неполнота или неточность информации об условиях реализации проекта, в том числе связанных с ними затратах и результатах.

Риск - потенциальная, численно измеримая возможность неблагоприятных ситуаций и связанных с ними последствии в виде убытков - например, ожидаемой прибыли, дохода или имущества, денежных средств в связи с неопределенностью, т. е. со случайным изменением условий экономической деятельности, неблагоприятными, в том числе форс-мажорными обстоятельствами, общим падением цен на рынке; возможность получения непредсказуемого результата в зависимости от решения, действия.

Измерение рисков – определение вероятности наступления рискового события. Оценивая риски, которые в состоянии принять на себя команда проекта и инвестор проекта при его реализации исходят, прежде всего, из специфики и важности проекта, из наличия необходимых ресурсов для его реализации и возможностей финансирования вероятных последствий рисков. Степень допустимых рисков, как правило, определяется с учетом таких параметров

, как размер и надежность инвестиций в проект, запланированный уро­вень рентабельности и др. r количественном отношении неопределенность подразумевает возникновение результата от ожидаемого (или среднего) значения

большую сторону. Соответственно можно уточнить понятие» оапгятность потери части ресурсов, не до получения доходного появления дополнительных расходов и (или) обратное — возможности значения значительной выгоды (дохода) в результате осуществления тенной целенаправленной деятельности. Поэтому эти две категории, шие на реализацию инвестиционного проекта, должны анализировать-

Таким образом, риск представляет собой событие, которое может прои­зойти в условиях неопределенности с некоторой вероятностью, при этом воз­можны три экономических результата (оцениваемых в экономических, чаще

отрицательный, те. ущерб, убыток, проигрыш;

положительный, т.е. выгода, прибыль, выигрыш;

нулевой (ни ущерба, ни выгоды).

Фактор риска — потенциальная причина возникновения риска, такие незапланированные события, которые могут потенциально осуществиться показать отклоняющее воздействие на намеченный ход реализации проек-

или некоторые условия, вызывающие неопределенность исхода ситуации.

пример, увеличение инфляции свыше прогнозируемого диапазона, ошибки ркументации, нарушение сроков поставки материально-

Вид рисков - классификация рисковых событий по однотипным причи­нам их возникновения.

вых^^иТ*' ^УЩеРбЭ "" ™^ассиФ^икаиия результатов реализации риске»

Анализ рисков nnnnonwiL

чимости пос выявления факторов рисков и оценки их зна-

нежелательньюсхюытия^{3 вероятности} ^го, что произойдут определенные
екта, в первую очередь ^риЧэггельно повлияют на достижение целей про-
рисков и методы снижении ^л°Дность. Анализ рисков включает оценку

гопрмятных последствий г °^ИСков "^Ли Уменьшения связанных с ними небла-
совых потерь. выработки мер по защите от возможных финан-

Анализ рисков можно подразлрпит. „
га вида: качественный и колйчШ - *** ^{взаимно} Дополняющих друг ДРУ

ределить (идёнтифйциобват! Качественный анализ имеет целью

ственный анализ рисков должен l/*³*⁷⁰⁰*- области и виды рисков. Количе-
меры отдельных рисков и риска гк ложность численно определить раз-

к иртп роекта в целом.

• диверсификаш* ^{ИЯ рис}*^{0в от}носят-

' ^ПОпн°й или частичной оиг ^^^Р^ рисков — действия по пере­контракта определенного млГ ^{овдругой}стороне, обычно посредством

. страхование рисков, которое представляет собой действия по защите
имущественных интересов физических и юридичесГ яиц Z S
лении определенных событий (страхование случаев) за с^тдан^ых
фондов, формируемых из уплачиваемых ими страховых взносов^ст^Г
вых премии); \-«<мали

. резервирование - метод резервирования средств на покрытие ущерба непредвиденных расходов при наступлении рисковых событий.

Управление рисками — совокупность методов анализа и нейтрализации факторов риска, объединенных в систему планирования, мониторинга и кор­ректирующих воздействий.

Модель организации управления рисками приведена на рис. 13.1.1.

.«««пмления с методами управления риска-J££S££SS£Sx проект рекомендуется обра^ся к [2-7,12,16-17].

13.2. Основные факторы рисков девелоперских проектов

Следует отметить, что в соответствии с существующей теорией управ-лев^яТиТкГи инвестиционных проектов, связанных с девелопментом недвижимости, всякий проект делится на три этапа:

Т ав^ариантов идеи девелоперского проекта (выбор объекта девелопмента);

предпроектные/прединвестиционные исследования, проектирова­ние и строительство объекта девелопмента;

коммерческая эксплуатация и/ или продажа объекта.

Все три этапа имеют свои специфические риски, финансовые послед­ствия которых посредством управления рисками должны быть сведены к возможному в условиях неопределенности минимуму. Общая класси­фикация рисков девелоперских проектов, а также методы их анализа и минимизации приведены в подраэд. 13.3.

Наибольший ущерб проекту в целом приносят риски, неучтенные на первом этапе. Специфические риски первого этапа связаны с тем, что не­обходимо сначала определить объект, с которым в последующем предстоит работать девелоперам и инвесторам. Это может быть земельный участок, который подлежит застройке, готовое здание, готовое сооружение, объект незавершенного строительства.

Следует отметить, что для девелопмента на рынке недвижимости в свя­зи со сложной природой недвижимого имущества (каждый объект недви­жимости имеет физическую, юридическую и экономическую характе­ристики) проблема рисков приобретает особо важное значение. В числе основных факторов рисков девелоперских проектов на всех этапах его реализации можно указать следующие факторы:

• юридические (возможность утраты права собственности, невозмож­ность возмещения убытков в связи с ошибками при заключении дого­воров и контрактов, возможность появления претензии третьих лип. Не выявленных обременении объекта и пр.)-

технологические и градостроительные (неправильный выбор места реа-и проекта, его

^Охарактеризуем кратко приведенные выше факторы рисГдевелоп-

Следует остановиться на юридических факторах рисков девелопер­ских проектов. Специфика экономико-правового оборота недвижимости многоступенчатость сделок с недвижимостью требуют особого внимания к юридической стороне сделок. Особенно это важно в российских услови­ях, где еще не закончено формирование законодательной базы операций с недвижимостью, нормативные документы зачастую противоречат друг другу, при проведении сделок не всегда точно определен состав переда­ваемых прав на недвижимость, слабо развита система регистрации прав на недвижимость и перехода этих прав.

Как показывает опыт становления рынка недвижимости в России, низкий уровень юридического анализа при проведении сделок, невоз­можность получения полной информации о правовом статусе недвижи­мости и правах третьих лиц весьма часто становятся причиной появле­ния последующих претензий к сделкам, судебных исков. Тщательность юридического исследования, сотрудничество со страховыми компания­ми позволят снизить вероятность этих рисков, предотвратить значитель­ную часть из них.

Соответственно основные юридические риски, возникающие на первом этапе девелоперского проекта и во многом определяющие судьбу девело­перского проекта, включают: • так называемый дефект объекта проекта. К дефектам объекта отно­сятся дефекты, связанные с земельным участком, — участок может быть не сформирован или выделение участка может сопровождать спор о границах. Правовой режим земельного участка, на котором хотелось бы реализовать проект, не позволяет этого сделать. Прим ром может служить ситуация, когда хотелось построить коттеджный поселок, а земля, на которой это можно сделать охранной зоне. Строительство здесь ограничено, *ре6омни и про ведению строительных работ, организации водоснабжения высоки и ведут к значительному *^™^. та. Иногда инвестор от реализации такого проекта вынужден отказаться. Также может иметь место наличие спора о правах на объект. Права могут быть, но наличие спо­ра может настолько осложнить реализацию проекта, что сделает его экономически невыгодным. Также возможен случай, когда субъект права обладает правом, которое по закону не является таковым, и пра­ва на объект или участок необходимо переоформлять. Классический вариант — это наличие права постоянного бессрочного пользования на земельный участок, который передаче в ходе сделки не подлежит, а подлежит переоформлению; * риск требований третьих лиц, который подразумевает не спор о пра­вах на объект, а именно требования сособственников, других лиц, которые имеют право ограниченного пользования объектом, имеют право на установление сервитута на земельный участок или здание. Пример из практики: есть офисное здание. На двух этажах распо­ложен элитный учебный центр для детей, на третьем — небольшой полузакрытый круглосуточный клуб игровых автоматов с баром. По сути эти два объекта несовместимы. Но оба собственника вправе использовать объект так, как они считают нужным; • риски взаимодействия участников, т. е. как они договорились меж­ду собой об участии в этом проекте (соглашения о сотрудничестве, договоры подряда, другие сделки). Может возникать в противоречие интересов участников проекта. Участники, договорившись на стадии проектирования, не всегда остаются такими дружными до его завер­шения. По мере реализации их интересы меняются, появляются про-тиворечия, которые перерастают в юридические проблемы.

строительные и технологические риски, как правило, связаны с не достаточно детальной проработкой проектов развития недвижимости.

Если обратиться к девелоперской деятельности на рынке недвижимо ста, то можно сказать, что девелоперский бизнес - область повышенно го риска. Проблема рисков имеет для девелопмента особое значение Пре­жде всего само выделение девелопмента в особый вид профессиональной деятельности является способом снижения рисков, возникающих в сфере развития недвижимости. По сути, ничто не мешает собственнику зем­ли или здания самому организовать строительство или реконструкцию. Однако организация инвестиционного процесса в недвижимости являет­ся настолько многогранной проблемой, что требует привлечения профес­сионалов для своей реализации.

Особое значение для девелопмента (на разных этапах реализации деве­лоперского проекта) имеют следующие риски:

• риски неверной оценки состояния и тенденций спроса и предложения на рынке недвижимости и в целом, и для различных ее типов;

• риски проектирования. В данном случае речь идет не о «техно­логическом», а о рыночном аспекте рисков проектирования — о несоответствиях между проектными решениями (архитектурно-планировочные решения, используемые материалы) и ожиданиями потенциальных приобретателей (нарушение соотношения цена -качество — потребитель);

• риски финансирования. Неустойчивость финансового положения предприятий, частных лиц, банков в современных российских усло­виях нередко приводит к тому, что участники финансирования деве­лоперского проекта не в состоянии выдержать напряжение в период реализации проекта: банки отказываются от продоля кредитования по уже заключенным договорам дольщики оказыва­ются неспособными соблюдать график платежей и т.д.

Нередки случаи, когда из-за неправильного выбора ГгГноГй политики, отсутствия активного продвижения объекта наГнок период реализации затягивается на несколько месяцев, Гто и лет что ведет к замораживанию вложенных средств и даже ™мым убыткам, связанным в эксплуатационными затратами, кото­рые несет застройщик до продажи объекта. Принимая на себя основную часть рисков, девелопер должен просчитать вероятность их наступления, принять все возможные меры для их мини­мизации предусмотреть возможные варианты действии при превраще­нии потенциального риска в реальность. Методы анализа рисков девело­перских проектов приведены в подразд. 13.3.

Определенный опыт управления рисками при реализации инвестиционно строительных проектов в России уже имеется. К числу методов, позво­ляющих минимизировать риски, можно отнести такие, как:

сочетание различных источников и методов финансирования (долевое участие + кредиты банков

натуральное финансирование» подрядны­ми организациями) для предотвращения срывов финансирования;

проведение торгов, тендеров, конкурсов при выборе подрядчиков;

заключение прямых длительных соглашений с поставщиками стро­ительных материалов;

страхование при заключении строительных контрактов;

привлечение специализированных брокерских фирм или создание дочерних фирм, специализирующихся на реализации создаваемых проектов, и т.д.

Важное значение для эффективной организации девелоперской деятельности -имеет хорошее знание административных процедур, связанных и инвестиционных проектов, учет специфики регионального рынка недвижимости.

Дата добавления: 2013-12-14