Производственные линии, технологические комплексы

Полноценные комплексы имущества (недвижимость, машины и оборудование).

Необходимо обосновать то, что объект действительно является полноценным комплексом. Для этого потребуется отразить в отчете процесс исследования и анализа достаточности составляющих комплекса для ведения полноценной деятельности и, в случае необходимости дополнительных инвестиций, учесть данные затраты как понижающую корректировку к стоимости. Банк может также требовать у оценщика выявить те площади, которые не используются в текущей производственной деятельности и являются избыточными. Подобные активы, если речь идет о залоге, кредиторами рассматриваются неохотно. Обязательным этапом оценки имущества является учет факторов не только функционального, но и внешнего износа. Дополнительно изучаются загрузка мощностей, каналы сбыта, технология производства, прямые и косвенные затраты и т. п. Одной из особенностей комплексов является необходимость их оценки с применением доходного подхода, который является одним из самых трудоемких. Несмотря на методологическую необходимость применения, не каждый банк его требует – некоторым достаточно результатов сравнительного и затратного подходов. Данный вопрос, как и многие другие, целесообразно согласовывать с предполагаемым кредитором еще до начала работ. В случае же необходимости применения доходного подхода большинство банков потребует провести оценку, характеризующуюся следующими особенностями: прогноз дохода от использования комплекса, отказ от учета дополнительных инвестиций, позволяющих в будущем увеличить доход, учет дополнительных коммерческих и управленческих расходов.

Оценка подобных объектов очень похожа на работу с комплексами имущества. Существуют лишь некоторые отличия. Так, при применении сравнительного подхода многие банки требуют предоставить информацию о стоимости изготовления идентичных или аналогичных линий. Использование в данном случае фактических контрактных цен или таможенных деклараций в большинстве случаев не устроит либо кредитора, либо собственника имущества. С одной стороны, получение информации от производителя может потребовать времени на подготовку ответа, с другой стороны, полученные сведения будут самым весомым аргументом при определении истинной стоимости объекта. При оценке по доходному подходу потребуется учесть тот же перечень требований, что и для комплексов имущества, с дополнительным анализом затрат, связанных с запуском производства, с использованием оцениваемой линии (затрат на аренду или покупку объекта недвижимости, коммунальных расходов и т. п.).

Общим требованием банков является также качественный анализ ликвидности объектов оценки. Они также могут выразить пожелание ознакомиться со списком предполагаемых покупателей.

Дата добавления: 2013-12-14