Ипотечный кредит

Ипотека – залог земли, недвижимого имущества. Ипотека оформляется договором между залогодателем и залогодержателем, по которому залогодатель обеспечивает недвижимостью какое-либо финансовое обязательство перед залогодержателями, соглашается, что такая недвижимость может являться предметом претензий залогодержателя в связи с погашением финансового обязательства.

Под предметом ипотеки понимается зарегистрированная в соответствующем реестре недвижимость, идентифицированная до­говором об ипотеке.

К недвижимости можно отнести:

- земельные участки;

- предприятия, здания, строения и другие сооружения, располо­женные на земельных участках, включая без ограничения не­ жилую собственность, жилые дома, коттеджи, садовые домики, гаражи, квартиры, строящиеся объекты и т.п. Они прочно связаны с землей, перемещение их невозможно без ущерба их назначению;

- права на аренду или другие права на пользование земельными участками, зданиями, сооружениями и т.п. в соответствии и действующим законодательством;

- земельные участки вместе с объектами.

Виды имущества, залог на которые запрещен:

- имущество, находящееся в исключительной государственной собственности: земля (за исключением земельных участков, переданных в частную собственность), недра, воздушное про­странство, внутренние водоемы, леса и иные природные ресурсы Республики Беларусь;

- объекты, перечень которых утвержден Кабинетом Министров Республики Беларусь по причине их исторической, культурной или иной ценности либо по усмотрению государственной без­опасности.

Ипотечный кредит – особый тип экономических отношений по поводу предоставления долгосрочных ссуд под залог недвижи­мого имущества. Участниками кредитной сделки могут быть банк-кредитор, заемщик, продавец имущества при совершении финансовой сделки купли-продажи и владелец закладной на иму­щество, если она имеется.

Кредитором по ипотеке выступают ипотечные банки или спе­циальные ипотечные компании, ассоциации, кредитные общества, а также обычные коммерческие банки, специализирующиеся на предоставлении долгосрочных кредитов под залог недвижимости. Кредитными ресурсами ипотечных кредитных учреждений могут быть вклады (депозиты) клиентов, выпуск и продажа ипотечных облигаций, перепродажа закладных свидетельств и т. д.

Заемщиком являются физические и юридические лица, имею­щие в собственности объект ипотеки. Особенностями залога явля­ются, во-первых, наличие у заемщика собственности, во-вторых, чтобы эта собственность приносила доход ее владельцу, в-третьих, пользовалась спросом на рынке. При залоге недвижимого иму­щества должник номинально сохраняет свое право собствен­ника.

В зависимости от способа обеспечения обязательств (ссуды) имуществом различают виды ипотеки: стандартная (обычная), объединенная, чужого имущества, общая, условная.

Стандарт­ная ипотека, при которой залогодатель исполнение одного кон­кретного обязательства осуществляет путем залога одного конкрет­ного своего имущества.

Объединенная ипотека, при которой залогодатель исполнение одного конкретного обязательства осу­ществляет путем одновременного залога нескольких своих иму­щественных объектов.

Ипотека чужого имущества, при которой залогодатель исполнение своего залогового обязательства осуще­ствляет посредством залога имущества третьего лица.

Общая ипотека, при которой для исполнения одного долгового обязатель­ства под залог отдается несколько принадлежащих отдельным собственникам объектов.

Условная ипотека вступает в силу с момента исполнения предусмотренного договором условия. Если условие не исполняется, ипотека может быть отменена. Условие может устанавливаться в отношении как залогодержателя, так и залогодателя.

Главный (первичный) ипотечный залог означает ипотеку, за­регистрированную раньше другой ипотеки и имеющую юридиче­ский приоритет перед ипотекой, зарегистрированной позднее.

Последующий залог предмета ипотеки означает любую ипотеку, которая зарегистрирована позднее другой и является вторичной по отношению к ранее зарегистрированной ипотеке.

Виды (типы) заключаемых сделок по ипотеке могут подпадать под следующие категории:

• простое финансирование. При данной сделке заемщик является собственником имущества и не имеет обязательств по ипотеке. Заемщик оформляет закладную на имущество для получения денежных средств для своих личных целей;

• вторичное финансирование. При данной сделке заемщик явля­ется собственником имущества, но имеет невыплаченную за­кладную. Заемщик желает, например, увеличить сумму ипотеч­ного кредита или получить лучшие условия от другого кредитора;

• продажа имущества без существующей ипотечной задолжен­ности. При данной сделке владелец имущества продает его заемщику банка. Продавец имущества обычно получает его стоимость непосредственно из суммы ипотечного кредита;

• продажа имущества при наличии ипотечной задолженности. По
имуществу, которое передается заемщику, имеется ипотечная
задолженность, и эта задолженность продавца имущества пога­шена из суммы нового кредита и ее действие соответственно прекращено до регистрации новой ипотечной сделки;

• некоторые банки практикуют открытие семейных жилищных
накопительных счетов — накопление денежных средств на счете в банке для получения ипотечного кредита на строительство или
приобретение дома, квартиры, дачи, гаража и других объектов
недвижимости социально-бытового назначения. Владельцы сче­та приобретают право получения кредита, лишь накопив опре­деленный процент (долю) от стоимости объекта. Имея заранее установленную сумму жилищно-накопительного вклада, клиент получает право поселиться в построенном доме (квартире), а остальная сумма стоимости жилья оформляется кредитом банка с залогом дома (жилья);

• жилищный сертификат банков — новый вид ценной бумаги. Его номинал обозначен и в денежной форме, и в квадратных метрах общей площади жилья. Приобретая определенный пакет сертификатов, их владелец приобретает право на получение жилья оплаченной площади или на получение суммы, за которую можно продать принадлежащие ему квадратные метры жилья, при желании он может получить ипотечный кредит под залог жилья.

Виды ипотечных ссуд па методам их погашения, уплаты процентов подразделяются на:

- типовую – заемщик получает от залогодержателя ссуду и погашает ее пропорциональна равными взносами (например, каждый месяц);

- ипотеку с периодическим увеличением суммы взносов - в этом случае по согласованному графику (например, каждые 2.-3 года) увеличивается сумма взносов. Ссуды с периодическим пересмотрам процентной ставки используются для предотвращения потерь, связанных с риском изменения уровня процентной ставки на денежном рынке;

- ипотеку с изменяющейся суммой выплат (ипотека со сниженной ставкой) предполагает наличие льготного периода для платежей или уменьшение процентных платежей на первых этапах пога­шения задолженности;

- ипотеку с залоговым счетом - покупатель (должник) вносит на залоговый счет определенную сумму, а затем выплачивает пе­риодические взносы, до погашения суммы оставшегося кредита;

- ипотеку с переменной процентной ставкой - при изменении процентной ставки по периодам пересматривается допустимая предельная норма корректива и минимальная величина коррек­тировки;

- ссуды с дележом прироста стоимости имущества, стороны при заключении договора договариваются о том, что кредитор пре­доставляет ссуду по сниженным процентным ставкам, а заемщик уступает ему часть повышения стоимости имущества, к концу срока сделки;

- ипотеку - закладную с обратным аннуитетом – систематическое получение некоторого дохода от заклада имущества (дома) его владельцем.

Дата добавления: 2013-12-14