Виды операций (сделок) с недвижимостью

Право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре. В случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией может осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимости.

Право собственности

В Законе Украины «о собственности», право собственности – трактуется как урегулированные законом общественные отношения по владению, пользованию и распоряжению имуществом.

Содержание права собственности сформировалось еще в Римском частном праве. Римские юристы считали, что собственнику вещи принадлежит 5 основных правомочий:

1. право пользования вещью;

2. право извлечения доходов;

3. право распоряжения вещью;

4. право владения вещью;

5. право истребовать вещь из чужого незаконного владения.

В странах общего права различают полное и частичное право собственности. Собственнику принадлежит полное право собственности. Частичное право собственности подразумевает обладание только частью «набора прав», например, арендатор обладает правомочиями по владению и пользованию арендуемой вещью, но не может иметь права распоряжаться ею.

Действующий гражданский кодекс Украины определяет юридическое содержание права собственности, согласно которому собственнику принадлежат правомочия владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Право собственности состоит из трех прав:
· владение – фактическое обладание вещью, создающее для обладателя возможность непосредственного воздействия на вещь;
· пользование – право потребления вещи в зависимости от ее назначения, а также получения доходов, приносимых вещью;
· распоряжение – определение юридической судьбы вещи путем осуществления динамики имущественных отношений.

Собственник вправе совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц:

- отчуждать собственность другим лицам;

- передавать другим лицам правомочия по владению, пользованию и распоряжению имуществом, оставаясь собственником этого имущества;

- отдавать имущество в залог;

- распоряжаться имуществом иным способом, а так же как-либо обременять его.

Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, а также риск его случайной гибели, если иное не предусмотрено законом или договором.

Право собственности – это совокупность юридических норм, закрепляющих и охраняющих принадлежность материальных благ определенному субъекту.

Субъектами права собственности могут быть:
- частные лица (юридические и физические);
- государство;
- местное управление (муниципальные образования).

Возникновение права собственности. Право собственности возникает:

- при производстве новой вещи, изготовленной или созданной каким-либо лицом для себя соблюдением закона и иных правовых актов, или при приобретении вещи этим лицом;

- на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества;

- при реорганизации юридического лица;

- при передаче недвижимости или имущественных прав на иное имущество по наследству другим лицам на основании завещания или в соответствии с законом.

Члены жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество с момента внесения данных взносов.

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

По общему правилу, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает права на ее собственность, т.е. оно не вправе продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.

Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или другое недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей, в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенными нарушениями градостроительных и строительных норм и правил.

В некоторых случаях закон допускает признание права собственности на самовольную постройку, но только в судебном порядке.

Момент возникновения права собственности. Права собственности у приобретателя недвижимости по договору возникают, изменяются или прекращаются только с момента государственной регистрации их возникновения, изменения или прекращения, а не с момента, например, заключения соответствующего договора или уплаты покупной цены.

Если гражданин или юридическое лицо не является собственником недвижимого имущества, но добровольно, открыто и непрерывно владеют им как своим собственным в течении пятнадцати лет либо иным имуществом в течении 5 лет, то они после истечения этих сроков приобретают право собственности на это имущество путем закрепления этого права в судебном порядке.

Бесхозная недвижимость принимается на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, по заявлению орана местного самоуправления, на территории которого она находится. По истечении года со дня постановки бесхозной недвижимости на учет, управляющий муниципальным имуществом, может обратиться в суд, с требованием о признании права муниципальной собственности на объект недвижимости, поскольку в таких случаях срок приобретательной давности установлен 1 год. Если бесхозная недвижимость не признана по решению суда поступившей в муниципальную собственность, то она может быть передана оставившему ее собственнику или приобретена третьим лицом в собственность в силу приобретательной давности.

Прекращение права собственности. Право собственности прекращается если собственник:

- передал имущество другим лицам;

- отказался от права собственности;

- утратил право собственности на имущество в случаях гибели или уничтожения имущества. Наиболее типичным и распространенным основанием для прекращения права собственности является продажа собственником его имущества другим лицам.

Отказ от права собственности не влечет прекращения прав и обязанностей собственника недвижимости до приобретения права собственности на нее другим лицом.

Операция (сделка) – это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Цель любой сделки – приобретение права собственности или права пользования имуществом.

Действительность сделки определяется через совокупность следующих условий:

· законность содержания;
· правоспособность и дееспособность физических и юридических лиц, совершающих сделку;
· соответствие воли и волеизъявления участников сделки;
· соблюдение формы сделки.

Единственным доказательством существования зарегистрированного права является государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Дата добавления: 2013-12-13