Понятие права собственности на землю

Отдельные виды вещных прав, как земельный сервитут в виде скотопрогонных трасс временного (сезонного) пользования, право землепользования известны земельному законодательству Казахстана еще с советских времен.

Земельное право Республики Казахстан, составляя самостоятельную отрасль национальной правовой системы, представляет собой совокупность взаимосвязанных правовых норм, направленных на регулирование отношений по использованию и охране земли как природного ресурса и объекта хозяйствования, условия и средства производства в целях организации ее рационального использования и охраны, воспроизводства плодородия почв, сохранения и улучшения природной среды, создания условий для равноправного развития всех форм хозяйствования, охраны права на землю граждан и юридических лиц, создания и развития земельного рынка, укрепления законности в области земельных отношений.

Факторами формирования отрасли земельного права являются: наличие предмета правового регулирования — самостоятельной, особой сферы земельных отношений, нуждающейся в соответствующей упорядоченности; заинтересованность государства и других субъектов земельных отношений в их регулировании; разработка и принятие специальных правовых норм;необходимость особого сочетания методов правового регулирования.

2. Земельное право Республики Казахстан основывается на следующих принципах:

1) целостности, неприкосновенности и неотчуждаемости территории Республики Казахстан;

2) сохранения земли как природного ресурса, основы жизни и деятельности народа Республики Казахстан;

3) охраны и рационального использования земель;

4) обеспечения экологической безопасности;

5) целевого использования земель;

6) приоритета земель сельскохозяйственного назначения;

7) обеспечения информацией о состоянии земель и ее доступности;

8) государственной поддержки мероприятий по использованию и охране земель;

9) предотвращения нанесения ущерба земле или устранения его последствий;

10) платности использования земли.

3. Понятие вещных прав на землю

Юридическое закрепление системы вещных прав на землю в нашей стране непосредственно связано с развитием рыночных отношений и вовлечением земель в сферу гражданского оборота.

Институт вещных прав охватывает огромный пласт имущественных отношений, имеет очень сложное содержание. Поэтому в правовой науке до сих пор нет всеохватывающего, бесспорного определения вещного права. Соответственно нет и общепризнанного определения вещных прав на землю. Вещные права на землю выражают имущественный аспект земельных отношений, включающий различные правовые способы реализации собственности, осуществления обладания и воздействия на землю. Вещные права на землю представляют собой правоотношения по осуществлению правообладателем закрепленных законом правомочий, связанных с владением, пользованием или распоряжением землей либо правами на землю.

Для понимания сущности и содержания вещных прав на землю важными представляются следующие положения. Вещные права являются разновидностью имущественных прав. Вещные правоотношения возникают в связи с принадлежностью тем или иным субъектам определенных вещей — предметов внешнего материального мира, созданных тру­дом человека или находящихся в естественном состоянии, — выступаю­щих объектом соответствующего вещного права. Вещное право всегда следует за вещью. Вещные права являются абсолютными правами. Обладателю вещных прав противостоит обязанность всех и каждого не препятствовать осуществлению этих прав. Объект абсолютного права всегда является индивидуально определенным. Обладателю вещных прав принадлежит различный набор правомочий владения, пользования и распоряжения.

Вещные права имеют деление: на право собственности и на вещные права лиц, не являющихся собственниками. Право собственности — основное вещное право, от которого образуются большинство иных вещных прав.

Понятие "вещные права на землю" своим появлением связано с Гражданским кодексом РК, статья 195 которого в перечне вещных прав особо выделила право землепользования.

Несмотря на отсутствие в прежнем земельном законодательстве термина "вещное право", институт вещных прав на землю существует уже давно.

В постсоветский период реформирования земельных отношений институт вещных прав на землю наполнился новым содержанием в результате закрепления земельным законодательством аренды земли, купли-продажи, залога права землепользования и др.

Впервые в земельном законодательстве страны понятие вещного права на землю было введено в юридический оборот Указом "О земле". Земельный кодекс Республики Казахстан также оперирует данным понятием. В перечень вещных прав на землю входят: право собственности, право землепользования, сервитут и иные вещные права.

К иным вещным правам с некоторыми определенными оговорками относятся: право аренды земли, ипотека (залог) земли, право доверительного управления земельным участком.

В качестве особенностей вещных прав на землю можно выделить следующие моменты, связанные с естественной и функциональной характеристикой земель. К отношениям по использованию земель применяется прежде всего земельное законодательство, лишь затем — гражданское. Так, Земельный Кодекс говорит о возможности применения к праву землепользования норм о праве собственности постольку, поскольку оно не противоречит настоящему кодексу (Земельному Кодексу) или природе вещного права. Вещные права на землю устанавливаются в отношении земли как природного ресурса, а не объекта, элемента окружающей природной среды.

Собственность — общественная форма и содержание экономических отношений, вне отношений собственности нет ни общественного производства, ни присвоения материальных благ. Собственность как объективно обусловленное общественное отношение по поводу материальных благ выступает универсальным способом жизнеобеспечения общества. Собственность на землю определяет основу и сущность земельных отношений, отражает процесс и способы потребления земельных ресурсов.

Экономические отношения собственности на землю складываются по поводу владения, пользования и распоряжения земельными ресурсами. В результате их правового опосредования возникает собственность в юридическом смысле.

Правовое опосредование отношений собственности также является объективно неизбежным состоянием, хотя правоотношения собственности, в отличие от отношений собственности, являются надстрочной категорией — результатом проявления человеческой воли. Вне правового регулирования, без механизма принуждения государства, в отношениях собственности не будет обеспечена устойчивость, упорядоченность, их нормальное функционирование.

Право собственности, согласно гражданскому законодательству, есть признаваемое и охраняемое законодательными актами право субъекта по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом (статья 188 ГК РК).

Право собственности, таким образом, является юридической категорией, производной от экономических отношений собственности, возникает лишь с появлением государства и права.

В гражданском и земельном законодательстве право собственности на землю трактуется как основополагающее вещное право, от которого, так или иначе производна вся система иных вещных прав на землю.

Право собственности содержит все основные признаки вещного права, которые проявляются в нем в наиболее полной мере, и собственник обладает наибольшим объемом правомочий. Основные признаки права собственности на землю как субъективного вещного права проявляются посредством триады правомочий собственника: владение, пользование и распоряжение. Право владения означает юридически обеспеченную возможность осуществления фактического обладания землей, право пользования представляет собой юридически обеспеченную возможность присвоения естественных полезных свойств земли, право распоряжения — обеспеченную законом возможность определения юридической судьбы земли.

Собственник находится в абсолютном правоотношении со всеми субъектами, которые обязаны воздерживаться от действий, ущемляющих права собственника. В свою очередь, собственник обременяется взаимной обязанностью воздерживаться от действий, нарушающих права других собственников. Исходя из своих правомочий, собственник имеет право: совершать определенные действия — самостоятельно хозяйствовать на зе­мельном участке, возводить на нем строения и сооружения, выращивать урожай и так далее; требовать определенного поведения со стороны других лиц — соблюдения неприкосновенности земельного участка, обеспечивания права доступа к земельному участку, несовершения действий, нарушающих землеохранные требования, и так далее.

Нарушение субъективного права собственности влечет возникновение охранительного правоотношения по его защите.

Праву собственности на землю присущи все основные черты, свойственные праву собственности вообще. Вместе с тем есть и принципиальные отличия: право собственности на землю неизменно сопровождается ограничениями, вытекающими из интересов государства и других субъектов земельных правоотношений. При этом степень публичного ограничения рассматриваемого права значительно выше, нежели ограничения в других сферах имущественных отношений.

Земельным кодексом провозглашено право собственников на свободное владение, пользование и распоряжение землей. Однако осуществление принадлежащих им прав не должно наносить вреда земле как природному объекту, окружающей природной среде, а также правам и правомерным интересам других лиц.

Прежде всего, на соблюдении этого общего императива должно основываться свободное и самостоятельное осуществление собственником своих прав по владению, пользованию и распоряжению землей.

Поэтому право собственника на землю — это всегда право с ограничениями: провозглашая право собственников самостоятельно владеть, пользо­ваться и распоряжаться земельным участком, закон одновременно устанавливает определенные ограничения и требования. Объем и пределы собственности определяются законом таким образом, чтобы реализация собственниками своих прав одновременно служила общественному благу.

Ограничения права собственности на землю обусловлены ее естественным происхождением, функциональными особенностями, ограниченностью в пространстве, незаменимостью другими материальными объектами, а также приоритетами, целями и задачами земельной политики страны. Ограничения могут затронуть любой элемент права собственности — владения, пользования и распоряжения.

Ограничения права собственности выражаются в законе посредством введения запретов на определенные виды поведения, либо предписаний, обязанностей на совершение необходимых действий.

К основным ограничениям, имеющим постоянный характер, относятся обязанности: использовать землю в строгом соответствии с ее целевым назначением; не допускать причинения вреда окружающей природной среде и ухудшения экологической обстановки в результате своей хозяйственной деятельности; не допускать использования земель способами и средствами, приводящими к ухудшению состояния окружающей среды; не допускать снятия плодородного слоя почвы, за исключе­нием случаев, когда такое снятие необходимо для предотвращения безвозвратной утери плодородного слоя; обеспечивать предоставление сервитутов; соблюдать особый режим использования земель, охраняемых природных территорий, санитарно-защитных, водоохранных и других видов охранных зон.

В Республике Казахстан признаются и равным образом защищаются государственная и частная собственность на землю. Субъектом государственной собственности на землю на территории Казахстана выступает – Республика Казахстан. Субъектом частной собственности – граждане и негосударственные юридические лица. В частной собственности граждан могут находится земельные участки для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства, лесоразведения, садоводства, индивидуального жилищного и дачного строительства, а также предоставляемые (предоставленные) под застройку или застроенные производственными и непроизводственными, в том числе жилыми, зданиями (строениями, сооружениями) и их комплексами, включая земли, предназначенные для их обслуживания.

В частной собственности негосударственных юридических лиц могут находиться земельные участки, предоставляемые (предоставленные) для ведения товарного сельскохозяйственного производства, лесоразведения, под застройку или застроенные производственными и непроизводственными, в том числе жилыми, зданиями (строениями, сооружениями) и их комплексами, включая земли, предназначенные для их обслуживания.

В частной собственности иностранных граждан могут находиться земельные участки предоставляемые (предоставленные) под застройку или застроенные производственными и непроизводственными, в том числе жилыми, зданиями (строениями, сооружениями) и их комплексами, включая земли, предназначенные для их обслуживания.

3. Термин "право землепользования" введен в юридический оборот достаточно давно. Его содержание претерпело существенную эволюцию. До принятия Основ законодательства Союза ССР и союзных республик о земле (28 февраля 1990 г.) право землепользования было единственным юридическим основанием наделения учреждений, предприятий, организаций и граждан правом владения и пользования землей.

Понятие "право землепользования" имело несколько значений:

а) правовой институт отрасли земельного права;

б) субъективное право субъекта на совершение определенных действий;

в) земельное правоотношение, в процессе которого реализуются права и обязанности землепользователя;

г) обязательный составной элемент права недропользования.

Действующее ныне законодательство не содержит понятия права землевладения. В нем, соответственно, нет и института пожизненного наследуемого землевладения. Из прежнего законодательства в новое земельно-правовое поле перенесено право землепользования в качестве основной формы реализации земельных прав граждан и юридических лиц. Одновременно в законодательстве предусмотрено вовлечение земель и земельных прав в гражданский оборот. Введен и действует институт права частной собственности на землю. Все эти юридические нововведения не могли не повлиять на сущность и содержание права землепользования, последнее претерпело существенные изменения.

Право землепользования, несмотря на изменения в законодательстве, значительно повлиявшие на его содержание, сущность и место в системе земельно-правового регулирования, в качестве юридической категории продолжает применяться в нескольких значениях: а) институт отрасли земельного права, тесно связанный с институтом права собственности на землю; б) часть более обширной сферы правоотношений — природопользования; в) одно из правомочий собственника или землепользователя; д) юридический факт, порождающий определенные правоотношения; е) самостоятельная разновидность земельных правоотношений.

В понятие "право землепользования" обычно вкладывается следующее конкретное содержание: право лица владеть и пользоваться земельным участком, находящимся в государственной собственности, бессрочно (постоянное землепользование) или в течение определенного срока (временное землепользование). В содержании права землепользования присутствует также элемент распоряжения — землепользователь вправе распоряжаться принадлежащим ему правом землепользования. Например, в случаях, определенных законодательством, землепользователь вправе отчуждать принадлежащее ему право землепользования путем совершения гражданско-правовых сделок: купли-продажи, дарения, мены и другого. Из этого следует вывод, что право землепользования должно рассматриваться как вещное право со всеми присущими ему основными признаками. Не случайно, Земельный Кодекс, определяя сущность его юридического режима, прямо указывает на то, что право землепользования является вещным правом. При этом он, достаточно конкретно уточняет: к праву землепользования применяются нормы о праве собственности постольку, поскольку оно не противоречит Кодексу или природе вещного права. Право землепользования в указанной Земельном Кодексе трактовке, принципиально отличается от права пользования землей, являющегося лишь одним из правомочий собственника и землепользователя.

Право пользования земельным участком возможно на землях, нахо­дящихся как в государственной, так и в частной собственности. Право землепользования как вещное право существенно отличается еще от другого вещного права — права пользования земельным участком, находящимся в частной собственности.

Право землепользования — производное вещное право от права государственной собственности на землю, представляет собой самую основ­ную разновидность вещного права на чужую вещь, поскольку его объек­том выступают только те земельные участки, которые находятся в государственной собственности.

Если исходить из наличия в содержании права землепользования общепризнанной триады — владение, использование и распоряжение, представляющих собой обязательные составляющие права собственности, то обнаруживается очень близкое сходство между правом землепользования и правом частной собственности на землю. Здесь различия наблюдаются по объекту распоряжения: в праве собственности таковым выступает непосредственно земельный участок, а в праве землепользования — право на земельный участок. В этом нетрудно убедиться, сравнив между собой земельно-правовые нормы, содержащие определения терминов "право землепользования".

Поэтому, как убедимся еще в дальнейшем, в некоторых случаях право землепользования включается в гражданский оборот с правовым режимом, сходным с правом частной собственности на земельный участок.

В Земельном Кодексе термин «право землепользования» используется в узком значении: только применительно к землям, находящимся в го­сударственной собственности. При этом право землепользования как вещное право в отношении государственных земель имеет несколько своих видов или разновидностей, которые будут рассмотрены отдельно.

Если подходить более широко, то право землепользования должно было бы также охватывать: а) право временного пользования земель­ным участком, находящимся в частной собственности; б) сервитут; в) другие формы землепользования, осуществляемые за пределами права частной собственности на землю.

Право землепользования в интерпретации Земельного Кодекса, как уже говорилось, состоит из трех элементов, представляющих правомочия субъекта правоотношения землепользования.

1) Владение — основанная на законе возможность фактического обладания земельным участком. Право владения землей оговаривается целым рядом ограничений и условий. Наличие множества оговорок объясняется функциональными, экологическими характеристиками земли, ее ограниченностью в пространстве, неперемещаемостью, незаменимостью другими объектами материального мира и т.д. В частности, право владения основывается на определении на местности четких границ фактического обладания земельным участком, зависимости судьбы права владения земельным участком от изменения целевого назначения категории земель, а также от юридической судьбы находящихся на земле объектов недвижимости — зданий, сооружений.

2) Пользование — допустимая законом возможность (или сам процесс) хозяйственной и иной эксплуатации земли и извлечения из нее определенной имущественной и другой выгоды.

Относительно этого элемента установлены определенные требования или ограничения в виде:

- запрещения тех видов деятельности, которые несовместимы с целями землепользования;

- необходимости соблюдения установленных способов и порядка хозяйствования на земле;

- обязательности соблюдения и выполнения землеохранных требований.

3) Право распоряжения — допустимая законом возможность и способы распоряжения субъекта принадлежащим ему правом на земельный участок.

Здесь обязательно присутствуют ограничения и требования следующего порядка:

- недопустимость изменения формы собственности на земельный участок;

-недопустимость изменения целевого назначения земельного участка при распоряжения правами на него;

- недопустимость отчуждения земельного участка без соответствующего отчуждения права землепользования.

Право землепользования предстает как сложный правовой институт, включающий различные формы и виды землепользования, выступает способом реализации права государственной собственности на землю, важнейшей формой обеспечения и реализации земельных прав граждан и юридических лиц.

Посредством данного вещного права включаются в гражданский оборот земли, находящиеся в государственной собственности и которые не могут быть переданы в частную собственность.

Субъекты права землепользования. В соответствии с земельным законодательсвом субъекты права землепользования подразделяются на:

- государственных и негосударственных;

- национальных и иностранных;

- физических и юридических лиц;

- постоянных и временных;

- первичных и вторичных.

Национальные землепользователи — граждане Республики Казахстан и казахстанские юридические лица, в том числе предприятия с иностранным участием.

Иностранные землепользователи — иностранные граждане, иностранные юридические лица, иностранные государства, международные объединения и организации. К иностранным землепользователям приравниваются также лица без гражданства.

Постоянные землепользователи — лица, право землепользования которых носит бессрочный характер. Временные землепользователи — лица, право землепользования которых ограничено определенным сроком.

Первичные землепользователи — лица, право землепользования которых получено непосредственно от государства в порядке, предусмотренном Законом "О земле", либо от других первичных землепользователей в порядке отчуждения этого права.

Вторичные землепользователи — лица, получившие право временного землепользования на основе договора о вторичном землепользовании от первичного землепользователя, сохраняющего за собой этот статус.

Объекты права землепользования. Объектами права землепользова­ния являются земельные участки, предоставляемые в установленном законодательством порядке отдельным конкретным землепользователям. Земельный участок характеризуется конкретными юридически значимыми признаками: размером, местом расположения, категориальной принадлежностью, качеством почвы. Правовой режим земельных участков как объектов права землепользования различается в зависимости от их целевого назначения, хозяйственного использования, видов права землепользования.

Размеры находящихся в пользовании земельных участков зависят от целой совокупности факторов: уровня землеобеспеченности района, области; орошаемости или неорошаемости; целевого назначения; характера и масштабов производственно-хозяйственной и иной деятельности; направленности правомочий субъекта права землепользования и т.д.

Размеры земельных участков, представляемых гражданам и юридическим лицам для промышленности, транспорта и других несельскохозяйственных целей, как правило, определяются по утвержденным в установленном законодательством порядке нормам отвода земель для этих видов деятельности. Указ "О земле" предусматривал также нормирова­ние размеров земельных участков, безвозмездно предоставляемых для целей негосударственного товарного сельскохозяйственного производства. В законодательстве нормированы размеры земельных участков, бесплатно предоставляемых в частную собственность. Земельные участки предоставляются гражданам Республики Казахстан бесплатно в частную собственность в следующих размерах:

- для ведения личного домашнего (подсобного) хозяйства (включая приусадебный и полевой наделы) в сельской местности — 0,25 гектара на неорошаемых и 0,15 гектара на орошаемых землях;

- для индивидуального жилищного строительства — 0,10 гектара;

- для садоводства, а также дачного строительства — 0,12 гектара. По­вторное бесплатное предоставление земельных участков для указанных целей не допускается.

В отличие от этого не разработаны и не утверждены на законодательном уровне оптимальные размеры земельных участков, необходимых для наиболее эффективной организации различных видов сельскохозяйственного производства. Предельные размеры земельных массивов в каждом случае предоставления определяются индивидуально и достаточно произвольно. По этому вопросу Земельный Кодекс ограничился установлением общих требований и конкретное его решение отнес к компетенции местных представительных и исполнительных органов. В соответствии с Законом "О земле" предельные (максимальные) размеры земельных участков, которые могут находиться в частной собственности, а также в долгосрочном землепользовании для ведения товарного сельскохозяйственного производства, устанавливались совместными решениями местных представительных и исполнительных органов в зависимости от местных условий и особенностей. Действующий Земельный кодекс устанавливает, что предельные размеры земельных участков, которые могут находиться в частной собственности устанавливаются совместными решениями областных (городов республиканского значения и столицы) представительных и исполнительных органов в зависимости от местных условий и особенностей.

Дата добавления: 2013-12-13