Земельные сервитуты

Право собственности, как уже говорилось, хотя и является наиболее обширным по объему вещным правом, всегда сопровождается определенными ограничениями. Особенно когда его объектом выступает земля, характеризующаяся особой публичной значимостью и многофункциональностью. Объективная неизбежность и обусловленность установления определенных законных ограничений в отношении права собственности на землю проявляются, в частности, в существовании института земельных сервитутов.

Для сервитута ограничение права собственности — не самоцель. Сервитут — это такое ограничение права собственности, которое устанавливается с целью наделения посторонних лиц определенными правами на земельного участка. Участок, в интересах пользования которым устанавливался сервитут, назывался господствующим участком; земельный участок, пользование которым в том или ином отношении составляло содержание сервитута, назывался служащим участком. В земельном законодательстве страны прямо не проводится деление сервитутов на вышеуказанные виды. Однако в нем есть нормы, предусматривающие сходные виды сервитутов. Например, право лица свободно, без каких-либо разрешений находиться на не закрытых для общего доступа земельных участках можно отнести к категории личных сервитутов. Пра­во прохода и проезда через соседний или иной земельный участок, если другой путь частного собственника или землепользователя к своему участку невозможен, крайне затруднен или требует несоразмерных расходов, в соответствии с вышеприведенным делением, представляет собой типичный пример земельного (предиального) сервитута.

Сервитуты объективно обусловлены экономическими причинами, столкновением интересов субъектов земельных правоотношений, вызванными неравномерностью распределения естественных благ, полезных свойств между отдельными земельными участками, различиями в местоположении участков, их неперемещаемостью и другими факторами. То есть неизбежны ситуации, когда возможность и эффективность пользования одним земельным участком полностью зависит от предоставления заинтересованному субъекту в определенных пределах и целях права пользования другим и, как правило, соседним земельным участком. Чаще всего возникает необходимость закрепления в законе или гарантирования другим способом: а) права нахождения лица на чужих земельных участках; б) права прохода и проезда через них; в) права на ограниченное пользование полезными свойствами соседнего или иного земельного участка. Исходя из этого можно сделать вывод, что назначение сервитута заключается в обеспечении сбалансированности, согласованности прав и интересов собственников земельных участков и землепользователей, оптимального сочетания публичных и частных интересов в сфере земельных отношений.

Изложенное положение проявляется и в способах возникновения сервитутов. Право ограниченного целевого пользования чужим участком (сервитут) может возникать: а) непосредственно из нормативно-правового акта; б) на основе договора заинтересованного лица с частным собственником или землепользователем; в) на основе акта местного испол­нительного органа; г) на основании решения суда.

Если нормативный правовой акт предусматривает установление сервитута на основании договора заинтересованного лица с частным собственником или землепользователем, то отказ последних заключить такой договор или условия договора, предлагаемые частным собственником или землепользователем, могут быть оспорены в судебном порядке заинтересованным лицом путем предъявления иска к собственнику или землепользователю.

Если нормативный правовой акт предусматривает установление сервитута на основе акта местного исполнительного органа, то этот акт может быть обжалован в судебном порядке заинтересованным в установлении сервитута лицом, собственником или землепользователем.

Таким образом, согласно этим нормативным положениям сервитут, как право на чужую вещь, может возникнуть как с согласия, так и без согласия собственника земли (землепользователя).

Непосредственно из нормативно-правового акта возникает сервитут, заключающийся в праве нахождения физического лица на чужих земельных участках и прохода через них. Согласно Земельному Кодексу физические лица имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться на не закрытых для общего доступа земельных участках.

Если земельный участок, находящийся в чьей-либо частной собственности или землепользовании, не огорожен, или если частный собственник или землепользователь иным способом не обозначил, что вход на участок без его разрешения не допускается, любое лицо может пройти через этот участок, если это не причиняет ущерба или беспокойства частному собственнику или землепользователю.

На основе договора заинтересованного лица с собственником или землепользователем сервитут может устанавливаться для обеспечения: а) прохода и проезда через соседний или иной земельный участок, если другой путь частного собственника или землепользователя к своему участку невозможен, крайне затруднен или требует несоразмерных расходов; б) прокладки и эксплуатации необходимых линий электропередачи, связи, обеспечения водоснабжения, водоотвода, теплоснабжения, мелиорации и других нужд частного собственника или землепользовате­ля, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута на соседний или иной участок.

Земельный Кодекс предусматривает установление сервитутов на основе акта местного исполнительного органа для проведения изыскательских работ и прогона скота.

Скотопрогонные трассы относятся к сервитутам, если они имеют временный (сезонный) характер использования, без изъятия земли у частных собственников или землепользователей. Срочный характер данного сервитута отличает его от других разновидностей земельных сервитутов, действие которых не ограничивается временными пределами. В отношении этих земель сервитут возникает на основе постановлений районных (на территории района) или областных (на территории двух или более районов) исполнительных органов, по согласованию с частными собственниками или землепользователями, по землям которых пролегает трасса. Владельцы скота несут перед частными собственниками или землепользователями ответственность за убытки, причиняемые при перегоне скота по отведенной трассе.

Разрешение на использование земельных участков для изыскательских работ, с указанием срока его действия дает районный, городской, поселковый, аульный, сельский исполнительный орган, а на пашне, улучшенных сенокосах и пастбищах, на землях, занятых мно­голетними насаждениями, а также на землях особо охраняемых природных территорий и землях лесного фонда — областной исполнительный орган.

Данный вид сервитута позволяет провести геологические, геофизические, поисковые, почвенные, землеустроительные, археологические и другие виды изыскательских работ без изъятия земельных участков у частных собственников или землепользователей.

С другой стороны, указанные сервитуты предупреждают возможность необоснованного изъятия земель для государственных и общественных надобностей без достаточных на то оснований. Тем самым обеспечивается стабильность земельных прав собственников и землепользователей, сохраняются предпосылки для их эффективного и хозяйственно целесообразного использования в соответствии с целевым назначением.

Сроки проведения, место указанных работ, размеры платежей за использование земель, обязанности по возмещению убытков и приведению земель в состояние, пригодное для их использования по целевому назначению, а также другие условия определяются в договоре, заключенном изыскателем с частным собственником или землепользователем.

Приведение земельных участков, используемых для изыскательских работ, в состояние, пригодное для использования по прямому назначению, определяется договором между частным собственником или землепользователем и изыскателем с учетом того, что работы по приведению участков в пригодное для использования по назначению состояние должны проводиться в ходе изыскательских работ, и при невозможности этого — не позднее чем в месячный срок после завершения работ, исключая период промерзания почвы.

Исходя из анализа действующего земельного законодательства, можно выделить следующие виды сервитутов: а) право нахождения физического лица на чужих земельных участках; б) право прохода физического лица через чужие земельные участки; в) право использования чужого земельного участка под скотопрогонные трассы временного (сезонного) пользования; г) право использования чужого земельного участка для изыскательских работ; д) право ограниченного пользования соседним или иным земельным участком.

Обладатель сервитута — субъект права ограниченного пользования чужим земельным участком — обязан возместить частному собственнику или землепользователю все убытки, связанные с сервитутом. Договором может быть установлена плата за сервитут.

Сервитут, выражающийся в ограниченном целевом пользовании соседним или иным земельным участком как вещное право, характеризуется рядом особенностей:

- объективно обусловленное право на чужой земельный участок;

- безысходно ущемляющее, ограничивающее права собственников (землепользователей) соседних и иных земельных участков;

- право, реализуемое без изъятия земельного участка у собственника или землепользователя;

- право, обеспечиваемое посредством ограничений объема прав собственника или землепользователя;

- право, предполагающее совершение исключительно положительных, активных действий со стороны обладателя сервитутного права;

- право, заранее предопределяющее исключительно узкоцелевое использование чужого земельного участка, выступающего объектом сер-витутных отношений.

Кроме того, для характеристики сервитута в качестве вещного права важны следующие положения.

1) условием возникновения сервитута выступает наличие используемого земельного участка, препятствующего осуществлению связанных с землей прав и законных интересов субъекта и в силу этого порождающего его заинтересованность в установлении сервитута.

2) объектом сервитута является сам земельный участок, а не обязательства его собственника или землепользователя допускать к пользованию принадлежащим им земельным участком лица, заинтересованного в установлении сервитута (субъекта сервитутного права). Сервитут является обременением самого земельного участка. Поэтому за субъектом сохраняется его сервитутное право в случае перехода права собственности или права землепользования земельным участком, обремененным сервитутом, к другому лицу.

3) сервитут не может выступать самостоятельным предметом сделок, в том числе купли-продажи и залога. Сервитут может переходить к другим лицам лишь вместе с правом, для обеспечения которого установлен сервитут.

4) собственник, устанавливая сервитут на своем земельном участке, тем самым ограничивает себя в своих правах. Поэтому в случае возникновения коллизии между сервитутом и правами собственника или землепользователя действует принцип доминирования сервитутного права. Собственник (землепользователь) обремененного сервитутом земельного участка не должен препятствовать осуществлению сервитута. Наоборот, он обязан создавать необходимые условия субъекту сервитутного права для совершения им тех или иных действий, составляющих содержание сервитута, но при обязательном соблюдении следующего правила: обеспечение совместимости сервитута с возможностью использования собственником (землепользователем) земельного участка в соответствии с его основным целевым назначением.

5) исходя из смысла действующего земельного законодательства, ограничения прав собственника или землепользователя, обусловленные установлением сервитута, не должны приводить к невозможности использования земельного участка в соответствии с его целевым назначением. Поэтому в тех случаях, когда земельный участок, обремененный сервитутом, не может использоваться по своему назначению в результате такого обременения, частный собственник или землепользователь вправе в судебном порядке требовать прекращения сервитута.

6) сервитут в судебном порядке может быть прекращен по требованию частного собственника или землепользователя также в случаях ненадлежащего его использования правообладателем.

7) сервитут устанавливается, как правило, не на определенный срок, а на период существования необходимости сервитута. Отпадение причин, породивших необходимость установления сервитута, дает основание частному собственнику или землепользователю потребовать прекращения действия сервитута.

8) возникновение, изменение и прекращение сервитута, если он не возникает непосредственно из нормативно-правового акта, или же является объектом регистрации, подлежат государственной регистрации в правовом кадастре в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимость и сделок с ней.

Одним из определяющих признаков сервитута рассматривается конкретная (индивидуальная) определенность обладателя сервитутного права. Исходя из этого в литературе ставится под сомнение закрепленная в земельном законодательстве система земельных сервитутов. В целом в вопросах о признаках сервитута, его соотношении с другими видами имущественных и вещных прав, построения системы земельных сервитутов очень много спорных, неразрешенных положений и моментов.

Таким образом, в перечень основных вещных прав на землю входят: право собственности, право землепользования, право временного пользования земельным участком, находящимся в частной собственности, а также сервитут. Право собственности на землю содержит полный набор правомочий по владению, пользованию и распоряжению землей. Поэтому именно оно занимает главенствующее место в системе вещных прав на землю. Сущностью и содержанием права собственности на землю предопределяется количественное разнообразие и система вещных прав на землю. Все иные вещные права, будучи производными от права собственности на землю, в то же время обладают относительной самостоятельностью, представляют собой различные правовые формы реализации собственности на землю. Система вещных прав наполняется реальным содержанием, возрастает их функциональное значение в гражданском обороте земель.

4. В экономически развитых странах кадастр земель и другой недвижимости прошел этапы становления и развития на протяжении последних 200-400 лет. В настоящее время эти государства имеют юридически полноценный, организационно оформленный инструмент учета и ведения налогообложения, что является важнейшей составляющей экономической и социальной стабильности государства.

Учитывая современные технические возможности по сбору, обработке, хранению и выдаче данных о кадастре, его возрастающее значение, изменения, происходящие в общественном переустройстве России, опыт ведущих европейских стран, США и Канады, целесообразно сформировать современный подход к структуре кадастров Республики Казахстан, и городского кадастра в частности, решить правовые и юридические вопросы создания, ведения и мониторинга кадастра. Это касается не только отдельных видов кадастра, но и системы Государственного кадастра Республики Казахстан, для успешного воплощения которого необходимо подготовить и принять соответствующие законодательные и нормативно-технические акты и как можно быстрее разработать стандарты на термины и определения.

Конечным продуктом при ведении государственных кадастров должны быть банки кадастровой информации. Пользователями информации, хранящейся в таких банках данных, могут быть органы управления территориями, администрации городов, областей, районов. Для того, чтобы эффективно возможности банков данных использовались органами управления, необходимо соблюдение трех условий.

1. Любой банк кадастровых данных должен содержать достоверную и полную информацию о кадастрах.

2. Доступ заинтересованных служб к кадастровой информации, хранящейся в банках данных, должен быть мгновенным, что достижимо благодаря терминальной связи между банками данных и соответствующими службами.

3. Форматы и классификаторы банков данных всех объектов кадастровой информации должны быть едиными.В соответствии со Ст. 152 Земельного Кодекса Государственный земельный кадастр представляет собой систему сведений о природном и хозяйственном положении земель Республики Казахстан, местоположении, целевом использовании, размерах и границах земельных участков, их качественной характеристике, об учете землепользования и кадастровой стоимости земельных участков, иных необходимых сведений В государственный земельный кадастр также включается информация о субъектах прав на земельные участки

Составной частью земельного кадастра является мелиоративный кадастр орошаемых земель, представляющий собой систему сведений о мелиоративном состоянии орошаемых земельных участков, оценке их качественных характеристик по природным и ирригационно-хозяйственным условиям, об учете их использования

Организация проведения земельного кадастра в Республике Казахстан осуществляется центральным уполномоченным органом по управлению земель­ными ресурсами и его территориальными органами

Государственный земельный кадастр является составной частью государственной системы кадастров Республики Казахстан и ведется по единой систе­ме на всей территории Республики Казахстан специализированными республи­канскими государственными предприятиями, по отношению к которым централь­ный уполномоченный орган по управлению земельными ресурсами является органом государственного управления

Сведения государственного земельного кадастра являются государственным информационным ресурсом

Государственный земельный кадастр ведется посредством проведения аэрофототопографических, фотограмметрических, кадастровых съемок, проектно-изыскательских, картографических и оценочных работ, почвенных, геобота­нических и других обследований и изысканий, мониторинга земель, количественного и качественного учета земель и других работ, связанных с ведением государственного земельного кадастра

Данные государственного земельного кадастра являются основой при планировании использования и охраны земель, при проведении землеустройства, оценке хозяйственной деятельности и осуществлении других мероприятий, свя­занных с использованием и охраной земель, а также для формирования единого государственного реестра земель, ведения правового и других кадастров, определения размера платежей за землю, учета стоимости земельных участков в составе недвижимого имущества и стоимости земли в составе природных ресурсов

Единицей учета и хранения данных государственного земельного кадастра является земельный участок, выделенный в замкнутых границах, закрепляемый в установленном порядке за субъектами земельных правоотношений

Государственному кадастровому учету подлежат земельные участки, расположенные на территории Республики Казахстан, независимо от формы собственности на землю, целевого назначения и разрешенного характера использования земельных участков.

Основной целью земельного кадастра является обеспечение рационального использования и охраны земельного фонда страны, защита прав собственников и землепользователей в условиях права частной собственности на землю и гражданского оборота вещных прав на землю.

Все кадастровые сведения о земле оформляются специальной базовой (постоянной) документацией, структура, содержание и формы которой утверждены центральным органом по управлению земельными ресурсами по согласованию с заинтересованными министерствами и ведомствами.

Ведение государственного земельного кадастра обеспечивается системой органов специальной компетенции: Агентство Республики Казахстан по управлению земельными ресурсами, органы по управлению земельными ресурсами областей и города республиканского значения:, районные органы по управлению земельными ресурсами. В частности, органы указанного звена. В сельских населенных пунктах ведение государственной земельно-кадастровой книги аульного (сельского) округа, поселка могут осуществлять уполномоченные должностные лица соответствующего аульного (сельского) или поселкового исполнительного органа.

Дата добавления: 2013-12-13