Використання фінансового левереджу та методу інвестиційної групи при іпотечному кредитуванні

Крім розглянутих методів розрахунку коефіцієнтів капіталізації та оцінки нерухомості існують також інші методи, застосування яких обумовлено різницею у способах фінансування угод з об’єктами нерухомості. Розглянемо ці методи.

Світова практика угод з нерухомістю часто передбачає їх реалізацію із залученням іпотечного кредитування, тобто кредитування під заставу майна. У подібних випадках кажуть, що застосовується фінансовий левередж, або важіль (financialleverege). Властивість фінансового левереджу (фінансового важеля) полягає в тому, що виникає можливість використати капітал, взятий у борг, для інвестицій, які приносять прибуток більший, ніж виплачений відсоток за одержаний кредит.

Одержання кредиту при купівлі об’єкта нерухомості є бажаним з ряду причин. По-перше, покупці мають власні кошти, достатні для повної виплати придбаного об’єкта. По-друге, покупці, які мають необхідні кошти, бажають зменшити ризик вкладень капіталу шляхом його диверсифікації. По-третє, залучення кредитів дозволяє інвестору контролювати більші обсяги власності. І, по-четверте, з’являється можливість одержання пільг з оподаткування (у багатьох країнах відсотки за кредит виключаються
з доходу, який оподатковується).

Таким чином, інвестиції у нерухомість у випадку залучення кредитів можуть бути представлені двома частинами: іпотечний кредит та власний капітал.Ставка капіталізації цих двохчастин повинна задовольнити вимоги ринкового доходу з урахуванням ризику вкладень капіталу в інвестиції. Тому сама ставка капіталізації також включає в себе іпотечну постійну та ставку капіталізації на власний капітал.

Іпотечна постійна — це відношення щорічних платежів з обслуговування боргу до основної суми іпотечного кредиту.

Ставка капіталізації на власний капітал — це відношення щорічних грошових надходжень (до сплати податків) до суми вкладених власних коштів інвестора.

При купівлі нерухомості можуть використовуватися різні методи фінансування. Найпоширеніший метод — придбання нерухомості у розстрочку на тривалий час з виплатою відповідних відсотків. Він може доповнюватися застосуванням фінансового левереджу. Існують також інші схеми фінансування, які не змінюють вартість об’єкта нерухомості, але можуть вплинути на
його ціну. Дійсно, фінансування, як вигідне, так і не вигідне, не змінює нерухомість фізично. Однак воно впливає на суму грошового платежу покупця та на розмір щомісячних виплат по кредиту. Чим триваліший строк кредиту, який надається продавцем нерухомості покупцю, і чим нижче відсоткова ставка по ньому, тим більш високу ціну встановлює продавець. Використання фінансового левереджу може значно змінити фінансові наслідки від угоди для покупця нерухомості.

У тих випадках, коли ставка щорічних фінансових вигод від нерухомості, яка придбавається із залученням позичкових коштів, перевищує відсоток за кредит, левередж є позитивним. Якщо дохідність по придбаній нерухомості не перевищує відсоток за залучені кошти, левередж є негативним. У випадках, коли нерухомість приносить дохід, рівний відсотку за кредит, левередж є нейтральним.

Далі розглянемо розрахунок фінансового левереджу.

Властивість фінансового левереджу (важеля) полягає у тому, що виникає можливість використовувати капітал, узятий у борг під фіксований відсоток, для інвестицій, які приносять прибуток більший ніж відсоток за кредит.

Ідею фінансового важелю формально можна представити за формулами, використавши такі економічні компоненти:

П _r— прибуток після сплати податків;

Е — власний капітал;

D — довгострокова заборгованість;

і — відсотки з довгострокової заборгованості;

R — ставка дохідності власного капіталу;

r — ставка дохідності інвестованого капіталу (власний капітал + + довгострокова заборгованість).

Далі визначимо ставку дохідності власного капіталу:

R = П _r / Е. (6.5)

Чистий прибуток представимо через його складові:

П _r= (Е + D) · r – D · і, (6.6)

де (Е + D) · r — прибуток на всю суму інвестованого капіталу;
D · і — відсоткові платежі за непогашені частки довгострокового боргу з урахуванням податку.

Відповідно формулу ставки дохідності власного капіталу представимо у такому вигляді:

R = [(Е + D) · r – D · і ] / Е = r + (D / Е) · (r – і). (6.7)

Вираз (6.7) показує ефект важеля, який представлений позитивною величиною — другим доданком, тобто відношенням позичкового капіталу та власного капіталу, помноженого на різницю між прибутком від чистих активів і вартістю сплачених відсотків по кредитах з урахуванням податку. Таким чином, зав­дяки залученим коштам (D) дохідність власного капіталу швидко росте за умови, що r > і.

Розглянемо чотири варіанти використання фінансового важеля за умови, що і = 8 %; r = 12 %.

1. D = 0;Е = 100 тис. грн; R = 12 + 0/100 · (12 – 8) = 12 %;

2. D = 25 тис. грн; Е = 75 тис. грн; R = 12 + 25: 75 · (12 –
– 8) = 13,33 %;

3. D = 50 тис. грн; Е = 50 тис. грн; R = 12 + 50: 50 · (12 –
– 8) = 16 %;

4. D = 75 тис. грн; Е = 25 тис. грн; R = 12 + 75: 25 · (12 –
– 8) = 24 %.

Як видно з прикладу, при вартості позичкового капіталу після сплати відсотків за кредит у 8 % та наявності реальної можливості за нормальних умов одержати 12 % прибутку після сплати податків на інвестиційні чисті активи, ставка дохідності власного капіталу у першому випадку склала також 12 %, через те що боргу немає, то весь прибуток є власним капіталом.

Якщо частка боргу у структурі капіталу збільшується, то ставка дохідності власного капіталу зростає, бо в кожному випадку дохідність інвестицій перевищує вартість сплачених банку відсотків.

Отже, використовуючи левередж, інвестори одержують збіль­шення поточної віддачі, мають більші вигоди з приросту вартості, забезпечують значну диверсифікацію активів. На ціну об’єкта нерухомості впливає не тільки наявність іпотечного кредиту, а й значною мірою його частка у складі інвестованого капіталу, а також методи його погашення. Для визначення вартості об’єкта
нерухомості коефіцієнт капіталізації можна обчислити як середньозважену величину з очікуваних ставок доходу на вкладення кожного учасника даного інвестиційного проекту (кредитора та інвестора). Такий метод одержав назву інвестиційної групи. При використанні цього методу передбачається, що відшкодування інвестованого капіталу не є обов’язковою умовою у поточний час, тому в даному випадку враховується лише поточна дохідність і не беруться до уваги відрахування на амортизацію кредиту та відшкодування власного капіталу. Повернення всього інвестованого капіталу здійсниться при його перепродажу через невизначений час у майбутньому.

При розрахунку вартості об’єкта нерухомості з урахуванням амортизації іпотечного боргу, тобто коли кредитору виплачуються не тільки відсотки, а й повертається капітал, одержаний у кредит, використовується метод інвестиційної групи з амортизацією. У даному методі коефіцієнт капіталізації також визначається як середньозважена величина зі зважених ставок по іпотечному кредиту та власному капіталу. Разом з тим коефіцієнт капіталізації для іпотечного кредиту розраховується не за відсотковою став­кою, яка передбачена кредитним договором, а за величиною іпотечної постійної.

Для визначення ставки доходу на власний капітал інвестора існує так звана техніка залишкового доходу.

У приведених прикладах ми прийняли допущення, що розмір грошових потоків, які надходять, змінюватися не буде. У випадку, коли передбачається, що у період володіння величина грошових потоків, які надходять, зміниться, то для визначення їх поточ­ної вартості вони можуть бути дисконтовані. Ставкою дисконту може служити очікувана ставка загальної дохідності. Одержана величина поточної вартості грошових потоків за відсутності прогнозу про можливий перепродаж об’єкта нерухомості дасть оцінку власного капіталу інвестора.

Ставка грошових надходжень на власний капітал може дорівнювати кінцевій віддачі в тому випадку, якщо виручка від перепродажу об’єкта нерухомості буде дорівнювати початковому вкладенню всього капіталу. Врахування таких факторів, як період володіння нерухомістю і ціна перепродажу, ускладнює аналіз і процедуру оцінки, але дає більш реальне її значення.

Покупець нерухомості може розраховувати, що, продавши через кілька років придбаний ним сьогодні об’єкт нерухомості, він одержить за нього певну суму (реверсію). Абсолютно точно передбачити величину реверсії неможливо. Однак приблизну її величину можна спрогнозувати. Використавши передбачену ставку доходу за дисконтну ставку, визначають поточну вартість реверсії.

Дата добавления: 2014-01-04