Специфіка іпотечного кредитування

Рекомендовані підручники, методичні та дидактичні матеріали

План лекції

Лекція 7. Особливості іпотечного кредитування та мінімізація іпотечних кредитних ризиків

1. Специфіка іпотечного кредитування.

2. Нормативно-правове забезпечення іпотечного кредитування.

3. Етапи іпотечного кредитування.

4. Кредитні ризики при іпотечному кредитуванні та способи їх мінімізації.

1. Господарський кодекс України: офіц.текст за станом на 20 січня 2007 р. – Х.: Одісей, 2007.- 240 с.

2. Земельний кодекс України: офіц.текст за станом на 25 жовтня 2001 р.- К.: Ін Юре, 2002.- 208 с.

3. Цивільний кодекс України: офіц.текст прийнятий 16 січня 2003 р. – К.: Атака, 2003.- 416 с.

4. Про банки і банківську діяльність: Закон України від 07.12.2000 р. № 2121-111 // Законодавчі і нормативні акти з банківської діяльності. – 2001. – №1. – С. 3-47.

5. Про заставу: Закон України від 2.10.92. № 2654-XII, зі змінами та доповненнями. // Відомості Верховної Ради України. – 1992 р. – №47. –С. 42-49.

6. Про іпотеку: Закон України від 05.06.03. № 898-IV // Бюлетень систематизованого законодавства України. Відомості Верховної Ради України. – 2003. – №38. – С. 28-40.

7. Про іпотечні облігації: Закон України від 22.12.05 р. № 3273 – ІV

8. Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати: Закон України від 19.06.03. № 979-IV.

9. Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю [Текст]: Закон України від 19.06.03. № 978-IV.

10. Іпотечне кредитування: навч.посібник / За ред..О.С. Любуня, О.І. Кірєєва, М.П.Денисенка.- К.: ЦНЛ, 2005. – 392 с.

11. Любунь, О.С., Іпотечний ринок: підручник /О.І. Кірєєв, М.П.Денисенко.– К.: Атіка, 2006. – 288 с.

12. Євтух, О. Т. Іпотека – механізм ефективного використання ресурсів. - Луцьк: «Волинська обласна друкарня». - 2001.- 316с.

13. Кручок, С. І. Іпотечне кредитування: європейська практика та перспективи розвитку в Україні. - К.: Урожай. - 2003.- 208с.

14. Паливода, К.В. Ипотечный рынок жилья в Украине: проблемы и перспективы развития. - К.: Знання. - 2006.- 197 с.

15. Пересада, А.А. Інвестиційне кредитування: навч.посібник/ А.А.Пересада, Т.В. Майорова. – К.: КНЕУ, 2002. – 271 с.

16. Разумова И.А, Ипотечное кредитование: учеб.пособие.– СПб.: Питер, 2005. – 208 с.

17. Селюков, В.К. Управление рисками. Ипотечная сфера/ В.К.Селюков, С.Г.Гончаров. - М.: Изд-во МВТУ им. Н.Э. Баумана, 2001.

Первинний ринок іпотечного кредитування передбачає перерозподіл кредитних коштів між кредитором та позичальником шляхом видачі та використання іпотечного кредиту.

Іпотечний кредит - правовідносини, які виникають на підставі договору про іпотечний кредит між кредитором і позичальником з приводу надання коштів у користування із забезпеченням іпотекою.

Банк надає іпотечні кредити на умовах, визначених кредитними угодами, за умови обов’язкового дотримання наступних основних принципів кредитування: строковості, поверненості, цільового використання, забезпеченості та платності.

Первинний ринок іпотечного кредитування забезпечує механізм функціонування системи перерозподілу іпотечного кредиту за участю суб’єктів: кредитора та позичальника.

Іпотечні кредити, що надаються позичальникам, можуть бути класифіковані за наступними критеріями:

1. За предметом застави:

- земельний іпотечний кредит - кредит, виконання зобов‘язань позичальника за яким забезпечене іпотекою землі;

- житловий іпотечний кредит - кредит, виконання зобов‘язань позичальника за яким забезпечене іпотекою нерухомого майна житлового призначення (квартири, будинки, тощо);

- комерційний іпотечний кредит - кредит, виконання зобов‘язань позичальника за яким забезпечене іпотекою нерухомого майна комерційного призначення (нежитлові приміщення, споруди, тощо).

- комбінований іпотечний кредит – кредит, виконання зобов’язань позичальника за яким забезпечено іпотекою різного нерухомого майна (спорудою та земельною ділянкою на якій вона розташована, квартирою та земельною ділянкою, тощо).

2. За часовим критерієм виникнення відносно іпотеки:

- перша іпотека;

- наступна (друга) іпотека;

3. За кількістю предметів застави:

- стандартна іпотека (один предмет іпотеки);

- об’єднана іпотека;

- спільна іпотека;

4. За строком користування:

- короткостроковий іпотечний кредит;

- довгостроковий іпотечний кредит.

5.За методами погашення основного боргу:

- Кредити з разовим погашенням – кредити, погашення позичальником основного боргу за якими здійснюється разовим платежем на конкретну дату, яка вказана в основному зобов‘язанні як строк повернення кредиту.

- Кредити з погашенням частинами – кредити, основний борг за якими погашається частинами протягом усього строку дії основного зобов‘язання. Термін погашення вказується в основному зобов‘язанні та може бути періодичним (щомісячно, щоквартально, 1 раз на півріччя, 1 раз на рік, після закінчення іншого обумовленого основним зобов‘язанням періоду), або визначається відповідним графіком погашення, якій є невід’ємною частиною основного зобов‘язання.

6. За методами кредитування:

- кредити - іпотечні кредити, які надаються позичальникам однією сумою і на певний термін, що визначені договором про іпотечний кредит (кредитним договором).

- кредитні лінії, які поділяються на: поновлювальні кредитні лінії; непоновлювальні кредитні лінії.

7. За ступенем ризику:

- стандартні;

- нестандартні (кредити з підвищеним ризиком):

- під контролем;

- субстандартні;

- сумнівні;

- безнадійні.

8. За способом надання:

- Кредити, що надаються в готівковій формі через касу Банку;

- Кредити, що надаються у безготівковій формі. З позикового рахунку грошові кошти можуть бути направлені:

ü за реквізитами договорів, наданих позичальником;

ü напоточний рахунокпозичальника в банку;

ü на поточний рахунок позичальника в іншому банку;

ü на картковий рахунок у випадку, якщо шляхом встановлення кредитного ліміту по платіжній карті, позичальник використовує кредитні кошти шляхом проведення операцій в торгово-сервісній мережі, або отримує готівку у банкоматах чи операційних касах банків.

Іпотечний кредит може надаватися в національній або іноземній вільно конвертованій валюті в розмірі визначеному рішенням відповідного банку.

Процентні ставки за іпотечними кредитами можуть бути фіксованими або плаваючими. При застосуванні плаваючої ставки в договорі про іпотечний кредит повинен бути визначений порядок її розрахунку.

Платежі за іпотечним кредитом здійснюються позичальником періодично і включають:

- погашення основної суми боргу;

- сплату процентів за користування кредитом.

Повернення основної суми кредиту і сплата процентів може здійснюватися ануїтетними платежами або періодичними платежами, які включають погашення основної суми боргу рівними частками та сплату процентів, нарахованих на непогашену частину основного боргу за кредитом.

Ануїтетні платежі – однакові за розміром періодичні платежі в рахунок поступового погашення основної суми боргу за іпотечним кредитом разом зі сплатою процентів, розраховані на весь строк кредиту, який повністю погашається останнім ануїтетним платежем.

Повернення позичальником основної суми боргу може бути достроковим і регулюється умовами договору про іпотечний кредит.

Основне зобов’язання – зобов’язання боржника за договором про іпотечний кредит (кредитним договором), а також зобов’язання, яке виникає з інших підстав, виконання якого забезпечене іпотекою.

Іпотечний договір – договір між кредитором і позичальником (майновим поручителем), на підставі якого виникає іпотека нерухомого майна, що забезпечує виконання зобов’язань позичальника за кредитним договором.

Договір про іпотечний кредит укладається в письмовій формі і визначає взаємні зобов'язання та відповідальність сторін.

У разі зміни вартості ресурсів на ринку позикового капіталу, банк може порушувати перед позичальником питання про внесення відповідних зміндо іпотечного договору та договору про іпотечний кредит (кредитного договору).

Порушення питання про подовження терміну дії договору про іпотечний кредит може відбуватися за умови отримання кредитним спеціалістом банку від позичальника клопотання у письмовій формі про перенесення кінцевого терміну виконання Основного зобов‘язання з обов‘язковим зазначенням причини, які перешкоджають своєчасному виконанню в повному обсязі сновного зобов‘язання.

Погашення заборгованості за іпотечним кредитом та відсотків за користування ним здійснюється у позичальником у терміни і порядку, які встановлені Основним зобов‘язанням (додатковими угодами до нього).

Погашення заборгованості за договором про іпотечний кредит (кредитним договором) здійснюється Позичальником у валюті кредиту, або в іншій валюті, якщо це передбачено умовами договору про іпотечний кредит.

Можливі варіанти погашення заборгованості за договором про іпотечний кредит:

- внесення позичальником коштів в рахунок погашення заборгованості через касу банку;

- погашення позичальником заборгованості шляхом перерахування коштів з його поточного рахунку;

- списання коштів в рахунок погашення заборгованості з поточного рахунку позичальника шляхом використання договірного списання, якщо це передбачено договором про іпотечний кредит;

- погашення заборгованості за рахунок реалізації предмета іпотеки в примусовому порядку, відповідно до діючого законодавства, або в добровільному порядку;

- погашення заборгованості поручителем (за наявності договору поручительства) на письмову вимогу банку, філії, відділення у разі невиконання позичальником основного зобов‘язання;

- за рахунок сформованого банком резерву на відшкодування можливих втрат від кредитних операцій банку.

У разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов’язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов’язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки.

Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення шляхом позасудового врегулювання на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя, в тому числі шляхом здійснення застереження у іпотечному договорі.

Сукупність усіх наданих банком іпотечних кредитів характеризують обсяг його іпотечного портфеля.

Дата добавления: 2014-01-04