Основні підстави й умови набуття прав на землю громадянами та юридичними особами

ТЕМА: ЗЕМЕЛЬНО-ПРАВОВІ ПІДСТАВИ, УМОВИ І ПОРЯДОК НАБУТТЯ ТА РЕАЛІЗАЦІЇ ПРАВ НА ЗЕМЛЮ

Постановка питань: Основні підстави й умови набуття прав на землю громадянами та юридичними особами. Особливості набуття прав на землю територіальними громадами і державою. Умови і порядок придбання та передачі земельних ділянок громадянам. Умови і порядок передачі земельних ділянок юридичним особам у постійне користування та в оренду. Виникнення та посвідчення прав на земельну ділянку.

Відповідно до ст. 14. Конституції України, земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави. Право власності на землю фізичних і юридичних осіб гарантується в конституційному порядку. Це право набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону. У цьому зв’язку розділ IV Земельного кодексу присвячений цілком присвячений набуттю та реалізації прав на землю і передбачає конкретні заходи щодо безпосереднього втілення конституційних положень у реальну дійсність.

Підстави та умови набуття права на землю, порядок безоплатної приватизації земельних ділянок громадянами, набуття прав на землю за давниною користування (набувальна давність), умови переходу прав на земельну ділянку при переході прав на будинки та споруди тощо, передбачені в главі 19 Земельного кодексу. Вона є однією з найважливіших складових частин земельного закону, а її зміст тісно пов’язаний зі змістом попередніх розділів Земельного кодексу, зокрема з правовим регулюванням відносин власності на землю, правом землекористування, земельними сервітутами та обмеженнями прав на землю. Тому підстави, способи і прядок придбання прав на землю громадянами та юридичними особами не можна розглядати у відриві від попередніх положень земельного закону.

Разом з цим у Земельному кодексі закріплені нові умови, способи і порядок набуття прав на землю, які раніше не були відомі земельному законодавству. До них, зокрема відносяться придбання земельних ділянок на підставі цивільно-правових угод та продаж земельних ділянок на конкурсній основі. Систематизована численність таких норм дозволяє говорити про формування нових правових інститутів набуття прав на землю у сучасному земельному праві, що динамічно розвивається. Їх необхідно відрізняти і розмежовувати від традиційних засад, умов і порядку набуття прав на землю, чим власне і пояснюється виділення зазначених питань у відособлену главу.

Приступаючи до розгляду підстав набуття прав на землю громадянами та юридичними особами, варто мати на увазі, що ними здобувається право власності та право користування земельними ділянками. Згідно ч. 1 ст. 116 Земельного кодексу, громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених Земельним кодексом. В останньому закріплені загальні положення щодо придбання землі як вітчизняними, так і іноземними громадянами та юридичними особами.

Проте Земельний кодекс не визначає загальних вимог, якими повинні володіти фізичні та юридичні особи для придбання земельних ділянок. Такі вимоги передбачені в Цивільному кодексу й охоплюються поняттям особи, із визначенням її правоздатності, дієздатності та правосуб’єктності. Земельне законодавство сприймає ці правові категорії при визнанні фізичних та юридичних осіб суб’єктами земельного права в цілому, і суб’єктом права на землю зокрема. Так, право на землю мають фізичні та юридичні особи, які є правоздатними за українським цивільним законодавством. Вони можуть здійснювати конкретні правомочності щодо реалізації земельних прав на підставі загальноцивільної дієздатності. У передбачених законом випадках їхні земельні правомочності можуть здійснюватися їх законними представникам або уповноваженими особами.

Однак діюче земельне законодавство передбачає деякі спеціальні вимоги відносно придбання земельних ділянок. Так, відповідно до ст. 130 Земельного кодексу, покупцями земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва можуть бути: громадяни України, які мають сільськогосподарську освіту або досвід роботи у сільському господарстві, а також юридичні особи України, установчими документами яких передбачено ведення сільськогосподарського виробництва. Звичайно, такі земельно-правові вимоги не обмежують земельну праводієздатність громадян та підприємств, а відносяться до фактичного складу земельних правовідносин щодо придбання земельних ділянок для спеціальних видів їх використання.

Рішення про передачу земельних ділянок у власність чи надання їх у користування приймаються органами державної виконавчої влади або органами місцевого самоврядування. До таких органів державної виконавчої влади, відносяться Кабінет Міністрів України, Рада міністрів Автономної Республіки Крим, місцеві державні адміністрації – обласні й районні держадміністрації та держадміністрації міст Києва і Севастополя. Органами місцевого самоврядування, що приймають такі рішення, є сільські, селищні та міські ради, включаючи ради міст Києва і Севастополя. Повноваження цих органів щодо прийняття рішень про передачу відповідних земельних ділянок у власність або надання їх у користування, передбачені в 2-й та 3-й главах Земельного кодексу.

Необхідно відзначити, що відповідно до положень діючого Земельного кодексу, на відміну від попереднього земельного закону, Верховна Рада України не наділена повноваженнями щодо прийняттю рішень про передачу земельних ділянок у власність або надання їх у користування, за винятком узгодження питань, пов’язаних із вилученням (викупом) особливо цінних земель, а повноваження Верховної Ради Автономної Республіки Крим у цій сфері обмежені розпорядженням землями, що знаходяться в спільній власності територіальних громад, а також підготовкою висновків стосовно вилучення (викупу) та надання земельних ділянок із земель державної власності, що здійснюється органами виконавчої влади. Аналогічними повноваженнями в межах своєї земельної компетенції наділені обласні та районні ради, а повноваження районних рад у містах взагалі визначаються відповідними міськими радами.

За ч. 2 ст. 116 Земельного кодексу набуття права на землю громадянами та юридичними особами здійснюється шляхом передачі земельних ділянок у власність або надання їх у користування. При цьому для набуття права власності на землю закон вживає термін «передача», а для виникнення права землекористування - термін «надання». Тут має місце не тільки термінологічна, а й сутнісна відмінність «передачі» від «надання». Передача земель державної або комунальної власності у власність громадян та юридичних осіб недержавної власності змінює власника землі. Надання ж земельних ділянок у постійне користування юридичних осіб державної та комунальної власності, або їх орендне використання юридичними особами та громадянами не впливає на право власності на землю.

Зазначені відмінності між передачею земельних ділянок у власність та наданням їх у користування знайшли своє відображення й у деяких положеннях земельного закону. Так, примусове відчуження земельної ділянки у відповідних випадках, що знаходиться у власності громадян та юридичних осіб, за вимогами ст. 147 Земельного кодексу, може здійснюватися з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом і за умови повного відшкодування її вартості. А відповідно до вимог ст. 149 земельного закону, земельна ділянка, надана із земель державної або комунальної власності в постійне користування, може вилучатися в передбачених випадках для суспільних потреб за рішенням органів державної влади та органів місцевого самоврядування. Таким чином, відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності та для суспільних потреб відрізняється не тільки передбаченими випадками їхнього здійснення, а й за видами та змісту прав на земельну ділянку. Тому відчуження земельних ділянок з мотивів суспільних потреб треба було б включити не в ст. 140, а в ст. 141 Земельного кодексу.

Однак, і передача земельних ділянок у власність, і надання їх у користування, є складними юридичними фактами, що охоплюють широке коло необхідних дій та потребують документального оформлення. Так, і передача земельних ділянок у власність, і надання їх у постійне користування державним і комунальним підприємствам вимагають: звертання громадянина або юридичної особи із заявою або клопотанням з додатком до них відповідних документів; розгляду заяви або клопотання уповноваженим органом і ухвалення відповідного рішення, а в необхідних випадках і надання дозволу на підготовку проекту відводу земельної ділянки; розробки проекту земельного відводу, його узгодження, розгляду і затвердження; переносу проекту відводу в натуру шляхом встановлення границь земельної ділянки на місцевості; одержання документів, що засвідчують право на землю; здійснення державної реєстрації земельної ділянки. В окремих випадках діючим земельним законом передбачаються додаткові вимоги для передачі земельних ділянок у власність або надання в користування, зокрема, наявності позитивного висновку конкурсної комісії при передачі земельної ділянки фермерському господарству, підготовки і представлення висновків сільськими, селищними, міськими, районними, обласними радами, районними та обласними держадміністраціями за місцем розташування земельної ділянки тощо.

У Земельному кодексу приватна власність на землю громадян та юридичних осіб набула значного поширення. Проте, необхідно відзначити, що ч. 3 ст. 116 кодексу не охоплює усі види набуття права власності на земельні ділянки вітчизняними громадянами та юридичними особами, передбаченими в ст. ст. 81 - 82 земельного закону. Вона передбачає тільки безоплатну передачу земельних ділянок у власність громадян і лише у випадках приватизації земельних ділянок, що вже знаходяться в їхньому користуванні, одержанні земельних ділянок внаслідок приватизації державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій і набутті земельних ділянок із земель державної та комунальної власності в межах норм безоплатної приватизації. Таким чином, цю норму земельного закону слід розглядати як окремий випадок реалізації громадянами права власності на землю серед загальних способів придбання земельних ділянок, передбачених ст. ст. 81 - 82 Земельного кодексу.

Безоплатна передача земельних ділянок у власність громадян у випадках приватизації ними земельних ділянок, що знаходяться в їх користуванні, основана на тому, що раніше діюче земельне законодавство передбачало надання їм землі в постійне і тимчасове користування. Як вже відзначалося, новий Земельний кодекс не передбачає для громадян країни ні постійного, ні тимчасового землекористування, крім оренди землі. Тепер земельні ділянки, які раніше були надані їм на основі відповідного виду права землекористування, можуть бути приватизовані або переоформлені в оренду[1]. Набуття права власності на зазначені земельні ділянки може здійснюватися громадянами за їх бажанням, яке вони можуть виразити в звертанні із заявою у відповідний орган державної виконавчої влади або орган місцевого самоврядування в залежності від належності права власності на земельну ділянку, що підлягає приватизації.

Проте вказана правова норма не дає вичерпної відповіді на всі питання, що можуть виникати в зв’язку із безоплатною передачею земельних ділянок у власність громадян, які знаходяться у їх користуванні. Насамперед, це стосується їх розмірів та категорій земель, на яких здійснюється приватизації земельних ділянок. Текстуальний зміст ст. 116 Земельного кодексу не в усіх випадках надає достатні підстави для безоплатної передачі усієї площі земельної ділянки, що знаходиться в користуванні громадянина, особливо якщо її розмір значно перевищує норму безоплатної приватизації. Тому передача земельних ділянок у власність громадян здійснюється лише в межах встановлених норм безоплатної приватизації землі[2].

Здійснення приватизації земель державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій передбачено в ст. 25 Земельного кодексу. При приватизації земельних угідь цих підприємств земельні ділянки передаються їх працівникам, а також пенсіонерам з їх числа з визначенням кожному з них земельної частки (паю). Рішення про приватизацію їх земель приймають органи державної виконавчої влади або місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень за клопотанням працівників державних або комунальних сільськогосподарських підприємств. Земельні ділянки їх працівникам та пенсіонерам з їх числа передаються в приватну власність безоплатно.

Наведена норма Земельного кодексу передбачає й умови визначення площ земельних угідь, що передаються в приватну власність. Вони складають різницю між загальною площею земель, що перебували у постійному користуванні сільськогосподарських підприємств, і площею земель, які залишаються в державній чи комунальній власності (лісовий фонд, водний фонд, резервний фонд). Кожен працівник підприємства або пенсіонери з їх числа, мають гарантоване право на одержати своєю земельну частку (пай), виділену в натурі на місцевості.

При обчисленні розміру земельної частки враховуються сільськогосподарські угіддя, які перебували в постійному користуванні державних та комунальних сільськогосподарських підприємств, за винятком земель, що залишаються у державній або комунальній власності. Загальний розмір обчисленої для приватизації площі сільськогосподарських угідь поділяється на кількість працівників цих підприємств та пенсіонерів з їх числа. Вартість і розміри земельних часток працівників і пенсіонерів враховуються в умовних кадастрових гектарах і є рівними.

Норми безоплатної приватизації земельних ділянок громадянами передбачаються в граничних розмірах їх площі й у розмірах земельної частки. Нормування в розмірі земельної частки має місце при передачі землі для ведення фермерського господарства. Відхилення від гранично встановленого розміру передачі землі в приватну власність громадян передбачено і при передачі земельної ділянки для ведення особистого селянського господарства у випадку одержання ними земельної частки в натурі на місцевості.

При цьому слід зазначити, що якщо для ведення фермерського господарства безоплатна передача землі в розмірі земельної частки є загальним правилом, то для ведення особистого селянського господарства воно в законі сформульовано у виді виключення з нього. Пояснюється це тим, що загальним правилом визначення розміру земельної ділянки, що передається для цілей ведення особистого селянського господарства, є гранична норма земельної площі розміром не більш двох гектарів. Безоплатна передача земельних ділянок у власність громадян проводиться шляхом їх приватизації один раз по кожним виду використання землі. При цьому в земельному законі не обмежується кількість земельних ділянок, а встановлюються лише їх граничні розміри.

В Земельному кодексу передбачені й основні вимоги для набуття права користування земельними ділянками. В ньому, як і в раніше діючому земельному законодавстві, зберігається положення про те, що надання земельної ділянки в користування, що знаходиться у власності або в користуванні, здійснюється лише після її вилучення (викупу) у встановленому в порядку. Само собою є зрозумілим, що викуп земельної ділянки припиняє права попереднього власника і породжує їх у нового власника.

Право користування земельною ділянкою також не може бути «подвійним», тобто набуватися однією особою, без припинення належності цього права іншій особі. Не припустимим є, наприклад, одночасне надання земельної ділянки в наступне землекористування, без припинення попереднього користування нею та вилучення її від такого використання. Тому правові вимоги інституту права землекористування в повному обсязі поширюються на права громадян та юридичних осіб щодо використання ними землі на користувальницьких засадах, які розглянуті в попередній главі.

Новелою серед підстав набуття права власності та права користування земельною ділянкою громадянами є їх набуття за давністю користування. Так, відповідно до ст. 119 Земельного кодексу, громадяни, які добросовісно, відкрито і безперервно користуються земельною ділянкою протягом 15 років, але не мають документів, які б свідчили про наявність у них прав на цю земельну ділянку, можуть звернутися до органу державної влади або органу місцевого самоврядування з клопотанням про передачу її у власність або надання у користування. Розмір цієї земельної ділянки встановлюється у межах визначених норм.

Наведена підстава набуття права на землю раніше взагалі не була відома нашому законодавству. Набувальну давність передбачається включити й в новий Цивільний кодекс, але її цивільно-правовий зміст істотно відрізняється від земельно-правової набувальної давності умовами користування об’єктом, суб’єктним складом, порядком придбання прав на майно тощо. Звертає на себе увага і те, що земельно-правова набувальна давність не передбачена серед загальних підставах набуття громадянами права власності на землю, закріплених у ст. 81 Земельного кодексу. Тому, набувальна давність як нова підстава набуття прав на земельну ділянку, заслуговує особливі уваги і більш детального розгляду.

Передача земельної ділянки у власність або надання в користування на підставі набувальної давності обумовлена, насамперед, добросовісністю та відкритістю користування нею. Цивільному законодавству відомі категорії добросовісного і недобросовісного володіння майном. У наведений земельно-правовій нормі йдеться про добросовісне користування земельною ділянкою, під яким слід розуміти здійснення обробки та привласнення корисних властивостей земельної ділянки без належної на то правової підстави, про яке громадянин не знав і не міг знати, але вважав своє користування правомірним. Відкрите користування земельною ділянкою означає не таємне і не сховане привласнення корисних властивостей землі як своїх досягнень в результаті здійснення такого користування.

Із самого змісту наведеної норми земельного закону випливає, що набувальна давність як підстава набуття права власності на землю або права користування нею, поширюється тільки на громадян. Це може мати місце, наприклад, відносно службових земельних ділянок, надання яких засновувалося на наявності трудових відносин робітників та службовців з підприємствами і закріплювалося в Земельному кодексі 1970 року. Однак у Земельному кодексі 1990 року надання службових земельних наділів не передбачалося, але громадяни продовжували користатися зазначеними земельними ділянками без їх належного оформлення. Тепер такі земельні ділянки за зверненням громадян в орган виконавчої влади або місцевого самоврядування можуть передаватися їм у власність або надаватися в користування.

Добросовісне і відкрите користування земельною ділянкою повинне здійснюватися на протязі 15-ти років. При цьому землекористування протягом зазначеного терміну не може бути перерваним та сумарним. Звичайно, сезонні перерви в обробці землі не можуть розцінюватися як перерви в її використанні. Перервою в користуванні земельною ділянкою може вважатися не менш ніж річний термін протягом зазначеного строку безпідставного землекористування. Незважаючи на те, що земельний закон не передбачає умов обчислення терміну набувальної давності, часом її започаткування слід вважати момент фактичного початку користування земельною ділянкою.

У зв’язку із тим, що в подібних випадках громадяни не мають відповідних документів, які б засвідчували право на земельну ділянку, виникає питання про інші докази щодо користування земельною ділянкою. Думається, що такими доказами можуть бути будь-яки фактичні обставини, що підтверджують користування земельною ділянкою. На них вказується в клопотанні, з яким громадянин звертається в орган виконавчої влади або місцевого самоврядування. Останні мають право на перевірку вказаних обставин і на цій підставі можуть задовольнити або відхилити клопотання.

На практиці можуть виникати і питання щодо розмірів надання земельних ділянок громадянам на підставі набувальної давності. Розміри земельних ділянок, які передаються громадянам у власність або надаються в користування, встановлюються в межах норм, передбачених Земельним кодексом для визначеного виду землеволодіння або землекористування. Це відноситься і до безоплатної передачі земельних ділянок громадянам у власність на підставі набувальної давності. Але вони можуть не збігатися із розмірами земельних ділянок, якими громадяни раніше фактично користалися.

Законодавче визнання підстави набуття прав на земельну ділянку за давністю користування тільки за громадянами не означає, що на практиці безпідставне використання земельних ресурсів не має місця з боку юридичних осіб. Незважаючи на відсутність у наведеній нормі прямої вказівки на передачу земельної ділянки у власність або надання в користування підприємств, установ та організацій на підставі набувальної давності, думається, що вона може застосовуватися і до них як юридичним особам за правилами аналогії земельного закону.

Своєрідною підставою набуття прав на землю є перехід прав на земельну ділянку при переході права на будівлю і споруду, що передбачено в ст. 120 Земельного кодексу. В неї власне кажучи передбачена зміна прав на земельну ділянку шляхом зміни їх власників. Відповідно до змісту цієї норми, при переході прав на будівлі і споруди може мати місце перехід, як права власності, так і права користування земельною ділянкою. Крім того, зазначена норма має певну універсальність і охоплює всіх суб’єктів земельного права – громадян та юридичних осіб, територіальні громади і державу, а також іноземних суб’єктів права, з урахуванням тих виключень щодо придбання ними прав на землю, що передбачені в земельному законі.

На відміну від підстави переходу права власності на земельну ділянку до набувача нерухомого майна, який передбачався раніше, діючий Земельний кодекс, не передбачає «автоматичного» переходу права власності на земельну ділянку, на якому розташована будівля або споруда. Перехід права власності на землю вимагає укладення відповідних цивільно-правових угод між власником земельної ділянки та набувачем будівлі або споруди. Такими угодами можуть бути договори купівлі-продажу, дарування або міну земельної ділянки.

Перехід права користування земельною ділянкою при переході права власності на будівлю або споруду, які на неї на розташовані, також вимагає договірно-правових підстав. Таким договором, що регламентує перехід права користування земельної ділянкою до набувача будівлі чи споруди, земельним законом визнається тільки договір оренди землі, тому що право постійного землекористування не ґрунтується на договірних відносинах.

В ч. 1 ст. 120 діючого Земельного кодексу передбачається перехід права власності не тільки на ділянку в цілому, а й на її окрему частину. Тому такий перехід охоплює перехід права власності на земельну ділянку з усіма будівлями та спорудами, і перехід права власності на частину земельної ділянки, на який розташовані нерухомі об’єкти. Таким чином, законодавець допускає можливості розподілу земельної ділянки між відчужувачем і набувачем будівлі, та формування різних правових режимів використання земельної ділянки.

Володарі прав на землю можуть використовувати частини земельної ділянки на різних правових підставах - на підставі права власності та на умовах оренди. Використання земельної ділянки на різних підставах при переході права власності на будівлі та споруди, є досить гнучкими і враховує інтереси, як відчужувача, так і набувача будівлі або споруди. Проте використання земельної ділянки у таких випадках може здійснюватися на власницьких і користувальницьких засадах із дотриманням її основного цільового призначення на момент відчуження будівлі чи споруди.

При відчуженні будівель та споруд, які розташовані на орендованій земельній ділянці, право на використання земельної ділянки визначається договором оренди землі. Якщо такий договір не передбачає перехід права оренди від орендаря ділянки до набувача будівлі та споруди, останній може врегулювати відносини щодо землекористування з власником земельної ділянки шляхом укладення самостійного договору оренди землі.

Правовою підставою переходу прав на земельну ділянку, є договір довічного утримання. Так, за ч. 3 ст. 120 Земельного кодексу, у разі переходу права власності на будинок або його частину від однієї особи до іншої за договором довічного утримання право на земельну ділянку переходить на умовах, на яких вона належала попередньому власнику. Перехід прав на земельну ділянку за договором довічного утримання стосовно переходу права власності на будинок або його частину, відбувається й у тих випадках, коли в договорі не передбачені умови переходу прав на земельну ділянку. Більш того, наявність договору довічного утримання не вимагає оформлення переходу прав на земельну ділянку окремим договором. Безумовно, відчужувачем будинку або його частини, а, значить і земельної ділянки, може бути тільки фізична особа, що володіє правом власності на них. Але набувачем у договорі довічного утримання, за ст. 425 чинного Цивільного кодексу, може бути як фізична, так і юридична особа.

При переході права власності на будівлю та споруду до кількох осіб право на земельну ділянку визначається пропорційно часткам цих осіб у вартості будівлі та споруди. Принцип пропорційного розподілу прав на земельну ділянку в залежності від вартості частки у придбаній будівлі та споруди, не дозволяє їх власникам у наступному виходити за їх межі при використанні земельної ділянки. Однак ч. 4 ст. 120 Земельного кодексу передбачає можливості відхилення від пропорційності прав на земельну ділянку, якщо це передбачено договором відчуження будівлі та споруди. Тому наявність такого договору може змінювати загальний принцип пропорційного переходу прав на земельну ділянку.

Відповідно до ч. 5 ст. 120 Земельного кодексу, при переході права власності на будівлю або споруду до громадян або юридичних осіб, які не можуть мати у власності земельні ділянки, до них переходить право користування земельною ділянкою, на якій розташована будівля чи споруда. У даному випадку такими набувачами будівель або споруджень з обмеженими правами на земельну ділянку можуть бути як вітчизняні, таки іноземні громадяни та юридичні особи. Це залежить від припустимості такого переходу прав на земельну ділянку в залежності від земельної правосуб’єктності самих суб’єктів права та особливостей правового режиму земель, на яких розташовані придбані ними будівлі або споруди. Придбання прав на землю громадянами, рівно як і юридичними особами, вважається завершеною, після здійснення державної реєстрації земельної ділянки у в складі державного реєстру земель.

Дата добавления: 2014-01-04