Спори щодо переважного права купівлі частки у праві спільної часткової власності

Чинним законодавством передбачені випадки наділення суб’єктів, що перебувають у правовідносинах, які виникають з приводу спільної власності, переважними правами.

Це обумовлено суспільними потребами у такому врегулюванні та сутністю власне спільної власності, яка, будучи досить розповсюдженою та необхідною для обслуговування практичних потреб, чинить опір простим поясненням та при детальному вивченні стає все менш очевидною.

Крім того, під час врегулювання таких правовідносин потрібен механізм, який би одночасно і захищав права співвласників, і сприяв законному та справедливому приведенню спільної власності до приватної (за умови, що це відповідатиме волі сторін та суспільним інтересам загалом).

Таким важелем виступає інститут переважних прав, зокрема право переважної купівлі частки у спільній власності, що розглядається цивілістичною доктриною в контексті здійснення гарантій захисту прав співвласників, які не заінтересовані у відчуженні частки у спільній власності стороннім особам.

Проблему переважного права купівлі частки у праві спільній частковій власності досліджували такі вчені як Г. Ф. Шершеневич, О. С. Іофе, О. В. Дзера, Ю. Буйнова, А. П. Фоков, Е. Гаврилов, Н. І. Майданик, Л. В. Кузнєцова, І. І. Кубарь.

Переважне право співвласника є невід’ємною частиною процесу спільного володіння. Наприклад, Г. Ф. Шершеневич охарактеризував цей зв’язок так: «Зі свого боку кожен співучасник може самостійно розпорядитися своєю часткою, незалежно від того, подільне або неподільне спільне майно.

Кожен може продати, подарувати, заповісти або закласти свою частку, але при цьому співучасники користуються правом переваги. Закон дає їм право чинити опір переходу частки до сторонньої особи, сплативши оціночну вартість частки. Очевидно, що співучасник, що вирішує продати свою частку, повинен попередити про свій намір інших власників. Мовчання з їхнього боку має розглядатися як згода на відчуження сторонній особі й зречення від свого права переважної купівлі. Якщо не відбудеться добровільної згоди щодо ціни, то співучасник має право продати свою частку на сторону, так як закон не надає забезпечення інтересів інших співучасників».

Надання співвласникам права переважної купівлі зумовлено визнанням пріоритету співвласників перед іншими особами в реалізації інтересу в придбанні відчужуваної частки.

Насамперед співвласники можуть бути самі заінтересовані у придбанні відчужуваної частини для задоволення своїх матеріальних і культурних потреб.

Крім того, їм не байдуже, хто стане новим учасником спільної часткової власності, як виконуватиме обов'язки з утримання спільного майна, користування ним.

Кожен співвласник має право самостійно розпоряджатися своєю часткою в майні, яке перебуває у спільній частковій власності (шляхом укладання договорів купівлі-продажу, дарування, міни, заповіту).

Набувачами такої частки можуть бути сторонні особи або інші співвласники. У цих випадках спільна власність не припиняється, оскільки відчужується не конкретна частина майна, а частка у праві спільної власності, тобто відбувається лише зміна суб'єкта цивільних правовідносин.

Законодавством встановлено певні гарантії захисту прав співвласників, не заінтересованих у відчуженні частки у спільній власності стороннім особам.

Згідно зі ст. 362 Цивільного кодексу України (далі – ЦК України) у разі продажу частки у праві спільної часткової власності власник має переважне право перед іншими особами на її купівлю за ціною, оголошеною для продажу і на інших рівних умовах, окрім випадку продажу з публічних торгів [4].

Якщо інші співвласники відмовилися від здійснення переважного права купівлі або не здійснюють цього права щодо нерухомості протягом одного місяця, а щодо рухомого майна – протягом 10-ти днів з дня отримання ними повідомлення, продавець має право продати свою частку іншій особі. Якщо ж бажання придбати частку в праві спільної часткової власності виявили декілька співвласників, продавець має право вибору покупця.

Але право переважної купівлі не застосовується при відчуженні частки шляхом укладення договорів дарування, міни, довічного утримання.

Цивільним кодексом України встановлено також умову здійснення співвласником права переважної купівлі та наслідки його недодержання. Так, співвласник-продавець зобов'язаний повідомити решту співвласників про намір продати свою частку сторонній особі, вказавши ціну та інші умови продажу.

Для передачі заяви співвласнику про намір подати свою частку він може скористатися послугами нотаріальної контори, склавши заяву за такою формою.

Якщо співвласник відмовився від переважного права купівлі на визначених умовах або протягом одного місяця (а щодо рухомого майна — протягом 10 днів) не повідомив про своє рішення, продавець може продати свою частку будь-якій особі.

Можлива ситуація, коли кілька співвласників виявлять бажання придбати частку в спільній власності. Тоді продавець має право вибору покупця з числа всіх співвласників.

При передачі частки з порушенням переважного права купівлі співвласник протягом одного року може звернутися до суду з позовом про переведення на нього прав та обов'язків покупця й перерахувати на депозитний рахунок суду всі суми, які за договором має сплатити покупець. Передача співвласникам переважного права купівлі частки іншим особам не допускається.

Частка у праві спільної часткової власності переходить до набувача за договором з моменту укладення договору, якщо домовленістю сторін не передбачено інше, а момент переходу частки за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації з моменту цього посвідчення чи реєстрації.

Слід зазначити, що існують випадки, коли правила про переважне право не застосовуються.

Так, якщо частка продається не сторонній особі, а іншому співвласнику, решта учасників спільної часткової власності переважного права на її придбання не мають.

Учасник спільної часткової власності, що виділив свою частку в натурі, не має права переважної купівлі на частку іншого колишнього співвласника, що продається після поділу, як і інший співвласник на його частку.

Право переважної купівлі відпадає також під час продажу частки з публічних торгів, оскільки, якби воно зберігалося, нездійсненними стали б самі публічні торги, але будь-який з учасників спільної часткової власності може взяти участь у публічних торгах на загальних підставах без права переважної купівлі.

Не має права переважної купівлі співвласник і в тому випадку, якщо виділяється частка за позовом кредитора до одного із співвласників.

Нарешті законом достатньо чітко встановлено, що переважне право купівлі застосовується під час передачі частки у праві спільної власності виключно за договором купівлі-продажу.

Переважне право купівлі не розповсюджується на випадки переходу частки за безоплатними правочинами.

Для цивільного обігу відплатність є загальним правилом.

Частина 5 ст. 626 ЦК України встановлює презумпцію відплатності договору: договір є відплатним, якщо інше не встановлено договором, законом або не випливає із суті договору.

Дарування і є тим самим «іншим». Безоплатність договору дарування є імперативною його ознакою, яка закріплена в законі. Будь-яке зустрічне задоволення на користь дарувальника прямо заборонене. Слід мати на увазі, що безоплатність не означає безпричинності або безкорисності. Мотиви дарування можуть бути далеко не безкорисні.

Під безоплатністю договору дарування належить розуміти відсутність зі сторони обдаровуваного будь-якого зустрічного задоволення на користь дарувальника.

Частина 2 ст. 717 ЦК України передбачає, що договір, який установлює обов’язок обдаровуваного вчинити на користь дарувальника будь-яку дію майнового або немайнового характеру, не є договором дарування. Отже, договір є нікчемним у випадку, коли мотив закріплений у договорі й спрямований на користь дарувальника [6].

На практиці укладання договору дарування нерідко використовується для обходу права першого покупця.

Якщо під виглядом дарування фактично відбувається продаж частки у спільній власності, то до такого правочину буде можливо застосувати норми про переважне право купівлі за умови доведеності в суді тієї обставини, що насправді частка була продана, а не подарована сторонній особі.

Такі спори часто трапляються у судовій практиці.

Як приклад розглянемо Ухвалу Верховного Суду України від 26 листопада 2008 р. у справі № 6-17321св07.

Позивач звернулась до суду із позовом про визнання договору дарування недійсним, посилаючись на те, що перебуваючи з відповідачем у шлюбі, 20 вересня 2000 р. придбала у спільну власність двокімнатну квартиру.

10 жовтня 2004 р. їх шлюб було розірвано та визначено порядок користування спірною квартирою.

8 липня 2006 р. позивач отримала від відповідача заяву, посвідчену приватним нотаріусом, згідно з якою їй повідомлялося, що відповідач має намір продати належну йому на праві власності 1/2 частину квартири за 125 000 грн.

Вона, маючи переважне право на купівлю цієї частки, рекомендованим листом 3 серпня 2006 р. повідомила нотаріуса про бажання придбати належну відповідачеві частину квартири.

Однак 20 вересня 2006 р. відповідач повідомив, що продав свою частину квартири третій особі

Як пізніше з’ясувалося, 8 вересня 2006 р. приватний нотаріус посвідчила договір дарування 1/2 частини квартири від імені відповідача на ім’я третьої особи, оцінивши дар у 128 775 грн.

Позивачка вважає, що цей договір дарування укладений з метою приховати договір купівлі-продажу 1/2 частини спірної квартири і позбавити її, як співвласника спільної часткової власності, права переважної купівлі частки квартири, належної відповідачеві в порядку, передбаченому ст. 362 ЦК України.

Крім того, зазначала, що набувач частки спільної часткової власності третя особа не перебувала з відповідачем у родинних чи інших близьких (дружніх) стосунках, будь-яких підстав для дарування їй житла не було.

Рішенням районного суду (залишене без змін апеляційним судом) у задоволенні позовних вимог їй було відмовлено.

Суд касаційної інстанції відхилив касаційну скаргу та залишив судові рішення без змін на таких підставах.

Відмовляючи у задоволенні позовних вимог, суди правильно керувалися тим, що відповідач як власник 1/2 частини спірної квартири та відповідно до вимог статей 717–722 ЦК України мав право на власний розсуд розпоряджатися належним їй на праві власності майном, зокрема і подарувати його, а також позивачкою не надано доказів того, що відповідач належну йому частину квартири продав третій особі, а договір дарування уклав лише з метою приховання договору купівлі-продажу.

Факту передачі грошей третьою особою відповідачеві судом не встановлено, як не було й надано доказів укладення між сторонами саме договору купівлі-продажу.

Таким чином, тільки у випадку доведеності факту укладання договору купівлі-продажу з відповідним наданням суду належних доказів співвласник, який вважає, що його переважне право було порушене, зможе захистити власні інтереси.

Також власник частки у праві спільної часткової власності має право передати її третій стороні за договором довічного утримання, на який також не розповсюджується право переважної купівлі.

Факт приховання укладання договору купівлі-продажу у такому разі довести проблематично так само, як у зазначеному вище випадку із договором дарування.

Отже, право переважної купівлі не застосовується під час укладання договорів дарування та довічного утримання.

Це цілком обґрунтовано, оскільки такі операції мають особисто-довірчий характер. На відміну від купівлі-продажу, при якій вважається, що продавцю не принципово, хто придбає його частку, а головне – оплачена вартість, тут особа набувача має вирішальне значення – на отримання саме нею у власність частки спрямована воля відчужувача.

Деякі цивілісти висловлюються за допустимість застосування до відносин міни правил про переважне право купівлі тільки в тих випадках, коли особі, яка бажає обміняти свою частку в спільній власності на певне майно, інший співвласник може надати в обмін відповідні предмети. При цьому вказується також, що у разі нерівноцінності запропонованих до обміну речей можлива грошова доплата.

Так, наприклад, у частині 5 ст. 250 Цивільного кодексу Російської Федерації міститься спеціальне положення про те, що переважне право купівлі застосовується також при відчуженні частки за договором міни.

У чинному ЦК України зазначена позиція не відображена, внаслідок чого право переважної купівлі під час укладення договору міни частки в спільній власності не закріплене.

Треба зазначити, що положення ч. 2 ст. 567 Цивільного кодексу Російської Федерації сформульовано таким чином, щоб не виникало проблем із застосуванням ч. 2 ст. 568 зазначеного Кодексу, згідно з якою у разі, коли відповідно до договору міни обмінювані товари визнаються нерівноцінними, сторона, зобов’язана передати товар, ціна якого нижче за товар, пропонований в обмін, повинна сплатити різницю в цінах.

Застосування норм про купівлю-продаж до договору міни покликане врегулювати питання про доплату у вартості обмінюваного майна, керуючись при цьому презумпцією рівноцінності об’єктів договору міни.

З іншого боку, під час укладення договору міни учасник спільної часткової власності може порушувати права інших співвласників.

Враховуючи викладене вище, а також правило, закріплене в Цивільному кодексі України, що до договору міни застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, можна дійти висновку, що до договору міни мають застосовуватися положення про переважне право купівлі.

Дискусії викликає питання доцільності застосування переважного права у відносинах, що виникають під час укладання власником частки у спільній частковій власності договору ренти.

Н. І. Майданик вважає, що переважне право може бути поширене на відносини відчуження частки за договором оплатної ренти у випадку поширення на ці відносини положень про купівлю-продаж відповідно до ч. 2 ст. 734 ЦК України.

Також А. П. Фоков, Ф. О. Богатирьов висловлюються на користь можливості застосування правил про переважне право купівлі до відносин, що випливають із договору ренти, хоча і з зазначенням про відсутність відповідних законодавчих положень. При цьому мова йде виключно про випадки відчуження майна під виплату ренти на оплатній основі.

Натомість Л. В. Кузнєцова відхиляє обговорювану можливість, оскільки, на її думку, відносини ренти мають значно складніший характер, обумовлений, з одного боку, тим, що зобов’язання із виплати ренти має самостійний характер та не пов’язане з оплатою ціни на майно, що передається під ренту, а з іншого боку, такі (рентні) платежі можуть мати як грошовий, так і натуральний вираз, що надає відносинам особливого характеру, за якого особа платника ренти може мати принципове значення.

Нарешті відчуження частки в такому разі здійснюється не стільки проти разової оплати грошей (у випадках оплатної передачі майна), скільки під виплату регулярних рентних платежів на підставі договору, тобто передача майна проти грошового зобов’язання платника ренти.

Закріплення переважного права за співвласниками у випадку відчуження одним з них частки у праві спільної часткової власності за оплатним договором не тільки сприятиме захисту прав кожного з них, а й не обмежуватиме відчужувача у здійсненні його повноважень власника.

Це випливає з природи оплатних договорів, в яких одне благо компенсується іншим.

Оплатність передбачає можливість задовольнити інтерес відчужувача не тільки третьою особою, а й одним із співвласників у праві спільної часткової власності.

Крім того, у випадку встановлення такого переважного права на продавця буде покладений обов’язок сповістити інших співвласників про свій намір відчужити частку, а не обов’язок укладати договір саме з іншим співвласником в розріз власних інтересів.

На підставі викладеного вище можна дійти висновку, що укладання як безоплатних (дарування), так і оплатних договорів (рента, міна тощо) з відчуження частки у праві спільної часткової власності, відмінних від купівлі-продажу, потребує додаткового врегулювання, оскільки тільки у разі правильного застосування інститут переважного права купівлі частки в спільній частковій власності сприяє захисту прав та інтересів співвласників шляхом обмеження можливості придбання частки в спільній власності сторонніми особами.

Окремої уваги потребує співвідношення вимоги про переведення прав та обов’язків покупця та визнання правочину недійсним. У судовій практиці традиційно існують два варіанти співвідношення.

Зокрема Верховний Суд України ВСУ відмічає, що недодержання вимог ст. 362 ЦК України в разі продажу учасником спільної часткової власності своєї частки іншій особі не є підставою для визнання правочину недійсним. Інші співвласники в цьому випадку вправі вимагати переведення на них прав і обов’язків покупця (п. 26 Постанови Пленуму ВСУ від 06.11.2009 р. № 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними»).

Вищий господарський суд України зазначає, що згідно зі ст. 362 ЦК України в разі продажу частки в праві спільної часткової власності з порушенням переважного права купівлі співвласник може пред’явити до суду позов про переведення на нього прав та обов’язків покупця. Між тим вказана норма, по-перше, не зобов’язує співвласника пред’являти до суду позов про переведення на нього прав та обов’язків покупця, а лише надає йому таке право, а по-друге, не забороняє співвласнику здійснити судовий захист своїх цивільних прав та інтересів в інший спосіб.

Одним із таких способів, відповідно до ст. 16 ЦК України, є звернення до суду з позовом про визнання правочину недійсним.

Виникає цілком логічне запитання про привабливість такого способу захисту, як визнання правочину недійсним, для носія переважного права. При визнанні правочину, що порушує переважне право купівлі частки, недійсним відбувається двостороння реституція, і жодним чином не відновлюються інтереси особи, право якої порушене.

Переважне право за таких умов і не може бути захищеним, оскільки, в першу чергу, визнання правочину недійсним спрямоване на захист та відновлення майнових прав особи.

По-друге, визнання правочину, вчиненого з порушенням переважного права, недійсним не відновлює порушеного переважного права, тому що договір не завжди є наслідком реалізації переважного права і немає будь-яких передумов для зобов’язання співвласника для укладення договору.

По-третє, відсутні гарантії для покупця частки (на кшталт депозиту при переведенняі прав та обов’язків) щодо отримання сплачених коштів.

За цих підстав, закономірною є неприйнятність такого способу для захисту переважних прав, що має враховуватися й судовими інстанціями.

Дата добавления: 2014-01-04