Принцип изменения. Как известно объекты недвижимости создаются и по разным причинам ликвидируются, со временем меняется характер землепользования

Ожидания, связанные с недвижимостью, приносящей доход, выражаются в получении ожидаемой доходности инвестиций за счет потоков дохода от использования и будущей перепродажи объекта.

Собственник недвижимости может получить дополнительный чистый доход, если своевременно будут включать в недвижимость (либо изымать из нее конкретные объекты, помня, что улучшенные объекты недвижимости обладают большей ценностью и увеличивают рыночную стоимость.

Принципы, связанные с объектом недвижимости (прежде всего с земельным участком) и его улучшениям.

Основные принципы оценки недвижимости

Основные принципы оценки недвижимости можно разделить на четыре категории.

К ним относят:

- остаточной продуктивности земли;

- предельной продуктивности (принцип вклада);

- возрастающего и уменьшающегося дохода;

- сбалансированности;

-экономического роста;

- экономического разделения.

В соответствии с принципом остаточной продуктивности земли собственник земельного участка при минимальных затратах на его обустройство может извлекать максимальный доход. Практически этот принцип используется при определении целесообразности нового строительства.

Принцип предельной продуктивности – дополнительный денежный доход собственника в объект недвижимости, но не сумму стоимости нового элемента недвижимости (например, гаража, который пристраивается к дому), а сумму, которая оценивает объект недвижимости с учетом этого элемента (т.е. стоимость дома с гаражом). Дополнительные элементы увеличивают стоимость объекта недвижимости на величину, большую, чем затраты на создание, хотя не исключается и снижение стоимости.

Принцип возрастающего и уменьшающегося дохода состоит в том, что по мере добавления капитала и труда к земле доходность увеличивается до определенной величины и может наступить момент, когда затраты будут превышать стоимость объекта недвижимости .

С учетом принципа сбалансированности владелец земельного участка может расширять производство на конкретной территории до масштабов, позволяющих максимально повысить стоимость земли. Для каждого типа землепользования существует оптимальная величина застройки, при которой обеспечивается его максимальная стоимость.

Оценочный принцип экономического размера позволяет определить стоимость земельного участка, оптимального для рыночной конъюнктуры, сложившейся на определенной территории.

Принцип экономического разделения применяется в том случае, если права на недвижимость можно разделить на два имущественных интереса или более, реализуя которые в разное время и разными путями собственники способны увеличить общую стоимость объекта недвижимости.

2. Принципы, основанные на представлениях пользователя (полезность, замещение, ожидание) позволяют определить полезность объекта, его приемлемую цену и ожидаемые выгоды от владения объектом недвижимости.

Принцип полезности гласит: объект недвижимости обладает стоимостью, только если он может быть полезен потенциальному собственнику для реализации определенной экономической функции. Полезность объекта недвижимости –это способность удовлетворить потребности пользователя в данном месте и в течение определенного периода времени.

Принцип замещения гласил, что максимальная стоиомсть оцениваемого объекта недвижимости определяется минимальной ценой приобретения аналогичного объекта.

У покупателя есть варианты выбора, и поэтому на стоимость конкретного объекта повлияет наличие пред­ложения аналогов или величина стоимости их созда­ния в приемлемые сроки. На выбор инвестора повлияет стоимость предлагаемых на рынке объектов аналогич­ной доходности, которые являются альтернативной возможностью для инвестирования. Например, вмес­то трех дешевых автостоянок в малонаселенном райо­не предприниматель может приобрести одну дорогую автостоянку в центральной части города для получе­ния аналогичной отдачи на инвестиции.

Принцип ожидания основан на том, что сто­имость объекта недвижимости должна включать стоимость будущих доходов и учитывать постоянный рост этой стоимости под влиянием увеличения спроса и ограничения предложения.

Ожидание будущих выгод выражается в денежной форме, при этом поправка к текущей стоимости объек­та может носить как положительный, так и отрица­тельный характер. Экономический спад, недостаточ­ная охрана порядка и сложившееся негативное обще­ственное мнение могут привести потенциальных по­купателей к отказу от приобретения недвижимости данном районе. Ожидаемое строительство станции метро повышает стоимость прилегающих жилых зданий без их физических изменений.

3.Принципы, связанные с рыночной средой: в зависимости от спроса и предложения, конкуренции, изменения.

основан на учете изменения стоимости недвижимости, вызванного влиянием изменяющихся факторов внешней среды.

Основные внешние факторы, влияющие на стоимость недвижимости:

■ экономические: уровень доходов населения и биз­неса, близость к центрам промышленной и деловой активности, доступность финансовых ресурсов, уро­вень ставок арендной платы, стоимость строитель­но-монтажных работ и строительных материалов, тарифы на коммунальные услуги;

■ политические: состояние и тенденции изменений законодательства;

■ социальные: изменение численности, плотности населения, образовательного уровня;

■ административные: ставки налогов и зональные ограничения;

■ экологические: подверженность района местораспо­ложения недвижимости засухам и затоплениям, ухуд­шение или улучшение экологической обстановки.

Принцип зависим ости позволяет определить зависимость стоимости объекта недвижимости от его местоположения и соответствие архитектурного стиля и уровня удобств (услуг) новых объектов недвижимости потребностям и ожиданиям рынка.

Суть принципа спроса и пред ложения заключается в том, что при росте спроса или снижение предложения стоимость объекта недвижимости повышается и соответственно при сокращении спроса и увеличении предложения – снижается.

Суть оценочного принципа конкуренции состоит в том, что рыночный спрос создает конкуренцию на рынке недвижимости и прибыль. Разрушительная конкуренция ведет к росту предложения на рынке недвижимости. Сверхприбыль приводит к разрушительной конкуренции, так как рост конкуренции ведет к росту предложения на рынке. В этой ситуации, если, например, спрос не возрастает, цены на объекты недвижимости снижаются.

Принцип изменений основан на учете изменений, соответствующих циклам жизни, которые присущи как конкретным объектам и рынкам недвижимости, так и городам, и обществу в целом. Различают четыре цикла жизни:

1) рост — период увеличения доходов населения и доходов от объекта недвижимости, быстрое развитие отрасли, города;

2) стабильность — период равновесия, который ха­рактеризуется отсутствием видимого изменения уров­ня доходов или убытков;

3) упадок — период социальной нестабильности и уменьшения спроса на недвижимость, спад производства;

4) обновление — период обновления и возрождения рыночного спроса, формирование района и т. п.

Цикл, в котором находится индивидуальный объ­ект, район или общество в целом, должен быть учтен оценщиком в процессе оценки.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного ис­пользования (ННЭИ) основан на определении стоимо­сти недвижимости в случае использования объекта наи­лучшим, наиболее эффективным образом, даже если текущее использование объекта другое.

Наиболее вероятное и рентабельное на момент оцен­ки использование объекта обеспечивает самую высо­кую текущую стоимость недвижимости.

Состояние здания (необходимость капитального ремонта) учитывается покупателем при обсуждении суммы сделки (косметический ремонт существенно не влияет па стоимость недвижимости). Таким образом, множеству различных операций с недвижимостью соответствует несколько видов стоимо­сти. В зависимости от потребностей участников рын­ка недвижимости величина различных видов стоимо­сти одного и того же объекта может существенно от­личаться. Наиболее часто встречается оценка рыноч­ной стоимости недвижимости. На стоимость объектов недвижимости влияет зна­чительное количество экономических факторов. Прин­ципы оценки недвижимого имущества позволяют учесть наиболее значимые из них.

Для варианта ННЭИ оцениваемого объекта суще­ствует несколько ограничений:

- максимальная эффективность;

-финансовая обоснованность;

- физическая и технологическая осуществимость;

-соответствие законодательству.

Максимальная эффективность определяется дискон­тированием будущих доходов альтернативных вариантов использования с учетом риска инвестиций.

Под финансовой обоснованностью понимается о€ снование целесообразности финансирования инвестиционного проекта, отражающей способность этого проекта обеспечить доход, достаточный для возмещения расходов инвесторов и получения ожидаемого дохода на вложенный капитал.

Обоснование технологической и физической осуществимости варианта ННЭИ основано на анализе соотношения качества, затрат и сроков реализации пpoeкта, вероятности стихийных бедствий, доступность транспорта, возможности подключения к коммунальным удобствам.

Для установления соответствия варианта использования законодательству необходим анализ строительных и экологических нормативов: ограничение этажности, запрет на строительство в данном месте, зонирование, перспективы развития города и района, негативные настроения местного населения, пожаробезопасность и др.

Принцип ННЭИ важен при анализе земельного участка. В случае отличия текущего использования земли от наилучшего и наиболее эффективного, стоимость! пустующего земельного участка может превышать стоимость имеющихся на нем улучшений, и может быть принято решение об их сносе с целью использований участка оптимальным образом. Например, участок индивидуальным домом в районе коммерческой застройки желательно отдать под такую застройку.

Если текущее использование земельного участка отлично от наилучшего варианта использования, но стоимость имеющихся на нем зданий и сооружений пре­вышает его стоимость, то текущее использование бу­дет продолжаться до тех пор, пока стоимость земли при условии ее наилучшего использования не превы­сит стоимость имущества при текущем использовании.

Результаты анализа лучшего и наиболее эффектив­ного использования учитываются при определении сто­имости недвижимости, при выборе варианта строитель­ства и реконструкции, при анализе инвестиционных проектов.

Принцип соответствия основан на том, что объект недвижимости достигает максимальной стоимости в окружении совместимых гармонирующих объектов при совместимом характере землепользования. Исполь­зование земельного участка должно отвечать существующим стандартам района, в котором находится недвижимость. Новое строительство должно быть выдержано в преобладающем стиле.

Однородность объектов в районе поддерживает стоимость на определенном уровне. Например, наличие по соседству с дорогими жилыми зданиями старых индивидуальных домов приведет к уменьшению цены элитной недвижимости.

В целом, применение принципов оценки недвижимости позволяет учесть наиболее значимые факторы, влияющие на ее стоимость, и помогает максимально приблизить получаемые результаты к реальной экономической действительности.

Дата добавления: 2014-01-04