Принципы, связанные с землей, зданиями и сооружениями

Принципы, основанные на представлениях пользователя

Эта группа включает в себя следующие принципы: полезность, замещение, ожидание.

Полезность. Собственность обладает стоимостью только в том случае, если она полезна какому-либо потенциальному собственнику и может быть нужна для реализации определенной экономической или потребительской функции, например, для работы промышленного предприятия, выращивания урожая. Она может быть полезной, поскольку кто-то готов платить арендную плату за временное владение ею.

Итак, полезность – это способность собственности удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода времени.

В случаях с приносящей доход собственностью удовлетворение потребностей пользователя в конечном счете может быть выражено в виде потока доходов.

Замещение. Рациональный покупатель не заплатит за собственность больше минимальной цены, взимаемой за другую собственность такой же полезности. Соответственно было бы неразумно платить за уже существующий объект больше, если другой объект с аналогичной полезностью может быть воспроизведен без необоснованной задержки при меньших затратах.

Принцип замещения гласит, что максимальная стоимость собственности определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретена другая собственность с эквивалентной полезностью.

Ожидание. В общем, полезность объекта собственности связана со стоимостью прогнозируемых будущих выгод. Стоимость собственности, приносящей доход, определяется ожидаемой прибылью, а также размером средств от перепродажи. Однако, ожидания, связанные с потоком доходов, могут меняться. Например, на мнение людей о конкретной собственности может повлиять такое событие, как объявление о строительстве неподалеку от нее нового аэропорта или автострады.

Ожидание – это установление текущей стоимости доходов или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения собственностью.

Остаточная продуктивность. В основе стоимости земли лежит ее остаточная продуктивность. Экономическая деятельность требует наличия четырех факторов производства - труда, капитала, предпринимательской деятельности, земли. Каждый фактор оплачивается из доходов, создаваемых данной деятельностью.

Поскольку земля физически недвижима, то труд, капитал и предпринимательство должны быть привлечены к ней. Если после оплаты затрат на труд и капитал и компенсации за предпринимательство остаются средства, значит, земля имеет стоимость. Иными словами, экономическая теория гласит, что земля имеет «остаточную стоимость» и какую-либо ценность только тогда, когда есть остаток после оплаты всех других факторов производства.

На остаточную продуктивность влияют местоположение земли и то, как она используется. Разберем пример. Земля под коттеджную застройку на Рублевском шоссе под Москвой имеет самую высокую остаточную продуктивность по всей России. Ряд факторов – экологическая чистота, эстетическая привлекательность, обусловленная пересеченным рельефом поймы Москвы-реки и преобладанием сосновых лесов, и как следствие - населенность данной территории советской, а позднее российской элитой, определяют высокий спрос на «рублевку». Таким образом, местоположение и способ использования – главные факторы, влияющие на остаточную продуктивность и стоимость земли.

Резюмируем понятие остаточной продуктивности:

Остаточная продуктивность земельного участка определяется как чистый доход, отнесенный к земле, после оплаты расходов на труд, капитал и управление.

Вклад – это сумма прироста стоимости хозяйственного объекта в результате привнесения какого-либо нового фактора, а не фактические затраты на сам этот фактор. Некоторые факторы увеличивают стоимость недвижимости на большую величину, чем связанные с ними затраты, хотя есть и такие, которые фактически уменьшают стоимость. Например, новая покраска дома снаружи может улучшить его вид и сделать его более привлекательным. Однако в том случае, если цвет краски не соответствует рыночным стандартам, стоимость дома может снизиться.

Вклад – это сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость хозяйственного объекта или чистый доход от него вследствие наличия или отсутствия какого-либо дополнительного фактора производства.

Возрастающие и уменьшающиеся доходы. Обычно собственники земли должны ответить на вопрос, насколько интенсивно следует застраивать принадлежащую им землю. Ниже приведен пример решения подобной проблемы.

Принцип возрастающих и уменьшающихся доходов гласит: по мере насыщения производства ресурсами выручка сначала растет увеличивающимися темпами, затем стагнирует на определенном уровне и, наконец, может стать меньше затрат на дополнительные ресурсы.

Сбалансированность. Если к земле приложено слишком мало факторов производства, то она недозастроена. Если слишком много – перегружена застройкой. В обоих случаях земля используется неэффективно, и в соответствии с принципом остаточной продуктивности ее стоимость снижается. Все факторы производства должны находиться в надлежащем соотношении друг с другом, чтобы общие доходы от земли были максимальными.

Определение сбалансированности: любому типу землепользования соответствуют оптимальные суммы различных факторов производства, при сочетании которых достигается максимальная стоимость земли.

Экономическая величина. Оптимальный масштаб застройки земли определяется условиями рыночной конкуренции и потребностями пользователей. Участок земли с хорошим местоположением, который, однако, слишком мал или слишком велик для возможных пользователей, может потерять в цене на рынке. Например, участок на перекрестке дорог может быть идеальным местом для автозаправки. Но если он слишком мал, то возникнут проблемы с доступом, будет ощущаться дефицит площадей для обслуживания и складирования. Если же он слишком велик, то избыточная земля не принесет дополнительной выручки действующей станции.

Итак, экономическая величина – это количество земли, необходимое для достижения оптимального масштаба землепользования в соответствии с рыночными условиями в данном местоположении.

Экономическое разделение. Система имущественных прав Российской Федерации позволяет разделять и продавать по отдельности имущественные права на собственность. Принцип экономического разделения гласит, что имущественные права следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта собственности.

Дата добавления: 2014-01-04