Доходный подход

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. Иными словами, доходный подход базируется на способности собственности приносить доход. Покупая, например, завод, мы покупаем в первую очередь не здания и станки, которые сами по себе нам не нужны, а прибыль, которую эти здания и станки приносят. Задачей доходного подхода как раз и является определение всех будущих прибылей, которые, как ожидается, принесет нам завод.

Любое инвестирование денежных средств осуществляется на принципах возвратности и доходности. Для количественного вы­ражения возврата инвестиций применяются показатели, называе­мые нормами возврата, которые делятся на нормы дохода и нор­мы отдачи (нормы прибыли).

Нормы дохода выражают взаимосвязь между доходами от объекта и размером инвестиций. К ним относят:

- общий коэффициент капитализации;

- коэффициенты капитализации для собственного и заемного капитала;

- коэффициенты капитализации для земли и для зданий.

Эти показатели учитывают доходы от объекта и показы­вают, с какой скоростью осуществляется возврат вложенных средств.

Существует два метода оценки стоимости собственности, при­носящей доход: метод прямой капитализации и метод капитализа­ции по норме отдачи путем дисконтирования денежных потоков. Причем метод прямой капитализации наиболее применим к объек­там, приносящим доход со стабильно предсказуемыми суммами доходов и расходов, а метод дисконтирования целесообразно ис­пользовать в случае нестабильности при получении дохода.

Прогнозирование денежных потоков осуществляется на осно­вании рыночных данных, полученных после изучения отчета о доходах и расходах для оцениваемого объекта (или для подобных ему), а также согласно прогнозам оценщиков относительно изме­нений арендных ставок и других источников дохода.

К недостаткам доходного подхода можно отнести то, что:

- в основе подхода лежит прогнозирование, а не фактическая информация;

- построение ставки дисконта и коэффициента капитализа­ции цены является достаточно субъективным процессом;

- подход дает довольно надежные результаты только в слу­чае возможности четкого прогнозирования денежных потоков, предполагаемых затрат, процентной ставки дохода на длительную перспективу;

- в условиях нестабильной экономики осуществление точного прогнозирования представляется весьма сложным и требует высо­кой квалификации оценщиков.

Однако наряду с этими недостатками у доходного подхода есть и преимущества:

- при этом подходе принимаются во внимание ожидания от­носительно будущих доходов;

- учитывается рыночная ситуация, поскольку построение ко­эффициента капитализации и ставки дисконта учитывает риск ин­вестиций в оцениваемый объект относительно общего инвестици­онного риска;

- доходный подход является единственным, позволяющим оценить будущую доходность оцениваемого объекта.

Сравнительный подход - это совокупность методов оценки рыночной стоимости собственности исходя из данных о недавних сделках. Оценщик анализирует реальные рыночные сделки и сравнивает объекты, по которым они проводились, с оцениваемым объектом. Этот подход основан на принципе замещения. Предполагается, что рациональный инвестор или покупатель не заплатит за конкретную собственность больше, чем обойдется приобретение другой сходной собственности, обладающей такой же полезностью.

При прямом сравнении продаж оценщик рассматривает сопоставимые объекты, которые были проданы на соответствующем рынке, затем вносятся поправки на возможные различия между оцениваемым и сопоставимыми объектами. В результате определяется продажная цена каждого из сопоставимых объектов, как если бы при продаже они имели те же основные характеристики, что и оцениваемая собственность.

При реализации сравнительного подхода предпринимаются следующие шаги:

1. Выявление недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем рынке. Бывает, что оценщик может найти данные не о фактических продажах, а лишь о предлагаемой цене продавца. В этом случае необходимо вводить поправку на стоимость сделки. Обычно стоимость сделки всегда ниже, чем запрашиваемая цена продавца.

2. Проверка информации о сделках. Проверка проводится с целью установления признаков рыночности совершенной сделки, а именно: отсутствие принуждения к совершению сделки, достаточности срока экспозиции объекта на рынке. На практике найти подобную информацию о сделках в России довольно проблематично. Кроме того, чем дороже и уникальнее объект, тем более засекречены данные о состоявшей сделке.

3. Внесение поправок с учетом различий между оцениваемым и каждым из сопоставимых объектов. В той мере, в какой оцениваемая собственность отличается от сопоставимой, в цену последней необходимо внести поправки с тем, чтобы определить, за сколько она могла бы быть продана, если бы обладала теми же основными характеристиками, что и оцениваемый объект.

Сравнительный подход имеет ряд недостатков:

- игнорирование перспектив развития предприятия в буду­щем (в случае оценки бизнеса);

- потребность сбора информации по большому количеству аналогов, что является достаточно трудоемким процессом;

- необходимость выполнения сложных корректировок в про­цессе нивелирования различий оцениваемого объекта и аналога для определения итоговой величины стоимости.

В качестве достоинств сравнительного подхода можно выде­лить:

- определение цены объекта на основе фактической цены ку­пли-продажи сходных объектов с использованием корректиро­вок, обеспечивающих сопоставимость аналога с оцениваемым объ­ектом;

- отражение фактически достигнутых результатов производ­ственно-финансовой деятельности предприятия;

- реальное отражение спроса на данный объект инвестирова­ния.

Дата добавления: 2014-01-04