Основные признаки недвижимости

№ п/п	Признаки	Содержание (состояние)
	Сущностные (родовые) Степень подвижности	Абсолютная неподвижность, неперемещаемость в пространстве без ущерба функциональному назначению
	Связь с землёй	Прочная физическая и юридическая
	Форма функционирования	Натурально-вещественная и стоимостная
	Состояние потребительской формы в процессе использования	Не потребляется, сохраняется натуральная форма в течение всего срока эксплуатации
	Длительность кругооборота (долговечность)	Многократное использование, а земли – бесконечно при правильном использовании
	Способ переноса стоимости в производственном процессе или потери потребительских свойств	Постепенно по мере износа и накопления амортизационных отчислений
	Общественное значение	Пользование объектом часто затрагивает интересы многих граждан и других собственников, интересы которых защищаются государством
	Видовые (частные) Технические и технологические характеристики (местоположение, функциональное назначение, состояние и др.)	Определяются конкретными частными показателями в зависимости от вида недвижимости и целесообразности распространения особого режима использования на другое имущество

Существуют и пограничные понятия между движимыми и недвижимыми вещами. В России им ещё не присвоены специальные термины, а в зарубежной практике они именуются фиксчерсами и ЧЭТЛами.

Фиксчерс – это движимые предметы, прикреплённые к земле или размещённые в зданиях и сооружениях так, что они стали неотъемлемой частью объекта недвижимости (оборудование отопительной системы, водопроводы, электрооборудование, лифт).

ЧЭТЛ – любой набор прав и интересов, не составляющих в сумме полное (абсолютное) право собственности на недвижимость или её составные части (права аренды, хозяйственного ведения, преимущественного приобретения, специальное право на участие в управлении приватизируемыми предприятиями).

Разграничение недвижимого и движимого имущества в разных странах проводится неодинаково. Так, во Франции считаются недвижимыми все предметы, помещённые на земельный участок для его обслуживания, - животные, сельскохозяйственные машины и орудия, а в США – земля и всё, что с ней прочно связано, и воздушное пространство. В США применяется ещё один термин «недвижимая собственность» – это права на владение, переходящие вместе с недвижимостью.

3. Классификация объектов недвижимости.

В РФ

По формам собственности недвижимые вещи разделяются на:

1) частные, то есть находящиеся в собственности граждан (физических лиц) или в собственности юридических лиц;

2) публично-правовые, то есть находящиеся в собственности публично-правовых образований. В свою очередь публично-правовая собственность включает в себя:

- объекты, находящиеся в федеральной собственности;

- объекты, находящиеся в собственности субъектов федерации;

- объекты, находящиеся в муниципальной собственности;

- смешанной формы собственности, то есть находящиеся в совместной собственности различных субъектов гражданского права - частных, публично-правовых.

По характеру потребления недвижимость в виде зданий, сооружений можно разделить на

жилой фонд (недвижимое имущество в жилищной сфере) и

нежилой фонд.

Если жилая недвижимость призвана обеспечивать потребности людей в проживании, то нежилая недвижимость используется, как правило, с целью получения дохода, то есть при осуществлении предпринимательской (производственной, коммерческой, сельскохозяйственной и пр.) деятельности.

По происхождению недвижимые вещи можно классифицировать как

вещи, являющиеся природным творением (земля, земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса), и

вещи, которые созданы руками человека (здания, сооружения, воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты).

По физическому статусу недвижимые вещи могут быть разделены на:

- земельные участки;

- участки недр;

- обособленные водные объекты;

- леса;

- многолетние насаждения;

- здания;

- сооружения;

- помещения;

- иные объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению;

- предприятия как имущественные комплексы, используемые для осуществления предпринимательской деятельности;

- движимые вещи, которые отнесены к категории недвижимости в силу закона (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты).

По характеру и целям использования в гражданском обороте (по принципу зонирования) недвижимые вещи можно классифицировать на:

- недвижимость, изъятая из гражданского оборота;

- недвижимость, ограниченно используемая в гражданском обороте;

- недвижимость, используемая для жилья;

- недвижимость, используемая в предпринимательских целях;

- недвижимость, используемая в сельскохозяйственных целях;

- недвижимость, используемая для общественно-значимых целей;

- недвижимость, имеющая значение памятников истории и культуры;

- недвижимость, отнесенная к особо охраняемым природным территориям.

На сформировавшемся западном рынке принята другая классификация объектов недвижимости по категориям А, В и С.

Категория А. Недвижимость, используемая владельцем для ведения бизнеса. Подразделяется на следующие классы:

1) специализированная недвижимость, приспособленная для ведения определённого бизнеса и обычно продающаяся вместе с бизнесом (нефтеперегонные заводы, химические предприятия);

2) неспециализированная недвижимость - обыкновенные здания (магазины, офисы, склады).

Категория В. Недвижимость для инвестиций. Данными видами недвижимости владеют с целью получения дохода от аренды и извлечения прибыли на вложенный капитал.

Категория С. Избыточная недвижимость - земля со зданиями или свободные участки, которые больше не нужны для ведения бизнеса сегодня или в будущем и поэтому объявляются избыточной недвижимостью.

Классификация объектов недвижимости по различным признакам (критериям) способствует более успешному исследованию рынка недвижимости и облегчает разработку и применение методов оценки стоимости различных категорий недвижимости.

Дата добавления: 2014-01-04