Общие характеристики доходной недвижимости

Техника выполнения корректировок.

Для измерения корректировок применяют количественные и качественные методики.

К количественным методикам относят:

¨ анализ парного набора данных;

¨ статистический анализ;

¨ графический анализ;

¨ анализ тенденций;

¨ анализ издержек;

¨ анализ вторичных данных.

К качественным методикам относят:

¨ относительный сравнительный анализ;

¨ распределительный анализ;

¨ индивидуальные опросы.

Из этих методик наиболее широкое применение получил сравнительный анализ. Под этим термином подразумевается либо анализ парного набора данных, либо относительный сравнительный анализ.

Проведение сравнительного анализа включает выполнение 4 последовательных этапов:

1) определение элементов сравнения, влияющих на стоимость оцениваемого объекта;

2) измерение корректировки для каждого элемента сравнения с использованием количественной или качественной методики;

3) проведение окончательной коррекции цены продажи для каждого объекта сравнения по всем элементам;

4) анализ скорректированных продажных цен с целью получения единого показателя стоимости.

Оценка недвижимости методом капитализации дохода

В основе метода капитализации дохода лежит принцип ожидания, говорящий о том, что стоимость недвижимости определяется величиной будущих выгод её владельца. Формализуется данный метод путём пересчёта будущих денежных потоков, генерируемых собственностью, в настоящую стоимость.

Современный взгляд на оценку доходной недвижимости допускает два источника дохода:

¨ арендная плата, поступающая от сдачи собственности в аренду;

¨ часть дохода от коммерческой эксплуатации собственности.

Арендная плата является общепринятой и наиболее широко используемой базой для определения доходности недвижимости.

В то же время существует несколько типов собственности, имеющих одну общую черту – все они по своему функциональному назначению предназначены для ведения специфического бизнеса. Примерами подобной собственности являются гостиницы, рестораны, бары, коммерческие спортивно-оздоровительные комплексы, танцевальные залы, автозаправочные станции и т.д.

В зависимости от объёма учтённых потерь и расходов, регулярные арендные доходы в течение периода владения делятся на несколько уровней:

¨ потенциальный валовый доход – это общий валовый доход от недвижимости при её 100%-ой сдаче в аренду;

¨ действительный валовый доход – это доход от недвижимости с учётом уровня загрузки и потерь при сборе арендной платы;

¨ чистый операционный доход – это действительный или ожидаемый чистый доход в годовом исчислении, остающийся после вычитания из действительного валового дохода всех операционных расходов;

¨ денежный поток до уплаты налогов – это часть чистого операционного дохода, которая остаётся после вычитания сумм на обслуживание долга. При этом под налогами имеются в виду подоходные налоги. Иногда денежный поток до уплаты налогов называют дивидендом на собственный капитал;

¨ денежный поток после уплаты налогов – это часть денежного потока до уплаты налогов, которая остаётся после уплаты подоходных налогов;

¨ денежный поток от продажи (реверсия) – это общая сумма дохода, которую инвестор получает при окончании проекта

Дата добавления: 2014-01-04