Развитие недвижимости

Развитие недвижимости может пониматься в двух смыслах:

- процесс материального преобразования недвижимости. Как разновидность – изменение функционального назначения недвижимости. Смысл для рынка – растет стоимость ОН;

- отдельный вид предпринимательской деятельности на рынке.

Разновидности: работа на рынок; ориентация на конкретного собственника.

В странах есть определенные требования, что считать развитием, а что не считать.

Разделение Н на классы:

1. Жилая
2. Коммерческая

2.1. Торговая

2.1.1. Промтовары.

2.1.2. Продовольствие.

2.2. Офисная

1. Промышленная.

Выход за пределы подкласса требует получения плановых разрешений на развитие. Но в России такой классификации до сих пор – НЕТУ! Жить невозможно в этой стране, а мы все живем.

Этапы развития Н:

1. Инициирование проектов. Зарождение идей проектов исходя из анализа рынка.
2. Оценка инициативы проекта. Определение возможностей реализации проекта.
3. Обеспечение правовых возможностей для реализации проекта. Приобретение участков, права застройки, определение механизмов финансирования.
4. Проектирование и ТЭО проекта.
5. Создание системы договорных отношений, обеспечивающих проект.
6. Согласование проекта с гос.организациями.
7. Внедрение проекта. Этапы строительства.
8. Распоряжение результатами проекта.

Лекция от 09 ноября 2004 года

Особенности проектов развития недвижимости (дела застройщика - девелопера):

- капиталоемкие, для их реализации недостаточно средств застройщика. Источники – собственные средства, заемные средства, инвестиционные средства (прямые и кредитные инвесторы). Каждые из средств подразумевает свою схему привлечения и возврата;

В России – Н преимущественно покупают, поэтому потенциальные инвесторы – среди будущих покупателей. За рубежом – преимущественно инвестируют. Разница есть. Инвесторы стремятся не купить, а заработать на Н. Они сравнивают доходность, оценивают риски, требуют обеспечения.

Структура источников финансирования в России: 10-20% – застройщик, 50-70% – договора долевого участия, остальное – кредитные ресурсы.

На Западе; 20 (собственные средства) + 40 (прямые инвесторы) + 40 (кредиты). Привлеченных средств почти нет.

- застройщик выбирает наиболее эффективный проект. Анализ потенциала рынка: показатели доходности, ликвидности и риска. Изучение потенциала пятна.

- согласование проекта с органами государственного контроля.

- привлечение и отбор подрядчиков, осуществление контроля за их деятельностью и финансирование.

- реализация созданного ОН или передача его в эксплуатацию.

Первый этап: изучение возможности реализации проекта. Исследование рынка, изучение источников финансирования, налоговая ситуация и тому подобное. Оценка инвестиционного проекта, короче.

Второй этап: подготовка проекта, переговоры и все такое.

Третий этап: внедрение проекта, его создание.

Способы финансирования за рубежом:

1. Краткосрочное финансирование – финансирование строительства, создания ОН. Как правило, осуществляется коммерческими банками.
2. Долгосрочное финансирование – ф. созданного ОН. Осуществляется ипотечными банками.

Отличаются друг от друга по трем параметрам:

1. Обеспечение кредита. Обеспечение под ДФ – само недвижимое имущество. КФ связано с понятием корпоративного кредитования. Обеспечение – сам проект.
2. Технологии выдачи и возврата кредитов. ДФ – средства предоставляются единовременно, а погашаются по частям. КФ – все наоборот.
3. Различия в рисках. При ДФ – риски, связанные с инфляцией. При КФ – связанные с возможностями превышения затрат проектов над планируемыми, задержкой с вводом ОН, несоответствия ОН требованиям качества.

Три варианта финансирования:

- худшее – только по краткосрочному кредитованию, только у коммерческих банков. Это плохо.

- за счет долгосрочного инвестора. Это тож не оптимально.

- среднее, сочетание. Это типа оптимум.

Оптимум – тройственное соглашение между застройщиком, комм.банком и ипотекой. Выводящее соглашение. Призвано вывести участников из зоны несвойственных им рисков. Боевой треугольник, короче.

Дата добавления: 2014-01-04