Порядок оподаткування операцій з продажу (обміну) об’єктів майна

Нерухоме майно розділяється на житлову та нежитлову нерухомість.

Відповідно до п. 1 ст. 181 Цивільного кодексу до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.

Аналогічно визначено «нерухоме майно» у ст. 1 розділу І Закону від 05.06.2003 р. N 898-ІV «Про іпотеку», а саме: нерухоме майно (нерухомість) земельні ділянки, а також об’єкти, розташовані на земельній ділянці та невід’ємно пов’язані з нею, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення. Застава повітряних та морських суден, суден внутрішнього плавання, космічних об'єктів, майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершено.

Відповідно до ст. 1 п. 9 Закону від 26.06.1997 р. N 400/97-ВР «Про збір на обов’язкове державне пенсійне страхування» нерухомим майном визнається жилий будинок або його частина, квартира, садовий будинок, дача, гараж, інша постійно розташована будівля, а також інший об’єкт, що підпадає під визначення першої групи основних фондів.

Наведені норми нормативно-правових актів тісно пов’язані між собою, але різняться різною ступенем деталізації нерухомого майна. Проте для цілей оподаткування доходу фізичних осіб доцільно розділяти нерухомість на житлову та нежитлову відповідно до пп. 14.1.129 і пп. 14.1.130 п. 14.1 ст. 14 розділу І Кодексу.

Згідно з п. 3 статті 116 Земельного кодексу безоплатна передача земельних ділянок у власність громадян проводиться у разі:

а) приватизації земельних ділянок, які перебувають у користуванні громадян;

б) одержання земельних ділянок унаслідок приватизації державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій;

в) одержання земельних ділянок із земель державної та комунальної власності в межах норм безоплатної приватизації.

Передача земельних ділянок безоплатно у власність громадян у межах норм, визначених Земельним кодексом, проводиться один раз з кожного виду використання (п. 4 ст. 116 Земельного кодексу).

Статтею 121 Земельного кодексу встановлено норми безоплатної передачі земельних ділянок громадянам із земель державної або комунальної власності:

а) для ведення особистого селянського господарства - не більше 2,0 гектара;

б) для ведення садівництва - не більше 0,12 гектара;

в) для будівництва і обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка) у селах - не більше 0,25 гектара, в селищах - не більше 0,15 гектара, у містах - не більше 0,10 гектара;

г) для індивідуального дачного будівництва - не більше 0,10 гектара;

д) для будівництва індивідуальних гаражів - не більше 0,01 гектара.

Ураховуючи наведене, до складу загального місячного або річного оподатковуваного доходу платника податку не включається сума доходу, отриманого платником податку внаслідок продажу (обміну) земельних ділянок, що безпосередньо отримані ним у власність у процесі приватизації із земель державної або комунальної власності, права власності на які посвідчено державними актами, зареєстрованими відповідно до чинного законодавства.

Згідно зі ст. 381 Цивільного кодексу садибою є земельна ділянка разом з розташованими на ній житловим будинком, господарсько-побутовими будівлями, наземними і підземними комунікаціями, багаторічними насадженнями. У разі відчуження житлового будинку вважається, що відчужується вся садиба, якщо інше не встановлено договором або законом.

Виходячи з наведених норм Цивільного кодексу, для цілей оподаткування, житловий або садовий будинок (їх частини) разом з земельною ділянкою (її частиною), на якій його розташовано, вважається одним об'єктом продажу (обміну).

Кількість продажу об'єктів нерухомого майна в податковому році перевіряється нотаріусами за даними Державного реєстру правочинів. Пошук здійснюється за реєстраційним номером облікової картки платника податку у Державному реєстрі фізичних осіб - платників податків та інших обов'язкових платежів - продавця, а у разі його відсутності - за прізвищем, ім’ям, по батькові (за наявності) продавця. У разі відсутності інформації про кількість таких продажів платник податку - продавець - підтверджує черговість продажу майна у заяві, наданій нотаріусу.

У чинному законодавстві не закріплено єдиного визначення поняття «об'єкт незавершеного будівництва». Стаття 1 Закону від 05.06.2003 р. N 898-IV «Про іпотеку» трактує об’єкт незавершеного будівництва як об'єкт будівництва, на який видано дозвіл на будівництво, понесені витрати на його спорудження та не прийнятий в експлуатацію.

Згідно з п. 3 ст. 331 Цивільного кодексу, в разі потреби власник матеріалів, обладнання тощо, які були використані у процесі будівництва (створення майна), може укласти договір щодо об’єкта незавершеного будівництва, право власності на який реєструється органом, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно, на підставі документів, що підтверджують право власності або користування земельною ділянкою для створення об’єкта незавершеного будівництва, проектно-кошторисної документації, а також документів, що містять опис об'єкта незавершеного будівництва. Відповідно до ст.ст. 179, 181 Цивільного кодексу річчю є предмет матеріального світу, щодо якого можуть виникати цивільні права та обов'язки. До нерухомих речей належать земельні ділянки, а також об’єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення. Тому, як зазначалося вище, у контексті цих законодавчих визначень, об’єкт, будівництво якого вже розпочате, у результаті чого маємо хоча б якийсь матеріальний результат цього будівництва (фундамент тощо), є нерухомим майном. Таким чином, об'єкт незавершеного будівництва, згідно з цим Кодексом, трактується як об’єкт нежитлової нерухомості, а дохід від його продажу оподатковується у встановленому порядку.

Питання визначення оціночної вартості нерухомого майна, відмінного від землі, остаточно не врегульоване на законодавчому рівні, тому регулюється підзаконними нормативними актами. При нарахуванні податку потрібно виходити з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу (міни), але не нижче вартості такого майна, яка міститься у витягах з реєстру прав власності на нерухоме майно (довідках-характеристиках), які видаються бюро технічної інвентаризації. Оцінка ґрунтується на засадах національних стандартів оцінки майна та відповідно до вимог нормативно-правових актів з оцінки майна.

Під час здійснення цивільно-правових угод щодо земельних ділянок використовується експертна грошова оцінка. Згідно з п. 4 ст. 201 Земельного Кодексу експертна грошова оцінка використовується при здійсненні цивільно-правових угод щодо земельних ділянок з метою визначення вартості об'єкта оцінки. Порядок її проведення визначається Законом від 11.12.2003 р. N 1378-IV «Про оцінку земель», Методикою експертної грошової оцінки земельних ділянок, затвердженої постановою КМУ від 11.10.2002 N 1531, та Порядком проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок, затверджених наказом Держкомзему від 09.01.2003 р. N 2.

На нотаріусів покладені функції в частині контролю повноти сплати податку до бюджету перед посвідченням договорів та забезпечення надання відповідної інформації податковому органу. Копії платіжних документів про перерахування податку додаються до примірників посвідчених договорів. Оригінал квитанції «погашається» нотаріусом шляхом поставлення на ній відбитку своєї печатки та підпису. У реєстрі для реєстрації нотаріальних дій вказується сума перерахованого податку, дата та номер платіжного документа.

Одночасно згідно з п. 3 ст. 3 Декрету КМУ від 21.01.1993 р. N 7-93 «Про державне мито» посвідчення договорів відчуження житлових будинків, квартир, кімнат, дач, садових будинків, гаражів, а також інших об’єктів нерухомого майна, які перебувають у власності громадянина, що здійснює таке відчуження, державне мито справляється у розмірі 1 % від суми договору, але не менше одного неоподатковуваного мінімуму доходів громадян, з урахуванням п. 48 Інструкції про порядок обчислення та сплати державного мита, затвердженої наказом ДПІ від 22.04.1993 р. N 15.

Дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного податкового року більш як одного з об'єктів нерухомості, підлягає оподаткуванню за ставкою 5%.

У такому самому порядку оподатковується дохід від продажу (обміну) об'єкта незавершеного будівництв

Форма звітності, а також порядок її заповнення врегульовані Наказом ДПА від 29.09.2003 р. N 451 «Про затвердження форми податкового розрахунку сум доходу, нарахованого (сплаченого) на користь платників податку, і сум утриманого з них податку (ф. N 1 ДФ) та Порядку заповнення та подання податковими агентами податкового розрахунку сум доходу, нарахованого (сплаченого) на користь платників податку, і сум утриманого з них податку», зареєстрованим у Міністерстві юстиції 22.10.2003 р. за N 960/8281.

Дохід від операцій з продажу (обміну) об'єктів нерухомості (об'єктів незавершеного будівництва), які здійснюються фізичними особами - нерезидентами, оподатковуються згідно із цією статтею ПК у порядку оподаткування таких доходів, встановленому для резидентів, при цьому ставка податку становить 15 відсотків бази оподаткування таких доходів.

У разі якщо загальна сума отриманих нерезидентом-платником податку у звітному податковому місяці доходів перевищує десятикратний розмір мінімальної заробітної плати, встановленої законом на 1 січня звітного податкового року, ставка податку становить 17 відсотків суми перевищення з урахуванням податку, сплаченого за ставкою, визначеною в абзаці першому цього пункту.

Порядок визначення оціночної вартості нерухомості та об'єктів незавершеного будівництва здійснюється відповідно до таких нормативно-правових документів: Національного стандарту N 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав», затвердженого постановою КМУ від 10.09.2003 р. N 1440; Національного стандарту N 2 «Оцінка нерухомого майна», затвердженого постановою КМУ від 28.10.2004 р. N 1442; Методики оцінки майна, затвердженої постановою КМУ від 10.12.2003 р. N 1891.

На відміну від нерухомого майна, де кожен об'єкт володіє унікальними властивостями, що ускладнює підбір аналогів, рухоме майно, як правило, є об'єктом масового виробництва, що спрощує процедуру оцінки. При цьому важливо враховувати стан рухомого майна, умови зберігання, а також достовірність джерел інформації про ціну продажу на аналогічне рухоме майно.

Потрібно зазначити, що в результаті продажу чи обміну рухомого майна відбувається зміна власника, тобто перехід права власності. Підставу набуття права власності визначено статтею 328 Цивільного кодексу України, згідно з якою:

право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів;

право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

Важливим є визначення моменту набуття права власності, що, зокрема, визначається статтею 334 Цивільного кодексу України:

право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передання майна, якщо інше не встановлено договором або законом;

переданням майна вважається вручення його набувачеві або перевізникові, організації зв’язку тощо для відправлення, пересилання набувачеві майна, відчуженого без зобов'язання доставки. До передання майна прирівнюється вручення коносамента або іншого товарно-розпорядчого документа на майно;

право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним;

якщо договір про відчуження майна підлягає державній реєстрації, право власності у набувача виникає з моменту такої реєстрації.

У випадку продажу або обміну рухомого майна передбачене застосування ставки 5 %. Якщо платник податку протягом звітного року продав чи обміняв рухоме майно у вигляді легкового автомобіля, мотоцикла, моторолера, доходи продавця від зазначених операцій оподатковуються за ставкою 1 %.

Доходи, отримані платником податку від продажу чи обміну іншого рухомого майна протягом звітного року, оподатковуються за ставкою 5 %.

База для застосування ставки 5 % визначається виходячи з ціни, зазначеної у договорі купівлі-продажу, але не нижче ніж оціночна вартість такого об'єкта. Дохід від продажу об'єкта рухомого майна у вигляді легкового автомобіля, мотоцикла, моторолера визначається виходячи з ціни, вказаної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості такого об'єкта та не нижче 25 відсотків вартості такого самого нового об'єкта рухомого майна.

Відповідно до ст. 9 Закону N 2658 та ст. 8 Закону України «Про судову експертизу» спільним наказом Міністерства юстиції України та Фонду державного майна України від 24.11.2003 р. N 142/5/2092, зареєстрованим у Міністерстві юстиції України 24.11.2003 р. за N 1074/8395, затверджено Методику товарознавчої експертизи та оцінки колісних транспортних засобів. Зазначена Методика встановлює механізм оцінки (визначення вартості) колісних транспортних засобів, а також вимоги до оформлення результатів оцінки, оціночні процедури визначення вартості колісних транспортних засобів. Вимоги Методики є обов'язковими під час проведення автотоварознавчих експертиз та експертних досліджень судовими експертами науково-дослідних інститутів судових експертиз Міністерства юстиції України, експертами науково-дослідних експертно-криміналістичних центрів Міністерства внутрішніх справ України, експертами інших державних установ, суб'єктами господарювання, до компетенції яких входить проведення судових автотоварознавчих експертиз та експертних досліджень, а також усіма суб'єктами оціночної діяльності під час оцінки КТЗ у випадках, передбачених законодавством України або договорами між суб’єктами цивільно-правових відносин.

Таким чином, з метою оподаткування ціна, зазначена у графі «вартість» довідки-рахунку, повинна бути не нижчою оціночної вартості такого майна, визначеної в порядку, передбаченому Законом України від 12.07.2001р. N 2658-III «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні».

Фізична особа - платник податку - самостійно розраховує та сплачує до бюджету через банківські установи податок з доходу, отриманого від продажу чи обміну рухомого майна. У випадку, якщо стороною договору купівлі-продажу об'єкта рухомого майна є юридична особа чи фізична особа-підприємець, суб'єкт господарювання, який надає послуги з укладення біржових угод або бере участь у їх укладенні за наявності податкової оціночної вартості такого рухомого майна, що визначена суб'єктом податкової оціночної діяльності, та документа про сплату податку сторонами договору, щокварталу подає органу державної податкової служби інформацію про такі угоди, включаючи інформацію про суму доходу, податкову оціночну вартість майна та суму сплаченого до бюджету податку у порядку та строки, встановлені для податкового розрахунку.

Якщо рухоме майно продається (обмінюється) за посередництвом юридичної особи (її філії, відділення, іншого відокремленого підрозділу) або представництва нерезидента чи фізичної особи-підприємця, такий посередник виконує функції податкового агента стосовно подання до органу державної податкової служби інформації про суми доходу та суми сплаченого до бюджету податку у порядку та строки, встановлені для податкового розрахунку, а платник податку під час укладання договору зобов'язаний самостійно сплатити до бюджету податок з доходу від операцій з продажу (обміну) об’єктів рухомого майна.

Таким чином, якщо комітент-фізична особа продає своє майно за посередництвом юридичної особи-комісійного магазина (комісіонера), то такий комісіонер є податковим агентом, на якого покладено функції щодо нараховування, утримання та сплати податку до бюджету, за ставкою 5 % чи ставкою 1 %, від імені та за рахунок платника податку, ведення податкового обліку та подання звітності податковим органам відповідно до Податкового Кодексу, а також нести відповідальність за порушення норм чинного законодавства.

Органи, що здійснюють державну реєстрацію транспортних засобів, зобов’язані повідомляти органи державної податкової служби за місцем розташування про транспортні засоби, зареєстровані або зняті з реєстрації протягом 20 календарних днів, що настають за останнім календарним днем звітного кварталу, за формою, затвердженою центральним органом державної податкової служби, а також про їх власників.

Дохід від операцій з продажу (обміну) об'єктів рухомого майна, які здійснюються фізичними особами-нерезидентами, оподатковується згідно з порядком оподаткування таких доходів, встановленим для резидентів, за ставками 15 % та 17 % залежно від розміру такого доходу, визначеними у пункті 167.1 статті 167.

У випадку, якщо резиденти та нерезиденти успадкували (отримали у подарунок) об'єкт рухомого майна та продають його, то податок нараховується та сплачується згідно з наведеними вище роз'ясненнями статті 173.

Дата добавления: 2014-01-05