Внесение поправок

Отклонение от целевого использования

Физические характеристики

Местоположение

Сроки совершения сделок

Условия продажи (чистота сделок)

Условия финансирования.

Можно выделить 3 типичных варианта финансирования расчетов:

1) расчет покупателя с продавцом за счет собственных средств и на дату продажи. Корректировка цены не требуется (реализация по текущей стоимости денег);

2) получение покупателем кредита в финансовой организации. Цена корректируется на величину платы за кредит;

3) Финансирование сделки продавцом. Для корректировки применяется дисконтирование будущих денежных выплат при рыночной норме процента, т.е. приведение их к текущей стоимости.

Выявляются отклонения от рыночных условий продажи, связанных с нетипичной мотивацией приобретения объектов недвижимости:

• особые отношения между продавцом и покупателем (родственные, финансовые, деловые и т. д.);

• недостаточность времени экспозиции;

• отсутствие гласности и доступности для всех потенциальных покупателей.

При наличии отклонений объекты либо исключаются из ряда сравнимых, либо по ним проводится корректировка цен продаж. Это достаточно сложная процедура, учитывая трудности с выявлением мотивации приобретения.

В общем виде корректировка определяется как разница между рыночной стоимостью объекта без каких-либо отклонений по чистоте сделки и ценой продажи аналога с нетипичной мотивацией приобретения.

Выявляют влияние фактора времени на уровень цен продаж (инфляция, изменения в законодательстве, изменение спроса и предложения и др.). Используют либо информацию о перепродаже того же объекта, либо пару идентичных сравнимых объектов, различающихся лишь датой продажи.

Определяется рентный доход от местоположения объектов как разница цен их продажи в различных местах размещения (влияние внешних факторов, например, престижность проживания в том или ином районе).

Определяют полезность, а следовательно стоимость самого объекта недвижимости.

Приводит к снижению стоимости объекта (например, при использовании части первого этажа жилого дома под закусочную).

Наличие движимого имущества.

Стоимость его должна быть исключена (например, при продаже торгового павильона сделка может быть оформлена по всему имуществу, включая движимое: кассовые аппараты, легко демонтируемое торговое оборудование и т.д.).

Поправки оцениваются либо в процентах, либо в денежных единицах. Если поправки выражены в денежных единицах, то они могут вноситься в цены сопоставимых объектов в любой последовательности элементов сравнения. Если поправки выражены в процентах, то последовательность их внесения влияет на конечный результат, (на стоимость оцениваемого объекта). Рекомендуется следующая последовательность внесения поправок в процентах:

Первые четыре корректировки всегда осуществляются в следующем порядке:

• имущественные права;

• условия финансирования;

• условия продажи;

• сроки совершения сделки.

Последующие (после 4-го элемента сравнения) корректировки могут быть выполнены в любом порядке.

Корректировки в денежном выражении прибавляются или вычитаются из цены продажи каждого сопоставимого объекта. Корректировки в процентном отношении используются в том случае, если сложно определить абсолютные значения. Порядок внесения поправок в процентах: первая поправка в процентах умножается на цену продажи сопоставимого объекта, затем цена продажи корректируется на полученную величину поправки в денежных единицах. Вторая поправка в процентах умножается на скорректированную выше цену, а не на первоначальную стоимость. И т.д.

4. 3.5. Методы внесения поправок

Количественные методы внесения поправок:

а) анализ парных продаж – применяется для идентичных объектов, отличающихся одним признаком, который нужно оценить с целью последующего внесения поправки;

б) регрессивный анализ – требует обширного объема информации.

Качественные методы:

а) относительный сравнительный анализ – применяется для сопоставимых объектов, отличающихся от оцениваемого объекта по ряду характеристик;

б) метод общей группировки – применяется в случае достаточного числа сравнительных продаж с целью изучения рыночного разброса цен. В случае разброса цен в 1-2% величина, средняя между наибольшим и наименьшим значениями в рассматриваемой группе сравнительных продаж, будет являться стоимостью оцениваемого объекта;

в) персональные интервью.

Поправки позволяют определить, за какую цену был бы продан сопоставимый объект, если бы он имел те же характеристики, что и оцениваемый.

Дата добавления: 2014-01-05