Расчет стоимости воспроизводства улучшений

Коэффициенты корректировки для оцениваемого объекта по результатам сопоставления с аналогом

Коэффициенты корректировки для оцениваемого объекта по результатам сопоставления с аналогом

Коэффициенты корректировки для оцениваемого объекта по результатам сопоставления с аналогом

Определение отличий аналогов от оцениваемого объекта и корректировки цен

По первому объекту.

Сопоставление характеристик первого объекта-аналога и объекта оценки представлено в таблице 9.3.

Таблица 9.3

Отличительный фактор	Объект-аналог из УПВС	Оцениваемый фактор	Корректирующий коэффициент
Группа капитальности			1,00
Этажность			0,95
Тип фундаментов	Мелкого заложения обычны	Мелкого заложения обычный	1,00
Материал и тип стен	Кирпичные	Кирпичные	1,00
Тип крыши	Плоская	Скатная	0,98
Основной тип полов	Линолеум	Паркет	1,00
Наружная отделка	Штукатурка просто	Облицовка плиткой	1,00
Внутренняя отделка	Повышенная	Повышенная	1,00
Оконные проемы	Двойные	Двойные	1,00

Величина корректировки стоимости 1 м³ на отличия в конструктивных решениях (без учета поправки на объем) составляет 0,93100.

По второму объекту

Сопоставление характеристик второго объекта-аналога с оцениваемым представлено в таблице 9.4

Таблица 9.4

Отличительный фактор	Объект-аналог из УПВС	Оцениваемый фактор	Корректирующий коэффициент
Группа капитальности			1,00
Этажность			0,95
Тип фундаментов	Мелкого заложения обычны	Мелкого заложения обычный	1,00
Материал и тип стен	Кирпичные	Кирпичные	1,00
Тип крыши	Скатная	Скатная	1,00
Основной тип полов	Паркет	Линолеум	1,00
Наружная отделка	Не оштукатурено	Штукат. сред. ел.	1,040
Внутренняя отделка	Повышенная	Повышенная	1,00
Оконные проемы	Двойные	Двойные	1,00

Величина корректировки стоимости 1 м³ на отличия в конструктивных решениях (без учета поправки на объем) составляет 0,98847.

По третьему объекту

Сопоставление характеристик третьего объекта-аналога с оцениваемым представлено в таблице 9.5.

Таблица 9.5

Отличительный фактор	Объект-аналог из УПВС	Оцениваемый фактор	Корректирующий коэффициент
Группа капитальности			0,93
Этажность			1,00
Тип фундаментов	Мелкого заложения обычны	Мелкого заложения обычный	1,00
Материал и тип стен	Кирпичные	Кирпичные	1,00
Тип крыши	Скатная	Скатная	1,00
Основной тип полов	Паркет	Паркет	1,00
Наружная отделка	Не оштукатурено	Штукатур. сложно	1,076
Внутренняя отделка	Простая	Простая	1,00
Оконные проемы	Двойные	Двойные	1,00

Величина корректировки стоимости 1 м³ на отличия в конструктивных решениях (без учета поправки на объем) составляет 1,00115.

По первому объекту-аналогу

В результате расчета величина стоимости нового строительства объекта оценки с учетом корректировок на конструктивные отличия, отличий в составе и типах инженерного оборудования и благоустройств, и корректировки на расчетный объем составляет:

В ценах 1969 года (без учета прибыли девелопера и косвенных издержек) – 298041, 80 руб.;

В ценах 1969 года (с учетом дополнительных косвенных издержек) – 333806,82 руб.;

В ценах 1984 года – 402270,59 руб.;

В ценах 1991 года – 599986,59 руб.;

В ценах на дату оценки – 3745116,30 руб.;

То же с учетом налогов – 4606493,05 руб.,

или $ 741 667.

Так как реконструкция и отделка здания не соответствует тем простым конструкциям и отделке, которые учтены в расчетах по УПВС, то их пришлось рассчитать отдельно исходя из стоимости затрат на 1м² в размере $ 350, как это следует из сообщений специалистов строительных фирм. Площадь здания 3010 м², следовательно общая сумма дополнительных затрат составила $1 053 500, а в общей сложности строительство обошлось в $1 795 167.

Износ зданий для расчета стоимости земли определялся по методу срока жизни

(9.3)

где износ;

D-восстановительная стоимость;

эффективный возраст;

типичный срок экономической жизни.

Определение эффективного возраста базируется главным образом на осмотре объекта. Учитывая, что здание продано сразу после капитальной реконструкции с прекрасной отделкой внутренних объемов и фасада, эффективный возраст и, соответственно, износ приняты равными 0.

По второму объекту

В результате расчета величина стоимости нового строительства объекта оценки с учетом корректировок на конструктивные отличия, отличий в составе и типах инженерного оборудования и благоустройств, и корректировки на расчетный объем составляет:

В ценах 1969 года (без учета прибыли девелопера и косвенных издержек) – 165329,20 руб.;

В ценах 1969 года (с учетом дополнительных косвенных издержек) – 185168,70 руб.;

В ценах 1984 года – 225054,04 руб.;

В ценах 1991 года – 2339944,13 руб.;

В ценах на дату оценки – 2 121 931,27 руб.;

То же с учетом налогов – 609975,46 руб.,

или $ 420218,24.

Износ определяется по методу срока жизни по формуле (9.3).

Определение эффективного возраста выполнено по результатам осмотра объекта он составил 30 лет.

Срок экономической жизни – 80 лет.

По третьему объекту

В результате расчета величина стоимости нового строительства объекта оценки с учетом корректировок на конструктивные отличия, отличий в составе и типах инженерного оборудования и благоустройств, и корректировки на расчетный объем составляет:

В ценах 1969 года (без учета прибыли девелопера и косвенных издержек) – 27303,70 руб.;

В ценах 1969 года (с учетом дополнительных косвенных издержек) – 30580,14 руб.;

В ценах 1984 года – 37797,06 руб.;

В ценах 1991 года – 57092,46 руб.;

В ценах на дату оценки – 356371,11 руб.;

То же с учетом налогов – 438336,47 руб.,

или $ 70 574.

Так как реконструкция и отделка здания не соответствует тем простым конструкциям и отделке, которые учтены в расчетах по УПВС, то их пришлось рассчитать отдельно исходя из стоимости затрат на 1м² в размере $ 700, как это следует из сообщений специалистов строительных фирм. Площадь здания 230 м², следовательно общая сумма дополнительных затрат составила $161 000, а в общей сложности строительство обошлось в $231 574. Здание продано по цене 1 м² $1900, и цена продажи составила $437 000. Износ вновь принят равным 0.

Дата добавления: 2014-01-05