Общие положения договора аренды

Пожизненное содержание с иждивением.

Договор пожизненного содержания с иждивением §4 гл.33 ГК РФ – разновидность договора пожизненной ренты, поэтому к нему применяется в субсидиарном порядке нормы о пожизненной ренте §3 гл.33 ГК РФ.

Субъектный состав сторон тот же, что и в договоре пожизненной ренты, то есть получателями могут быть только граждане, а плательщиками – граждане, юридические лица, государство. Плательщиками ренты могут быть граждане, коммерческие организации, занимающиеся риэлторской деятельностью, которая подлежит лицензированию. В качестве плательщиков ренты могут также выступать государственные (муниципальные) службы, которые предоставляют гражданам (пищу, одежду, осуществляют за ними уход, оказывают медицинские, транспортные, ритуальные услуги и т.д.).

Существенные условия договора – предмет, срок, стоимость общего объема содержания.

Предмет договора– недвижимое имущество (жилой дом, квартира, дача, иная недвижимость) и содержание, предоставляемое плательщиком ренты (питание, одежда, уход). Именно этим данный договор отличается от иных видов ренты.

Срок договора – определяется самим договором в виде наступления в будущем определенного события (смерть получателя ренты). Стороны в договоре не вправе определять срок иным способом (конкретной датой). Закон устанавливает этот срок императивно.

Обязанность плательщика ренты – содержание, которое выражаться в обеспечении потребностей в жилище, питании, одежде, уходе за получателем ренты, если это необходимо по состоянию его здоровья (может быть предусмотрена оплата ритуальных услуг). Этот перечень является примерным и должен конкретизироваться в договоре.

Возможна замена натурального содержания периодическими денежными выплатами.

Размер рентных платежей – минимальный размер ежемесячного содержания, который не может быть менее 2 МРОТ, денежный эквивалент увеличивается пропорционально росту МРОТ.

Риск случайной гибели или повреждения имущества несет плательщик ренты, так как он является собственником имущества (п. 2 ст. 601, ст. 600 ГК РФ).

В данном договоре ответственность несет только плательщик ренты. За просрочку выплаты ренты он должен уплатить проценты в размере, установленном в договоре. Если в договоре проценты не установлены, то определяются учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства (ст. 395 ГК РФ).

Ст. 604 ГК РФ носит частный характер где сказано что, плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество переданное ему в обеспечение пожизненного содержания только с предварительного согласия получателя ренты (залог в силу закона).

Договор прекращается:

- смертью получателя ренты;

- существенного нарушения плательщиком ренты своих обязательств;

- по соглашению сторон;

- в результате новации.

В этом случае получатель ренты вправе требовать возврата переданного под выплату содержания недвижимого имущества.

Сам институт носит противоречивый характер, так как плательщик ренты заинтересован в ближайшей смерти получателя, а получатель ренты как можно дольше продлить свою жизнь.

Лекция№4

Тема: Договор аренды.

План лекции:

1. Общие положения договора аренды.

2. Содержание договора аренды.

3. Прокат.

4. Аренда транспортных средств.

5. Аренда зданий и сооружений.

6. Аренда предприятий.

7. Финансовая аренда (лизинг).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (п.1 ст.606 ГК РФ).

Юридическая квалификация договора: двусторонне – обязывающий, консенсуальный, возмездный.

Признаки договора аренды:

- передача имущества во владение и пользование или пользование без перехода права собственности;

- срочный характер договора (закон не устанавливает ни максимальных, ни минимальных сроков);

- аренда – возмездный договор;

- предметом договора может быть только имущество (движимое, недвижимое) наделенное индивидуально-определенными признаками.

Стороны договора: арендодатель и арендатор.

Арендодатель - собственник имущества либо лицо, им уполномоченное, например, в силу закона таким правом обладают субъекты права хозяйственного ведения (государственные и муниципальные унитарные предприятия). В отношении недвижимого имущества это право ограничено необходимостью получения согласия собственника имущества. Смена собственника не влечёт прекращение договора поскольку в данном случае действует вещное право следования.

Арендатор – любое дееспособное лицо. Закон предусматривает, что в отдельных видах договора аренды арендодателями и арендаторами могут быть только предприниматели.

Источники правового регулирования:

- §1 гл.34 ГК РФ - нормы носят универсальный характер и полностью регулируют те виды арендных отношений, для которых не предусмотрено специальное регулирование, а также распространяется на другие виды договоров аренды, но лишь в той части, которая не регламентируется специальными правилами (прокат, лизинг и т. д.);

- нормы, регулирующие сдачу в аренду земельных участков – гл.17 ГК РФ, Земельный кодекс;

- передача в пользование участков недр, водных объектов, лесов – Законом о недрах, Водным кодексом, Лесным кодексом;

- специальные правила, регулирующие аренду отдельных видов транспортных средств - ВК, КТМ, КВВТ;

- нормы гл.34 ГК РФ, а также специальное законодательство, регулирующее особенности отдельных видов арендных отношений, применяется в сочетании с общими нормами гражданского законодательства - о сделках, обязательствах, договорах и др.;

Существенные условия договора – предмет.

Предметом договора являются условия о том имуществе, которое подлежит передаче в аренду. В договоре должно быть четко указано какая именно вещь передается в аренду (ее наименование, характеристики), а для недвижимости – место ее нахождения. При отсутствии в договоре этих данных, условия об объекте подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не признается заключенным.

Форма договора:

- устная – только между гражданами на срок менее года;

- письменная форма - если срок договора более одного года, либо если одна сторона - юридическое лицо.

- договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации (п.2 ст.609 ГК РФ). Это положение конкретизировано в ст. 26 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними».

Срок договора определяется сторонами в договоре. Если срок в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае любая сторона может в одностороннем порядке расторгнуть договор, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Жилые помещения (дома, квартиры, части домов и квартир) могут предоставляться юридическим лицам только на основании договора аренды, гражданам на основе договора найма жилого помещения.

Важным условием договора аренды является арендная плата, однако ГК РФ не относит это условие к числу существенных. Исключение составляют договор аренды зданий и сооружений, для которых условия о размере арендной платы является обязательным (ст. 654 ГК РФ).

Арендная плата устанавливается либо за все арендуемое имущество в целом, либо отдельно по каждому из его составных частей в виде:

- определенных в твердой денежной сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

- установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

- представления арендатором определенных услуг;

- передачи арендатором арендодателю обустроенной договором вещи в собственность или в аренду;

- возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Наибольшее распространение получила выплата арендной платы в виде денежной суммы. Стороны могут изменить размер арендной платы в сроки, установленные договором аренды, но не чаще одного раза в год. При аренде некоторых видов государственного и муниципального имущества могут устанавливаться минимальные ставки арендной платы.

Дата добавления: 2014-01-06