Общая характеристика договора найма жилого помещения

Финансовая аренда (лизинг).

Термин «лизинг» - происходит от латинского глагола и означает «сдавать и брать имущество внаем».

Понятие «лизинг» как вид инвестиционной деятельности появилось в начале 1950 годов в США, 1960 годах в странах западной Европы. В России лизинговые сделки стали осуществляться с 1990 годов. Лизинговые отношения между сторонами оформляются договором финансовой аренды (лизинг).

Договор лизинга - договор, в соответствии с которым арендодатель (лизингодатель) обязуется приобрести в собственность указанное арендатором (лизингополучателем) имущество у определенного им продавца и предоставить лизингополучателю это имущество за плату во временное владение и пользование (п.1 ст. 665 ГК РФ).

Договором лизинга может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется лизингодателем.

Предмет лизинга, переданный во временное владение и пользование лизингополучателю, является собственностью лизингодателя (ст.665 ГК РФ).

Юридическая квалификация договора: возмездный, взаимный, консенсуальный, договор в пользу третьего лица.

Источники правового регулирования:

- международный лизинг – конвенция УНИДРУА «О международном финансовом лизинге» от 08.02.1998г.;

- §6 гл.34 ГК РФ;

- §1 гл.34 ГК РФ;

- ФЗ «О лизинге».

Субъектами лизинга являются:

лизингодатель - физическое или юридическое лицо, которое за счет привлеченных и (или) собственных средств приобретает в ходе реализации договора лизинга в собственность имущество и предоставляет его в качестве предмета лизинга лизингополучателю за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и в пользование с переходом или без перехода к лизингополучателю права собственности на предмет лизинга;

лизингополучатель - физическое или юридическое лицо, которое в соответствии с договором лизинга обязано принять предмет лизинга за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и в пользование в соответствии с договором лизинга;

продавец - физическое или юридическое лицо, которое в соответствии с договором купли-продажи с лизингодателем продает лизингодателю в обусловленный срок имущество, являющееся предметом лизинга. Продавец обязан передать предмет лизинга лизингодателю или лизингополучателю в соответствии с условиями договора купли-продажи. Продавец может одновременно выступать в качестве лизингополучателя в пределах одного лизингового правоотношения.

Участниками лизинговых отношений могут быть: банки, кредитующие лизингодателя, страховые компании и т.д.

Существенное условие договора: предмет (лизинговое имущество).

Предметом лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, в том числе предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество, которое может использоваться для предпринимательской деятельности.

Предметом лизинга не могут быть земельные участки и другие природные объекты, а также имущество, которое федеральными законами запрещено для свободного обращения или для которого установлен особый порядок обращения.

Форма договора – письменная, с последующей государственной регистрацией, если иное не установлено законом. К основным формам лизинга закон относит внутренний и международный.

Внутренний лизинг – в котором лизингодателем и лизингополучателем выступают резиденты РФ.

Международный лизинг – в котором лизингодателем или лизингополучателем выступают нерезиденты РФ.

Особенности договора лизинга:

- в качестве участника обязательств по лизингу наряду с арендодателем и арендатором выступает продавец имущества, являющийся собственником;

- арендодатель не является собственником или титульным владельцем имущества, которое подлежит передаче в аренду. На него возлагается обязанность приобрести это имущество, принадлежащее другому лицу (продавцу). Приобретая имущество для арендатора, арендодатель должен уведомить продавца о том, что это имущество предназначено для передачи в аренду;

- активная роль принадлежит арендатору. Он определяет продавца и указывает имущество, которое должно быть приобретено;

- передача арендованного по договору лизинга имущества арендатору производится не арендодателем, а продавцом этого имущества. С момента передачи имущества к арендатору переходит риск случайной гибели или повреждения арендованного имущества.

Таким образом, три субъекта связаны двумя договорами - купли - продажи и лизинга. Арендодатель заключает с продавцом имущества договор купли - продажи. В случае ненадлежащего исполнения продавцом имущества договора купли-продажи (нарушения условий о качестве, комплектности и т.п.) арендатор наделяется правами и обязанностями, так если бы он был покупателем. Однако расторгнуть договор он вправе только с согласия арендодателя.

Если иное не предусмотрено договором лизинга, то арендодатель не несет перед арендатором ответственность за ненадлежащее исполнение продавцом имущества договора купли-продажи, за исключением случаев, когда по условиям договора лизинга продавца выбирал арендодатель. В последнем случае арендодатель несет солидарную с продавцом имущества ответственность за ненадлежащее исполнение договора купли-продажи. Арендодатель с арендатором заключают договор финансовой аренды.

Закон о лизинге исключил положение первоначальной редакции от 1998г. относительно критериев классификации лизинга на типы (по сроку договора) и на виды: финансовый, возвратный, оперативный, револьверный и т. д., тем самым прекратил многолетнюю дискуссию специалистов о такой классификации, однако на практике применяются разновидности лизинга, которые представляют интерес.

Финансовый лизинг - лизингодатель обязуется приобрести в собственность указанное лизингополучателем имущество у определенного им продавца и передать его лизингополучателю. Срок должен быть соизмерим со сроком амортизации имущества или превышать его. Предмет лизинга переходит в собственность лизингополучателя по истечению этого срока или раньше, если лизингополучатель выплатит полную сумму, предусмотренную договором.

Возвратный лизинг – разновидность финансового лизинга. Он связывает отношения только двух субъектов арендодателя и арендатора. Особенностью является то, что собственник оборудования продает его лизинговой компании, а затем сам берет его в аренду.

Оперативный лизинг - лизингодатель закупает на свой страх и риск имущество и передает его лизингополучателю на определенный срок и на определенных условиях. По истечению срока договора предмет лизинга возвращается лизингодателю и может быть передан им неоднократно по договору лизинга другим лицам по истечению срока амортизации. Лизингополучатель не может требовать перехода права собственности к нему на предмет лизинга.

Револьверный лизинг - когда арендатору технологически последовательно требуется различное оборудование.

Сублизинг - вид поднайма предмета лизинга.

Лизингополучатель с письменного согласия лизингодателя может переуступить права пользования предметом лизинга третьему лицу.

Ответственность за сохранность предмета лизинга от всех видов имущественного ущерба, а также за риски, связанные с его гибелью, утратой, порчей, хищением, преждевременной поломкой, ошибкой, допущенной при его монтаже или эксплуатации, и иные имущественные риски с момента фактической приемки предмета лизинга несет лизингополучатель, если иное не предусмотрено договором лизинга.

Лекция №5

Тема: Договор найма жилого помещения.

План лекции:

1. Общая характеристика договора найма жилого помещения.

2. Договор социального найма жилого помещения.

3. Договор коммерческого найма жилого помещения.

4. Договор поднайма жилого помещения. Временные жильцы.

Регламентация отношений найма жилого помещения посвящена гл.35 ГК РФ. Договор найма жилого помещения – договор, по которому собственник или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить нанимателю жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п.1 ст.671 ГК РФ).

Юридическая квалификация договора – взаимный, возмездный, консенсуальный.

Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством

Все предоставляемые гражданам жилые помещения объединяются законодательством в понятие «жилой фонд». Жилой фонд – совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития, специализированные дома для одиноких престарелых, инвалидов и др.), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения пригодные для проживания.

В зависимости от вида собственности жилищный фонд согласно Конституция РФ, ГК РФ, ЖК РФ можно подразделить на:

1. фонд, находящийся в частной собственности (граждан, юридических лиц);

2. государственный жилищный фонд;

3. муниципальный жилищный фонд.

При этом каждый жилой фонд имеет свое назначение по использованию - «социальное» или «коммерческое». Договор социального найма (в государственном и муниципальном жилищном фонде). Договор коммерческого найма (в любом фонде). Договор аренды (в домах любых фондов – наниматель юридическое лицо, которое берет в аренду для передачи гражданам в пользование).

Основания возникновения жилищных отношений:

- решение органа местного самоуправления (социальный найм);

- договор (коммерческий найм и аренда).

Источники правового регулирования договора найма жилого помещения:

1) принципиальный поворот в законодательном регулировании жилищных правоотношений в РФ начался с принятием Конституции 1993 года. Конституция РФ впервые включила норму о праве граждан на жилище (ст.40);

2) в настоящий момент основными нормативными актами, регулирующими жилищные правоотношения, является ГК РФ и ЖК РФ. Поскольку ГК РФ – отраслевой нормативный акт, то в нем отражены нормы гражданского законодательства специфичные, прежде всего для договора коммерческого найма. ЖК РФ – комплексный нормативный акт, регулирующий разнородные отношения в жилищной сфере, в том числе гражданские и административные. Договор коммерческого найма регулируется гл.35 ГК РФ. Договор социального найма – ЖК РФ;

3) нормативные акты субъектов РФ.

Разновидности договора найма жилого помещения: договор социального найма,

договор коммерческого найма.

Дата добавления: 2014-01-06