Опорный конспект лекции. Тема 5 договор найма жилого помещения

Тема 5 Договор найма жилого помещения

1. Общие положения о найме жилого помещения.

2. Договор социального найма

3. Договор коммерческого найма.

Договору найма жилого помещения посвящена гл. 35 ГК РФ. Договор найма жилого помещения - это соглашение, в силу которого одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (ст. 671 ГК РФ).

Договор найма жилого помещения - самостоятельный договор, который был выделен советским законодателем из договора имущественного найма. Квалифицирующими признаками данного договора являются его предмет - изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (п. 1 ст. 673 ГК РФ, ст. 15 ЖК РФ), и субъектный состав - на стороне нанимателя может выступать только гражданин (п. 1 ст. 677 ГК РФ). Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора (п. 2 ст. 671 ГК РФ).

Законодатель различает собственно договор найма, который в юридической литературе получил название договора коммерческого найма, и договор социального найма. Договор социального найма заключается в отношении жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда социального использования, договор коммерческого найма, как правило, в отношении жилых помещений частного жилищного фонда. Договор социального найма носит бессрочный характер и обеспечивает граждан постоянным местом жительства на долгосрочной основе. Договор коммерческого найма заключается на срок, не превышающий 5 лет.

Особенностью договора найма жилого помещения является то, что вытекающие из него права, а по договору социального найма - и обязанности несут граждане, не принимавшие участия в заключении договора, но проживающие совместно с нанимателем (за исключением краткосрочного найма - до 1 года). Такие граждане могут проживать в жилом помещении с момента заключения договора, при этом они должны быть перечислены в договоре, либо могут быть в дальнейшем вселены в жилое помещение, как правило, с согласия наймодателя.

Договор коммерческого найма жилого помещения

Договор коммерческого найма заключается в письменной форме независимо от срока (ст. 674 ГК РФ). Несмотря на то что жилые помещения являются недвижимым имуществом, государственная регистрация такого договора не требуется.

Для договора коммерческого найма жилого помещения установлен максимальный срок - 5 лет. Если срок в договоре не определен, то договор считается заключенным на 5 лет. Законодатель выделяет краткосрочный наем (на срок менее одного года), при котором нанимателю не предоставляется целый ряд прав (на вселение граждан, постоянно проживающих с ним, а также временных жильцов, на сдачу жилого помещения в поднаем, на заключение договора на новый срок преимущественно перед другими лицами).

Права и обязанности сторон по договору найма жилого помещения в целом схожи с правами и обязанности сторон по договору аренды. Наймодатель обязан (ст. 676 ГК РФ): во-первых, передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания; во-вторых, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение)); в-третьих, осуществлять капитальный ремонт жилого помещения, если иное не установлено договором, а также обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении. Наймодатель не может производить без согласия нанимателя переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением (п. 3 ст. 681 ГК РФ).

Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания; обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии, осуществлять текущий ремонт, если иное не установлено договором; своевременно вносить плату за жилое помещение - в сроки, предусмотренные договором, при отсутствии в договоре такого условия - ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом РФ. Кроме того, он должен самостоятельно вносить коммунальные платежи, если договором не установлено иное. Нанимателю запрещается проведение переустройства и реконструкции жилого помещения без согласия наймодателя.

В случае нарушения условий договора найма жилого помещения со стороны граждан, постоянно проживающих совместно с ним, наниматель отвечает перед наймодателем за их действия как за свои собственные (п. 3 ст. 677 ГК РФ). Однако наниматель и граждане, постоянно проживающие вместе с ним, могут заключить договор о том, что все они несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае они будут являться сонанимателями. О заключении такого договора необходимо известить наймодателя (п. 4 ст. 677 ГК РФ). Независимо от заключения такого договора граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением (п. 2 ст. 677 ГК РФ), за исключением краткосрочного найма.

Наниматель и граждане, постоянно проживающие с ним в жилом помещении, вправе использовать данное помещение для проживания, а также вправе пользоваться общим имуществом многоквартирного дома (п. 2 ст. 673 ГК РФ).

Граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем, должны быть указаны в договоре. Во время действия договора найма жилого помещения наниматель может вселить в жилое помещение граждан в качестве постоянно проживающих с нанимателем (ст. 679 ГК РФ). Для этого необходимо, во-первых, получение согласия наймодателя и граждан, постоянно проживающих с ним в данном жилом помещении; во-вторых, соблюдение нормы общей площади жилого помещения на одного человека. Данные условия могут не соблюдаться в случае вселения в жилое помещение несовершеннолетних детей.

Наниматель вправе сдавать жилое помещение или его часть в поднаем на основании договора поднайма жилого помещения, а также разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов (пользователей) (ст. ст. 685, 680 ГК РФ), за исключением краткосрочного найма. При этом должна соблюдаться норма общей площади жилого помещения на одного человека. Поднаниматели и временные жильцы не приобретают самостоятельного права пользования жилым помещением, их права зависят от прав нанимателя. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель. Поднаниматели пользуются жилым помещением на возмездных началах на основании договора, временные жильцы пользуются им безвозмездно, срок их проживания ограничен 6 месяцами.

Для проживания в жилом помещении временных жильцов необходимо общее согласие нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, и предварительное уведомление наймодателя. Наймодатель может запретить их проживание при условии несоблюдения нормы общей площади жилого помещения на одного человека.

ГК РФ содержит правовые нормы, направленные на обеспечение стабильности отношений найма жилого помещения. По истечении срока договора наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок, за исключением краткосрочного найма. В отличие от аналогичного права арендатора, данное право нанимателя жилого помещения закреплено в императивной норме и не обусловлено надлежащим исполнением нанимателем жилищного обязательства (ч. 1 ст. 684 ГК РФ). При этом инициатива по урегулированию вопроса заключения договора на новый срок должна исходить от наймодателя. Он должен не позднее чем за 3 месяца до истечения срока договора найма жилого помещения предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать жилое помещение внаем в течение (не менее) года. В противном случае договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок, если наниматель, в свою очередь, не откажется от продления договора.

При переходе права собственности на жилое помещение договор найма сохраняется (ст. 675 ГК РФ). При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма. Не влечет прекращения договора найма жилого помещения и смерть нанимателя или его выбытие из жилого помещения, если в жилом помещении остаются проживать другие граждане. В этом случае договор продолжает действовать на тех же условиях, и один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними становится нанимателем. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями (п. 2 ст. 686 ГК РФ). Таким образом, происходит изменение субъектного состава договора.

Кроме того, замена нанимателя в договоре найма жилого помещения может быть произведена по требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих. С согласия наймодателя наниматель может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем (п. 1 ст. 686 ГК РФ). Правила о замене нанимателя не распространяются на краткосрочный наем.

Расторжение договора найма жилого помещения значительно отличается от расторжения договора аренды в сторону усиления гарантий прав нанимателя. Несмотря на срочный характер договора, наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма, письменно предупредив об этом наймодателя за 3 месяца.

Договор социального найма жилого помещения - это соглашение, в силу которого одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных Жилищным кодексом РФ. Договору социального найма посвящен раздел 3 ЖК РФ.

Это консенсуальный, взаимный и возмездный договор. Особенностью договора социального найма жилого помещения является то, что он заключается без установления срока его действия (ч. 2 ст. 60 ЖК РФ). Его квалифицирующими признаками являются субъектный состав и предмет договора.

Предметом договора является жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры) государственного или муниципального жилищного фонда социального использования. Субъектами договора социального найма являются наймодатель и наниматель. В качестве наймодателя выступает государство или муниципальное образование в лице уполномоченного государственного органа или орган местного самоуправления либо управомоченное лицо. Нанимателями могут быть только граждане РФ, которые, как правило, состояли на учете в качестве нуждающихся в жилом помещении, предоставляемом по договору социального найма.

Форма договора - письменная. В договоре социального найма должны быть указаны члены семьи нанимателя жилого помещения (ч. 3 ст. 69 ЖК РФ), к которым относятся 3 категории граждан (ст. 69 ЖК РФ): во-первых, его супруг, а также дети и родители, проживающие совместно с данным нанимателем, бесспорно являются членами семьи нанимателя жилого помещения; во-вторых, другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя при условии, что они вселены им в качестве членов семьи и ведут с ним общее хозяйство. Наконец, в исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке.

Члены семьи нанимателя жилого помещения имеют равные с нанимателем права и обязанности, а дееспособные члены семьи в силу закона несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма (ч. 2 ст. 69 ЖК РФ).

Предоставление гражданам жилых помещений по договору социального найма. Договор социального найма заключается на основании решения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма, принятого органом местного самоуправления (ч. 4 ст. 57 ЖК РФ). Жилые помещения предоставляются по договору социального найма ограниченному кругу субъектов. ЖК РФ регулирует данный вопрос в соответствии с ч. 3 ст. 40 Конституции РФ, согласно которой малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату в соответствии с установленными законом нормами.

Жилые помещения государственного или муниципального жилищного фонда предоставляются, во-первых, гражданам, признанным малоимущими и нуждающимися в жилом помещении, предоставляемом по договору социального найма; во-вторых, отдельным категориям граждан, определенным федеральным законом или законом субъекта Российской Федерации, признанным нуждающимися в жилых помещениях, независимо от их имущественного положения (например, сотрудникам милиции, прокурорам и следователям прокуратуры).

Гражданин признается нуждающимся в жилом помещении по основаниям, предусмотренным в ст. 51 ЖК РФ:

1) если гражданин не является ни нанимателем жилого помещения по договору социального найма или членом семьи нанимателя, ни собственником жилого помещения или членом семьи собственника;

2) если гражданин является нанимателем жилого помещения по договору социального найма или членом семьи нанимателя либо собственником жилого помещения или членом семьи собственника, но: а) обеспечен общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы, установленной органом местного самоуправления; б) проживает в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям; в) проживает в квартире, занятой несколькими семьями, и в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно (например, активные формы туберкулеза с выделением микобактерий туберкулеза). Причем гражданин не имеет иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего на праве собственности.

Для предоставления гражданину жилого помещения по договору социального найма необходимо, чтобы он был принят на учет в качестве нуждающегося в жилом помещениях, за исключением некоторых случаев (например, при сносе жилого дома, в котором проживает гражданин). Принятие на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях осуществляется органом местного самоуправления на основании заявлений данных граждан, поданных ими в указанный орган по месту своего жительства с представлением документов, подтверждающих право соответствующих граждан состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях.

Жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, в порядке очередности исходя из времени принятия таких граждан на учет. Кроме того, ч. 2 ст. 57 ЖК РФ устанавливает внеочередное предоставление жилых помещений.

Жилые помещения должны предоставляться гражданам по месту их жительства (в черте соответствующего населенного пункта). Размер предоставляемого жилого помещения зависит от нормы предоставления, которая устанавливается органом местного самоуправления в зависимости от достигнутого в соответствующем муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми по договорам социального найма, и других факторов (ст. 50 ЖК РФ). При предоставлении жилых помещений по договорам социального найма заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, допускается только с их согласия (ст. 58 ЖК РФ).

Права и обязанности сторон по договору социального найма жилого помещения в целом аналогичны правам и обязанностям сторон по договору коммерческого найма, поэтому остановимся на особенностях, характерных для договора социального найма.

Для вселения супруга, своих детей и родителей нанимателю согласия наймодателя не требуется, однако необходимо получить письменное согласие членов его семьи. После вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи не должна быть менее учетной нормы. Данные условия могут не соблюдаться при вселении к родителям их несовершеннолетних детей. Для вселения других граждан в качестве членов семьи, кроме того, должно быть получено согласие наймодателя.

Наниматель наделяется правом на обмен занимаемого жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю. Обмен жилыми помещениями может быть совершен между гражданами, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории Российской Федерации, при этом должно быть получено письменное согласие обоих наймодателей (ч. 5 ст. 72 ЖК РФ). Количество участников обмена не ограничивается при условии, что общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи не будет менее учетной нормы. Если в обмениваемом жилом помещении в качестве членов семьи нанимателей проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, то обмен жилыми помещениями может быть осуществлен только с предварительного согласия органов опеки и попечительства. В таком согласии может быть отказано в случае, если обмен жилыми помещениями нарушает права или законные интересы указанных лиц.

Обмен может быть добровольным и принудительным. Обмен на добровольных началах осуществляется с письменного согласия проживающих совместно с нанимателем членов его семьи. Члены семьи нанимателя вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого жилого помещения на два и более жилых помещения, находящиеся в разных домах или квартирах. Если между нанимателем жилого помещения и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, то любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке.

Договор об обмене жилыми помещениями заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного соответствующими нанимателями. Обмен жилыми помещениями не допускается в случаях, предусмотренных ст. 73 ЖК РФ, перечень которых носит исчерпывающий характер.

Наниматель имеет право на замену жилого помещения, общая площадь которого на одного члена семьи превышает норму предоставления, на жилое помещение меньшего размера с согласия проживающих совместно с ним членов его семьи (ст. 81 ЖК РФ). Наймодатель на основании заявления нанимателя жилого помещения о замене жилого помещения обязан предоставить нанимателю по согласованию с ним другое жилое помещение в течение 3 месяцев со дня подачи соответствующего заявления.

Наниматель вправе сдавать часть или все жилое помещение в поднаем с письменного согласия наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи при условии, что после заключения договора поднайма жилого помещения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего составит не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире - не менее нормы предоставления (ст. 76 ЖК РФ). Если сдаваемое в поднаем жилое помещение находится в коммунальной квартире, то для заключения договора требуется также согласие всех нанимателей и их семей, а также всех собственников и членов их семей. Договор поднайма заключается на определенный срок, если в договоре срок не указан, то договор считается заключенным на один год. Договор поднайма жилого помещения является возмездным (ст. 78 ЖК РФ, п. 3 ст. 685 ГК РФ).

Наниматель вправе разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов (ст. 80 ЖК РФ).

Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан использовать жилое помещение по назначению и в пределах, установленных ЖК РФ. Жилое помещение предназначено для проживания граждан, при этом допускается использование жилого помещения гражданами, проживающими в нем на законных основаниях, для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (ст. 17 ЖК РФ).

Изменение и прекращение договора социального найма жилого помещения. Изменению договора социального найма жилого помещения специально посвящена ст. 82 ЖК РФ, которая предусматривает 2 основания изменения договора: 1) объединение в одну семью граждан, проживающих в одной квартире, пользующихся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма. В этом случае наниматели вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма всех занимаемых ими жилых помещений; 2) требование дееспособного члена семьи нанимателя с согласия остальных членов семьи и наймодателя о признании себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя при жизни нанимателя (с его согласия), а также в случае смерти нанимателя.

Прекращение договора социального найма возможно, во-первых, в силу обстоятельств, не зависящих от воли сторон (в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя (ч. 5 ст. 83 ЖК РФ)); во-вторых, вследствие его расторжения по соглашению сторон (ч. 1 ст. 83 ЖК РФ) либо по требованию нанимателя или наймодателя.

По инициативе нанимателя расторжение договора осуществляется: 1) вследствие выезда нанимателя и членов его семьи из жилого помещения в другое постоянное место жительства, в этом случае договор считается расторгнутым со дня выезда (ч. 3 ст. 83 ЖК РФ); 2) по требованию нанимателя, которое может быть заявлено в любое время с письменного согласия членов его семьи, проживающих совместно с ним. При этом не требуется заблаговременного предупреждения об этом наймодателя.

По требованию наймодателя расторжение договора социального найма жилого помещения допускается в судебном порядке. Расторжение договора социального найма влечет выселение нанимателя и членов его семьи. Возможны следующие варианты выселения:

1) с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма;

2) с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма;

3) без предоставления другого жилого помещения.

Выселение договора социального найма с предоставлением благоустроенного жилого помещения осуществляется в следующих случаях:

1. Если дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу в связи с необходимостью использования для государственных или муниципальных нужд земельного участка, на котором находится жилой дом. В этом случае другие благоустроенные жилые помещения предоставляются выселяемым гражданам органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение о сносе дома (ст. 86 ЖК РФ).

2. Если жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение в соответствии с гл. 3 ЖК РФ, другое благоустроенное жилое помещение предоставляет наймодатель.

Дата добавления: 2014-01-06