Тема 7. Особые формы кредита

Факторинг. Два вида факторинга: открытый и закрытый. Лизинг. Сущность лизинговой сделки. Основные элементы лизинговой сделки. Виды лизинга и лизинговых операций.Ипотека. Типовые схемы ипотечного кредитования. Правовая база ипотеки.

Лизинг – это долгосрочная аренда машин, оборудования и других объектов лизинга, купленным арендодателем для арендатора с целью их производственного использования при сохранении права собственности на них арендодателем на весь срок аренды.

Объект лизинга – движимое и недвижимое имущество, если оно не уничтожается в производственном цикле (здания, сооружения, транспортные средства, оборудование, компьютерная техника и т.п.)

Лизинг по сравнению с кредитованием более выгодная услуга. Объект лизинга остается собственностью банка, а объект кредитования – собственность заемщика, поэтому лизинг более надежная (не рисковая) кредитная операция для банка, но более дорогостоящая для предприятия услуга.

Субъекты лизинговой сделки:

1. Лизингодатель – это лизинговый отдел банка или лизинговая компания.

2. Лизингополучатель – это предприятие, которое берет объект лизинга в аренду (арендатор).

3. Поставщик оборудования – продавец объекта лизинга.

Сроки лизинга зависят от: срока службы оборудования; периода начисления амортизации;циклов появления более современного оборудования (морального износа); динамики инфляционных процессов;коньюктуры рынка ссудных капиталов; от вида лизинга.

Различают 2 основных вида лизинга:

- оперативный лизинг;

- финансовый лизинг.

Оперативный лизинг - это лизинг, при котором лизингодатель:

- изучает спрос на объект лизинга;

- покупает его на свой страх и риск (лизингополучатель не участвует в выборе поставщика);

- передает в аренду лизингополучателю на короткий срок, срок значительно меньший срока службы объекта лизинга;

- не рассчитывает за один срок аренды возместить стоимость объекта лизинга;

- устанавливает ставки лизинговых платежей значительно выше, чем при финансовом лизинге;

- приобретает и передает в аренду наиболее популярные виды машин и оборудования;

- все условия сделки предусматриваются в лизинговом соглашении;

- объект лизинга может быть передан в аренду несколько раз.

Лизингополучатель имеет право в любое время расторгнуть договор аренды.

Финансовый лизинг – вид лизинга, при котором:

- арендатор сам находит для себя поставщика оборудования, обращается в банк для заключения сделки;

- банк заключает с арендатором договор аренды, а с поставщиком договор купли-продажи оборудования и отгрузки его в адрес арендатора;

- арендатор принимает оборудование;

- банк оплачивает оборудование согласно договора;

- арендатор уплачивает банку лизинговые платежи.

Таким образом, финансовый лизинг характеризуется следующими основными чертами:

- участием третьей стороны (поставщика);

- невозможностью расторжения договора в период лизинговой сделки;

- более продолжительным сроком аренды;

- передачей объекта лизинга за весь срок службы одному арендатору;

- более высокая стоимость оборудования;

- переход объекта лизинга в собственность арендатора по истечении срока договора с оплатой остаточной его стоимости.

В договоре лизинговой сделки предусматривается сумма лизингового платежа, периодичность уплаты платежа (ежегодно, ежеквартально, ежемесячно).

Фактринг – это переуступка поставщиком долговых требований к покупателю факторинговой компании или фактор – отделу банка.

В факторинговых услугах участвуют три (четыре) юридических лица;

- фактор, это коммерческий банк, покупающий требования;

- поставщик, поставляющий товары и имеющий к покупателям требования;

- должник – покупатель товара.

Суть данной операции заключается в следующем:

1)Поставщик поставляет покупателю товар.

2)Представляет банку платежные требования и сразу же заключает договор о факторинговой сделке.

3) Фактор – банк покупает у поставщика платежное требование и зачисляет ему на счет определенную сумму.

4)Передача платежного требования в банк – покупателя.

5)Передача платежного требования покупателю для акцепта, возврат акцептованных расчетных документов.

6)Списание с расчетного счета покупателя сумм согласно платежного требования.

7)Перевод средств из банка покупателя в банк поставщика.

8)Зачисление покупателем сумм на корреспондентский счет банка (согласно договора факторинга).

Таким образом, поставщик получает деньги от фактора сразу же после отгрузки товара и составления платежно-расчетных документов.

Виды факторинга:

1. Конвекционный факторинг, когда фактор выполняет все бухгалтерские операции за предприятие, а поставщик отгружает товар (при данном виде факторинга на счет поставщика зачисляется не вся сумма, а только 80%, а в строго установленный срок перечисляется остальная сумма независимо от ее поступления от покупателя).

2. Конфиденциальный факторинг, который ограничивается выполнением фактором уступкой права на получение долгов.

3.. С правом регресса – когда банк имеет только право обратного требования к поставщику.

4. Без права регресса – когда банк не имеет такого права.

Данная операция для банка значительно рисковее кредитования, и поэтому банком «Договор на факторинговое обслуживание» заключается с теми предприятиями, с которыми сложились постоянные, длительные контакты и только после тщательного анализа деятельности как поставщика, так и покупателя.

В договоре на факторинговое обслуживание предусматриваются:

- условия совершения операций;

- порядок оплаты;

- вид факторинга;

- сроки расчетов и т.д.

Факторинговые операции ускоряют получение большей части долгов, снижают расходы предприятий – поставщиков, связанные с обслуживанием расчетов с покупателями.

Ипотечное жилищное кредитование – это форма ипотечного кредитования, целевым назначением которого является приобретение гражданами жилья. По способу организации кредитных отношений такое кредитование представляет собой разновидность ипотечных кредитов со всеми присущими им признаками: долгосрочный характер, обеспеченность объектами недвижимости, погашение в рассрочку, особая система рефинансирования. По своему целевому назначению они могут рассматриваться как элемент розничного банковского бизнеса, поскольку обслуживают потребности населения в привлечении заемных средств на приобретение жилья. Их развитие, основные характеристики и риски определяются уровнем доходов населения, стандартами жизни, социальной стабильностью, в то время как ипотечные кредиты, обеспеченные залогом коммерческой недвижимости, в большей степени зависят от кредитоспособности и рентабельности предприятий‑получателей.

Во всех странах ипотечные кредиты играют большую роль в обеспечении населения жильем и улучшении жилищных условий. Широкое развитие ипотечных кредитов становится фактором социальной стабильности, создает предпосылки для роста жилищного строительства и смежных с ним отраслей, а также стимулирует спрос на мебель, бытовую технику, предметы интерьера и т. п. Человек, имеющий собственный дом или квартиру, психологически более устойчив, он может создавать семью, растить детей. Обеспечение хорошими жилищно‑бытовыми условиями приводит и к улучшению здоровья нации, увеличению продолжительности жизни, что, в свою очередь, повышает трудоспособность населения. Развитие ипотечного жилищного кредита способно смягчить проблемы безработицы, увеличивая мобильность трудовых ресурсов.

Формирование системы ипотечного жилищного кредитования – одно из приоритетных направлений современной государственной жилищной политики.

Ипотечное жилищное кредитование – это целостный механизм реализации отношений, возникающих по поводу выдачи, продажи и обслуживания ипотечных жилищных кредитов, который может успешно функционировать только при наличии развитой ипотечной системы, позволяющей четко устанавливать достоверность прав владельцев на определенную недвижимость и создавать условия для предоставления им долгосрочного кредита под залог жилой недвижимости. В тех странах, где существуют надежные ипотечные системы, такое кредитование стало не только фактором социально‑экономического развития, но и условием стабильного и эффективного функционирования банковской системы.

При развитой, устойчиво функционирующей системе ипотечного кредитования достигается наилучшее согласование интересов всех участников данного процесса, что снижает риск банковских операций.

Существуют различные модели ипотечного жилищного кредитования. Обычно выделяют три модели, получившие наиболее широкое развитие и доказавшие свою эффективность в зарубежных странах: контрактно‑сберегательная модель, модель ипотечного банка и модель вторичного ипотечного рынка.

Исторически первой появилась контрактно‑сберегательная модельипотечного жилищного кредитования. При этой модели формирование ресурсов ипотечного кредитования происходит за счет целевых накопительных депозитов. Потенциальный заемщик заключает с банком контракт, согласно которому берет на себя обязательство ежемесячно вносить в течение определенного срока на депозит определенную сумму, т. е. реализовать так называемый план накоплений. Банк, в свою очередь, берет на себя обязательство после выполнения плана накоплений предоставить клиенту ипотечный кредит на заранее согласованных условиях. Важно подчеркнуть, что при этой модели процентные ставки и по депозитам, и по кредитам являются фиксированными и не зависят от движения рыночных ставок процента. Обычно они несколько ниже последних.

Данная модель позволяет банкам решать одновременно две задачи: привлекать долгосрочные ресурсы по фиксированным ставкам и минимизировать кредитный риск, поскольку, накапливая средства, клиент демонстрирует наличие у него постоянного источника дохода, подтверждая кредитоспособность и кредитную историю. Это делает данную модель привлекательной для тех стран, где отсутствуют устоявшиеся традиции долгосрочного кредитования частных лиц. На ее основе, как правило, реализуются программы государственной поддержки малообеспеченных слоев населения (субсидирования первоначального взноса и процентных ставок, гарантирование возврата кредитов и др.). Недостатками данной модели являются требование предварительного накопления определенной суммы, в силу чего клиент не может получить ипотечный кредит, когда ему это требуется, и ее «нерыночный» характер. Замкнутость конкрактно‑накопительной модели и фиксированные ставки в условиях развитых рынков искажают рыночные приоритеты и ограничивают конкурентные начала на кредитном рынке.

В большинстве стран мира контрактно‑сберегательная модель в той или иной форме использовалась, когда у граждан еще не было кредитной истории, а у банков – достаточных долгосрочных пассивов. В развитых странах эта модель сохранилась лишь во Франции, Германии, Австрии благодаря государственным субсидиям.

В модели ипотечного банкаисточником ресурсов для ипотечного кредитования является выпуск ипотечных облигаций (закладных листов), обеспеченных залогом недвижимости, под которую предоставлены ипотечные кредиты (так называемая масса ипотечного покрытия). Проценты по ипотечным облигациям выплачиваются за счет доходов, получаемых банками от ипотечных кредитов, и соответственно погашаются они за счет сумм, поступающих в погашение этих кредитов. Ипотечные облигации являются одним из наиболее надежных видов ценных бумаг, поскольку обеспечены потоком денежных средств от выданных ипотечных кредитов, гарантиями ипотечного банка и залогом недвижимости.

Все находящиеся в обращении закладные листы одного ипотечного банка обеспечены общей для всех облигаций массой ипотечного покрытия. Деятельность ипотечных банков, как правило, регулируется особыми законодательными и нормативными актами, круг разрешенных им операций обычно ограничен. Например, в Германии для обеспечения своей платежеспособности ипотечный банк обязан соблюдать принцип соответствия кредитных требований и обязательств, удостоверенных закладными листами, по объемам, процентным ставкам и срокам обязательств и требований. Ипотечные банки получили наибольшее развитие в странах континентальной Европы, особенно в Германии, Дании и Швеции.

Суть модели вторичного ипотечного рынкасостоит в том, что банк, выдав ипотечный кредит, тут же продает его специальной организации – кондуиту. Ипотечный кредит при этом переходит на баланс последнего. С момента продажи банк не несет никаких рисков по этому кредиту. Кондуит собирает купленные кредиты в пулы и на их основе выпускает ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, которые продает инвесторам. Таким образом, создается вторичный рынок закладных. При этом кондуит дает инвестору гарантию своевременной выплаты основного долга и процентов по этим ценным бумагам, т. е. страхует от кредитного риска.

В основе данной модели лежит процесс секьюритизации активов, т. е. превращения кредитных требований в форму обращаемых на рынке ценных бумаг. Эта модель характерна для США, где создана специальная ипотечная корпорация «FannieМае», акции которой котируются на Нью‑Йоркской фондовой бирже. Она выпускает на рынок широкий спектр ценных бумаг, которые приобретаются пенсионными и взаимными фондами, страховыми компаниями и коммерческими банками. Наряду с этой крупнейшей корпорацией в США действует еще целый ряд корпораций и агентств, обслуживающих выпуск и обращение закладных на вторичном рынке и предоставляющих гарантии по ценным бумагам, обеспеченным пулом закладных.

Вторичный рынок закладных способствует переливу капитала в экономике, уменьшает разницу между процентными ставками в различных географических регионах, что способствует формированию единой цены капитала в масштабе всей страны.

Ипотечные кредиты – это кредиты, гарантией возврата которых является залог недвижимого имущества.

Предметами залога у организаций по ипотечным кредитам могут быть: предприятия, а также здания, сооружения и иное имущество, используемое в предпринимательской деятельности; земельные участки; воздушные, морские суда и суда внутреннего плавания; космические объекты; незавершенное строительство и недвижимое имущество, возводимое на земельном участке, отведенном для строительства в установленном порядке.

Предмет ипотекидолжен принадлежать залогодателю на правах собственности или полного хозяйственного ведения. На имущество, находящееся в общей собственности (без определения доли каждого из собственников), ипотека может быть установлена лишь при наличии письменного согласия всех собственников. Участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников.

Ипотечный кредит, как правило, имеет целевое назначение и используется организациями в основном на новое строительство, реконструкцию или приобретение различных объектов производственного и социально‑бытового назначения; на приобретение техники, оборудования и транспортных средств; на затраты по разработке месторождений, различных полезных ископаемых и созданию научно‑технической продукции. В настоящее время не исключается выдача ипотечных кредитов и на цели текущей уставной хозяйственной деятельности, если это продиктовано суммой испрашиваемого кредита и ограничением других залоговых возможностей заемщика (исходя из ранее полученных им кредитов с не истекшими еще сроками кредитования). Для получения ипотечного кредита заемщик представляет в банк стандартный пакет документов, необходимый для решения вопроса о выдаче ему кредита. Вместе с тем, учитывая, что в качестве предмета залога будет выступать недвижимое имущество (ипотека), дополнительнодолжны быть представлены следующие документы: свидетельства о государственной регистрации прав собственности на объекты недвижимости, в том числе на земельный участок; документ о территориальных границах земельного участка (план участка), выданный государственным органом по земельным ресурсам и землеустройству; заключение независимой профессиональной оценочной компании (фирмы) об оценке реальной стоимости предмета ипотеки;[1]договор со страховой компанией о страховании объекта недвижимости; другие документы, являющиеся неотъемлемой частью договора ипотеки.

При заключении договора об ипотеке залогодатель должен также информировать банк в письменном виде о правах других лиц на предмет ипотеки. В частности, не заложено ли имущество, не сдано ли в аренду, кто еще имеет права пользования предметом залога, в том числе и в порядке сервитута.

Банком тщательно изучаются все представленные документы (в порядке, описанном в параграфе 6.1). Кроме оценки финансового состояния заемщика особое внимание уделяется ТЭО ссуды, поскольку при ипотечном кредитовании, которое, как правило, является долгосрочным, оно имеет свои особенности.

В соответствии с Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102‑ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен, после чего он подлежит государственной регистрации, которая включает в себя регистрацию договора залога как сделки и регистрацию права залога по данному договору. Государственная регистрация осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 21 июня 1997 г. № 122‑ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Она проводится соответствующими учреждениями юстиции (т. е. специальными регистрационными палатами или бюро) на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества.

Государственная регистрация ипотеки является публичной, т. е. любое лицо вправе получить в соответствующем государственном органе. Государственной регистрацией ипотеки занимается залогодатель. Он представляет в регистрирующий орган заявление о государственной регистрации в установленной форме; договор об ипотеке (залоге), удостоверенный нотариусом, и его копию, а также документ, подтверждающий возникновение обеспеченного ипотекой обязательства (т. е. кредитный договор); все документы, которые являются неотъемлемой частью договора залога или указаны в нем, и их копии; доказательства уплаты государственной пошлины за регистрацию договора залога, сделки обременения, а также документы, подтверждающие правоспособность залогодателя (заемщика) как юридического лица.

Проведенная государственная регистрация договора ипотеки удостоверяется посредством совершения на нем специальной регистрационной надписи, в которой указываются: полное наименование органа, зарегистрировавшего ипотеку, дата и место регистрации, номер, под которым она произведена. Эти данные заверяются печатью и подписью должностного лица организации, осуществляющей регистрацию. С момента государственной регистрации договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу.

Права залогодержателя (т. е. банка) по обеспеченному ипотекой кредитному договору и договору ипотеки могут быть удостоверены и закладной (документом о залоге заемщиком недвижимого имущества), являющейся ценной бумагой.

Закладнаядолжна содержать: название ценной бумаги – «закладная»;имя залогодателя, указание места его жительства либо, если залогодатель – юридическое лицо, его местонахождение и юридический адрес;имя первоначального залогодержателя и указание его местонахождения; название кредитного договора или иного денежного обязательства, исполнение которого обеспечивается по данной закладной, с указанием даты и места его заключения;

имя должника по обеспеченному ипотекой обязательству, если он не является залогодателем, и указание его местонахождения (жительства); указание суммы основного обязательства, обеспеченного ипотекой и размера процентов, либо условий, позволяющих в надлежащий момент определить эту сумму и проценты; указание срока уплаты суммы обязательства, либо периодичности их уплаты, либо условий, позволяющих определить эти сроки и размеры платежей; название и достаточное для идентификации описание предмета ипотеки и указание места его нахождения; денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека по данной закладной; наименование права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и органа, зарегистрировавшего это право;указание на то, обременено или нет имущество, являющееся предметом ипотеки, правом пожизненного пользования, аренды, сервитутом, иным правом на момент государственной регистрации ипотеки; подписи залогодателя, а если он является третьим лицом, то также и должника по обеспеченному ипотекой обязательству; сведения о времени и месте нотариального удостоверения договора об ипотеке, а также сведения о его государственной регистрации; указание даты выдачи закладной первоначальному залогодержателю.

В соответствии с Законом об ипотеке закладная предоставляет возможность передачи прав, удостоверенных ею, в пользу третьего лица путем совершения на ней нотариально удостоверенных именных передаточных надписей. Владелец закладной считается законным, если его права на закладную основываются на последней передаточной надписи и непрерывном ряде имеющихся на ней предыдущих передаточных надписей. Об уступке прав по закладной залогодержатель должен в письменной форме уведомить должника по кредитному договору обеспеченному ипотекой, на основании которого он становится обязанным перед новым залогодержателем. Любой законный владелец закладной вправе потребовать от органа, осуществляющего государственную регистрацию ипотеки, зарегистрировать его в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в качестве залогодержателя.

Залогодательс согласия залогодержателя имеет правопередать предмет ипотеки другому лицу в собственность (полное хозяйственное ведение), аренду или временное безвозмездное пользование. В этом случае ипотека сохраняет свою силу, только все обязанности по договору ипотеки переходят к лицу, приобретшему право на предмет ипотеки.

Закладная может быть заложена путем ее передачи другому лицу залогодержателю закладной) в обеспечение обязательства по кредитному договору между этим лицом и залогодержателем, первоначально названным в закладной, либо ее иным законным владельцем (ипотечным залогодержателем). При неисполнении обязательства, обеспеченного закладной, ипотечный залогодержатель обязан по требованию залогодержателя передать ему свои права по закладной. Залогодержатель закладной, которому переданы или на которого судом переведены права по закладной, вправе обратить взыскание на предмет ипотеки в соответствии с условиями закладной.

Но при всем этом следует отметить, что составление и выдача закладной не допускаютсяЗаконом об ипотеке, если предметом ипотеки являются: - предприятие как имущественный комплекс; земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения; леса; право аренды перечисленного выше имущества.

Законом об ипотеке предусмотрено создание в стране первичного и вторичного рынков закладных. В настоящее время работает только первичный рынок закладных, охватывающий и регулирующий отношения банка‑кредитора и заемщика, располагающего недвижимостью. Вторичный рынок закладных, на котором происходит формирование совокупного кредитного портфеля ипотечной системы путем скупки закладных у банков для выпуска обезличенных доходных ценных бумаг (облигаций), обеспеченных недвижимостью, с целью привлечения средств новых инвесторов в инвестиционный процесс, находится в самом начале своего становления. Для его развития нужна финансовая поддержка государства.

Дата добавления: 2014-01-06