Возникновение прав на землю

При рассмотрении этого вопроса мы будем отталкиваться от норм ГК. Ст. 8 ГК применима и к возникновению прав на земельный участок. Основания возникновения – это договор или иная сделка, ненормативный акт органов государственной власти и органов МСУ (за исключением сервитута), судебное решение, приобретение имущества по основаниям, допускаемым законом (подразумевается приобретательская давность). Перерегистрация прав на землю как основание возникновения прав на землю предусматривается ЗК.

Основная масса земель находится в государственной собственности, поэтому в чистом виде гражданско-правовая сделка как основание возникновения прав на землю встречается нечасто. Что касается ненормативного акта органа государственной власти или органа МСУ, то он также встречается нечасто. По такому акту возникают только постоянное бессрочное пользование и безвозмездное срочное пользование. Поэтому в основной массе основанием возникновения прав на землю является сложный фактический состав – предоставление земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Сначала орган принимает решение о предоставлении земельного участка, а потом заключается либо договор купли-продажи, либо договор аренды земельного участка. Для принятия решения о предоставлении земельного участка достаточно проекта границ земельного участка.

Ст. 28 ЗК – не допускается отказ в предоставлении в собственность земельного участка за исключением 3 случаев:

- если земельные участки являются зарезервированными;

- если в законодательстве существует прямой запрет на приватизацию земельного участка;

- если земельные участки изъяты из оборота.

В отношении ограниченно оборотоспособных земель другое положение: не допускается отказ в предоставлении в собственность ограничено оборотоспособного участка, если специальный ФЗ допускает это (видимо это связано с принятием Водного кодекса).

Порядок предоставления земельных участков можно разбить на 2 группы в зависимости от того предоставляется ли пустой земельный участок или предоставляется застроенный земельных участок (ЗУ). В 1-м случае, когда речь идет о предоставлении пустого ЗУ основной институт – это порядок предоставления земельного участка под строительство (самый сложный институт). Есть еще один институт, относящийся к этому разделу, - это порядок предоставления ЗУ гражданам для целей, не связанных со строительством (нелепый институт). 2-я группа распространяется на случаи оформления прав на земельные участки под объектами недвижимости, находящимися у конкретного лица в собственности; на случаи перехода прав на землю при переходе прав на объекты недвижимости.

3.10.2007

Нормативы предоставления земельных участков формируются в зависимости от того предоставляется ли пустой земельный участок или застроенный. Порядок их определения закреплен в ст. 33 ЗК.

Нормативы в данном случае применяются только в том случае, если земельный участок предоставляется в собственность и если он предоставляется из государственных или муниципальных земель, т.е. происходит смена формы собственности. В этом случае законодатель говорит, что устанавливаются минимальные и максимальные нормы предоставления земельных участков. В зависимости от конкретного вида деятельности конкретные нормативы устанавливает либо орган МСУ, либо субъект РФ. Закон субъекта РФ устанавливает нормативы для предоставления земельных участков для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, для садоводства и огородничества и дачного строительства. Соответственно актами органов МСУ устанавливаются нормативы для ЛПХ и для ИЖС.

2-ю группу нормативов составляют нормативы, которые указаны в п. 3 ст. 33 ЗК, где указаны нормативы, которые применяются при формировании земельного участка под уже существующим объектом недвижимости. Здесь формирование земельного участка производится в соответствии с градостроительной и землеустроительной документацией по СНиПам и проблема заключается в том, что в эти СНиПах никто толком не разбирается, кроме органов архитектуры.

Одно из оснований возникновения прав на землю указано в ст. 34 ЗК «Предоставление земельных участков гражданам для целей, не связанных со строительством». По этой статье не предусматривается, что земельный участок можно получить только через торги. Процедура: гражданин обращается с заявлением в компетентный орган, который указан в ст. 29 ЗК (у нас куги), с заявлением о предоставлении земельного участка. Данный орган дает задание подготовить проект границ земельного участка, как правило, на уровне органов МСУ. После этого принимается решение о предоставлении земельного участка. Далее заявитель за свой счет ставит участок на кадастровый учет, т.е. формирует участок на местности. Далее заключается договор купли-продажи или аренды земельного участка. Но для какой цели можно получить таким образом участок, т.к. для всех остальных целей предусмотрен другой порядок предоставления земельного участка?

Переход прав на землю при переходе прав на объект недвижимости

В общем виде порядок предоставления изложен в п. 1 ст. 35 ЗК. При переходе права собственности на объект недвижимости к другому лицу (т.е. при продаже) оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Определение размера земельного участка, который переходит к покупателю здания. Здесь у нас до недавнего времени существовало 2 нормы: ст. 273 ГК. ГК решал вопрос диспозитивно: стороны сами могут договориться о том какого размера земельный участок перейдет к покупателю. Потом вышел ЗК и указал, что в данном случае размер земельного участка, переходящего к покупателю, должен определяться по правилам п. 3 ст. 33 ЗК, т.е. по СНиПам, т.е. ввел императивную норму.

По этому поводу ВАС в 2005 г. в Постановлении Пленума № 11 указал, что нужно руководствоваться нормами ЗК. 24 июня 2007 г. в данной части ст. 273 ГК была признана утратившей силу, т.е. у нас теперь осталась одна статья – ст. 35 ЗК. Императивно, т.е. в обязательном порядке, требование п. 3 ст. 33 ЗК применяется только в том случае, если у продавца здания земельный участок находился в государственной собственности, т.е. был на праве аренды или постоянного бессрочного пользования. В этом случае если покупатель здания не сможет доказать, что для обслуживания здания ему необходим весь земельный участок, который был у продавца, то земельный участок снимается с кадастрового учета, т.е. ликвидируется как объект недвижимости, и покупатель здания за свой счет будет формировать земельный участок по правилам п. 3 ст. 33 ЗК. При этом делимость земельного участка, бывшего у продавца здания, не имеет значения.

Если земельный участок у продавца здания находился на праве собственности, то здесь требования п. 3 ст. 33 ЗК безусловно не применяются – продавец здания сам будет решать продавать ли ему весь земельный участок вместе со зданием или же сформировать под зданием земельный участок меньшего размера, т.е. поделить, и передать покупателю земельный участок, сформированный по правилам п. 3 ст. 33 ЗК. При такой конструкции учитывается делимость земельного участка.

На каком праве к покупателю здания переходит земельный участок? Здесь всё зависит от того, на каком праве земельный участок находился у продавца:

1. на праве собственности. В данном случае нормы ГК до недавнего времени противоречили нормам ЗК. В соответствии с ч. 1 ст. 273 ГК и п. 2 ст. 552 ГК если земельный участок у продавца здания находился на праве собственности, то стороны могли самостоятельно решать какое право на земельный участок перейдет к покупателю. И только если в договоре не указывалось право на земельный участок, переходящее к покупателю здания, земельный участок переходил на праве собственности. Как правило, в такой ситуации к покупателю здания переходило право аренды. Потом вышел ЗК, который указал, что в данном случае земельный участок и здание могут отчуждаться только как единый объект недвижимости, т.е. к покупателю здания переходит право собственности на земельный участок. Но судебная практика в данном случае, как правило, Земельный кодекс игнорировала. Но в 2005 г. вышло указанное Постановление Пленума ВАС, где было указано, что нужно руководствоваться нормами ЗК. Закон № 118 от 24 июня 2007 г. привел ст. 273 и 552 ГК в соответствие с ЗК. Теперь они звучат так: к покупателю здания переходит право собственности, если иное не установлено ФЗ.

Необходимо ли заключать единый договор купли-продажи здания и земельного участка как единого объекта недвижимости или же возможно заключение двух договоров купли-продажи? По экономическим соображениям 2-я ситуация бывает выгодней. Регистрационные органы принимают на регистрацию 2 договора купли-продажи – здания и земельного участка, но только чтобы они были поданы одновременно и на стороне покупателя должно выступать одно лицо.

2. на праве аренды. Эта схема четко никак не расписана ни в ГК, ни в ЗК. ВАС в Постановлении Пленума № 11 от 2005 г. предложил крайне упрощенную схему перехода права аренды к покупателю здания, которая звучит так: если земельный участок у продавца здания находился на праве аренды, то покупатель здания приобретает право пользования земельным участком на праве аренды с момента регистрации перехода права собственности на здание независимо от того оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем здания и собственником земельного участка.

Кто в этой ситуации будет платить за землю? Вопрос о порядке перехода права аренды к покупателю здания решается исключительно на уровне сложившейся в каждом конкретном регионе судебной практике. В настоящее время можно выделить 3 подхода к решению этого вопроса:

А. позиция северо-западного региона (Шварца Жарковой) и основана на том, что у покупателя здания возникает фактическое пользование земельным участком, за которое он должен вносить арендную плату и которое он должен оформить путем заключения договора аренды, т.е. в данном случае у покупателя здания возникает новое право аренды – он должен заключить новый договор аренды с собственником земельного участка и соответственно условия договора аренды могут быть изменены. Момент положительный в том, что на покупателя здания не переходят долги продавца здания по арендной плате, т.к. у него возникает новое право, и соответственно пени за просрочку платежа, которые носят договорный характер с покупателя в СЗО взыскать нельзя. Момент отрицательный – в данном случае регистрация смены субъектного состава в арендном отношении носит правоустанавливающий, а не правоподтверждающий характер. Поэтому регистрационные органы отказываются регистрировать изменения субъектного состава в случае отсутствия заявления о регистрации изменений от бывшей стороны договора, т.е. от продавца здания;

Б. позиция Московского округа (МО). Суды МО исходят из того, что в арендном отношении происходит замена стороны в договоре, т.е. замена стороны в договоре. В данном случае к покупателю здания переходят долги продавца по арендной плате и с покупателя здания можно взыскивать пени за просрочку платежа. Положительный момент заключается в том, что регистрация смены субъектного состава будет носить не правоустанавливающий, а правоподтверждающий характер, и поэтому для регистрации достаточно одного заявления покупателя здания.

В. позиция кафедры гражданского права юрфака СПбГУ – право аренды к покупателю здания переходит в силу прямого указания закона ст. 552 ГК. В данном случае пени за просрочку платежа с покупателя здания взыскать невозможно и в соответствии с Законом о государственной регистрации регистрация смены субъектного состава не является обязательной, но покупателю здания не может быть отказано во внесении изменений в подраздел 3.1 ЕГРП, где содержатся сведения об арендаторе, т.е. захочет регистрирует, а захочет – не регистрирует. Но ни в нашем регионе, ни в московском регионе такой вариант не пройдет, т.к. если мы будем считать, что к покупателю здания в силу закона переходит право аренды, то тогда мы должны будем согласиться, что если у продавца здания земельный участок находился на праве постоянного бессрочного пользования, то к покупателю здания в силу закона перейдет и право постоянного бессрочного пользования. А на это мы никогда не пойдем, т.к. основная тенденция этих двух регионов – полностью отказаться от ограниченных вещных прав.

3. На праве постоянного бессрочного пользования (ПБП). Здесь самым общим образом эта схема изложена в Законе о введении в действие ЗК. При продаже зданий, расположенных на земельных участках, предоставленных юридическим лицам на праве ПБП, это ПБП подлежит переоформлению на право аренды, или земельные участки должны быть приобретены в собственность по выбору покупателя здания. Поэтому ВАС предложил совершенно иную схему, которая звучит так: ВАС опираясь на ст. 268 и 271 ГК указал, что если продавцу здания земельный участок принадлежит на ПБП, а покупатель здания не относится к юридическим лицам, указанным в п. 1 ст. 20 ЗК, то после перехода к покупателю ПБП земельным участком он может оформить своё право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность.

10.10.2007

1-й вопрос, который возникает при такой позиции – на каком основании у продавца здания прекращается право ПБП? Ст. 45 ЗК, которая перечисляет основания прекращения ПБП такого основания прекращения как продажа объекта недвижимости не содержит. На практике это привело к тому, что чиновники предлагали отказаться продавцу здания от земельного участка. Доктрина пошла по тому же пути и до сих пор большинство доктринальных положений утверждает, что в данном случае при продаже здания продавец здания должен отказаться от земельного участка на праве ПБП в порядке, предусмотренном ст. 53 ЗК. Судебная практика такой сложный способ не восприняла и пошла по упрощенному пути. Отказ неудобен, т.к. это очень длительная процедура. Судебная практика пошла по пути, что статья 45 в данном случае применению не подлежит, т.к. право продавца здания на земельный участок на праве ПБП прекращается в силу прямого указания закона в момент регистрации перехода права собственности на объект недвижимости и отказ продавца здания от права ПБП в данном случае не требуется.

2-й вопрос: каким образом будет осуществляться переход права ПБП к покупателю? Накануне принятия ЗК вопрос о возникновении права ПБП у покупателя здания был решен в ИП (Информационном письме) ВАС № 61 (февраль 2001 г.) таким образом, что покупателю здания выдавался новый документ на право ПБП, но в настоящее время новый документ о праве ПБП выдан быть не может, т.к. ВАС прямо указал, что подобного рода ненормативные акты признаются незаконными. Поэтому возникает вопрос: на каком основании возникает право ПБП у покупателя здания? По этому поводу в судебной практике существует 2 подхода.

1-й подход заключается в том, что право ПБП переходит к покупателю здания в силу прямого указания закона. Но подобной практики придерживается незначительное число регионов. Соответственно право ПБП возникает в силу прямого указания закона в момент регистрации перехода права собственности на объект недвижимости. Естественно никакие новые документы покупателю здания не выдаются. Но по его просьбе могут быть внесены изменения в записи ЕГРП.

2-я позиция играет превалирующую роль. При приобретении здания в такой ситуации у покупателя возникает фактическое пользование земельным участком, которое раньше он мог оформить на право собственности или право аренды путем заключения договора купли-продажи или аренды земельного участка. «Мог» потому что до 24 июня 2007 г. еще существовал п. 2 ст. 268 ГК и абз. 2 п. 2 ст. 271 ГК, которые допускали возможность существования фактического землепользования у приобретателя объекта недвижимости. В настоящее время Закон от 24 июня 2007 г. признал утратившими силу эти 2 положения. Поэтому на сегодня покупатель здания должен оформить свое право на землю либо в виде аренды, либо в виде права собственности.

На сегодняшний день покупатель здания должен рассчитать, если он хочет приобрести земельный участок в собственность, что ему выгодней – чтобы выкупил земельный участок продавец здания или самому выкупать земельный участок. До 24 июля 2007 г. по Закону № 212 выкупную цену за земельный участок платили все одинаковую. А с 1 янв. 2008 г. выкупная цена будет отличаться в зависимости от того, на каком основании возникло право собственности на объект недвижимости. Если объект недвижимости приватизирован коммерческими организациями и ИП, то выкупная цена устанавливается в пределах в Москве и СПб до 20% кадастровой стоимости земельных участков, а в остальных регионах – до 2,5%. Пока не будет принят закон субъекта РФ, устанавливающий конкретную выкупную цену, применяется максимальная выкупная цена. А все остальные коммерческие организации (которые не приватизировали) приобретают земельный участок за другую выкупную цену в зависимости от численности населения населенного пункта – Москва и СПб (свыше 3 млн.) от 5 до 30 кратного размера ставки земельного налога, города с численности от 500 тыс. до 3 млн. от 5 до 17 кратного размера, до 500 тыс. человек от 3 до 10 кратный размер. После приобретения объекта недвижимости, который у продавца находился на земельном участке на праве ПБП, прежде чем сносить данный объект необходимо оформить права на землю в виде аренды или собственности.

До недавнего времени существовала ст. 553 ГК до Закона № 118, которая допускала возможность продажи земельного участка без недвижимости на нем, при этом за продавцом сохранилось право ограниченного пользования земельным участком. В то же время п. 4 ст. 35 ЗК не допускает отчуждение земельного участка без находящегося на нем объекта недвижимости, если они принадлежат на праве собственности одному лицу. По этому поводу ВАС в своем Постановлении пленума № 11 сказал: сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания без земельного участка или земельного участка без здания, если они принадлежат на праве собственности одному лицу признаются ничтожными. Такой же порядок отчуждения принадлежащих одному лицу земельных участков и зданий применяется при обращении взыскания на заложенное имущество. Теперь ст. 553 признана утратившей силу. Этот п. 4 ст. 35 ЗК применим только тогда, когда желают продать весь земельный участок без здания. На продажу части земельного участка, выделенную в самостоятельный земельный участок, если она реализуется без здания п. 4 ст. 35 ЗК не распространяется.

Отчуждение доли в праве собственности на здание влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок пропорциональной доли в праве собственности на здание.

Но другой порядок применяется при определении порядка пользования земельным участком. Суд может определить порядок пользования земельным участком как пропорционально долям в праве общей собственности, так и согласно сложившемуся порядку пользования земельным участком, подтвержденным соглашением (устным или письменным) между сторонами и многолетней практикой. Это судебное решение регистрации не подлежит.

Возникает вопрос: при составлении завещания применяется ли требование ст. 35 ЗК? Можно ли завещать разным лицам здание и на земельный участок? Судебная практика исходит из того, что к вопросам наследования ст. 35 отношения не имеет. В соответствии со ст. 130 ГК здания и земельный участок фигурируют в качестве самостоятельных объектов гражданских прав и допустимо составление завещания отдельно на здание и отдельно на земельный участок. Такая ситуация сейчас встречается редко, но часто встречается другая ситуация – когда составлено завещание на здание, а на земельный участок – нет. Получается, что земельный участок переходит другому лицу, отличному от лица, которое получило здание.

Возможно 2 выхода из положения: либо суд определит порядок пользования земельным участком.

Реализация принципа единства судьбы земли и недвижимости применительно к ипотеке застроенного земельного участка

(см. Закон об ипотеке). Этот принцип применительно к ипотеке был введен ГК задолго до ЗК, а конкретно в 1994 г., когда в п. 3 ст. 340 ГК было зафиксировано, что ипотека здания допускается только с одновременной ипотекой земельного участка, на котором оно расположено или права аренды земельного участка. Судебная практика указала на то, что это положение относится к собственникам земельных участков. Вопрос же об арендаторах земельных участков оставался спорным. Окончательно эта ситуация была разрешена в ИП ВАС № 90 от 28 янв. 2005 г., где ВАС указал, что в обязательном порядке вместе со зданием подлежит залогу земельный участок, находящийся на праве собственности, и в обязательном порядке закладывается право аренды. Если у залогодателя здания земельный участок находится на праве ПБП, то такой земельный участок не закладывается, но при обращении взыскания на заложенное здание к кредитору-залогодержателю переходит право ПБП земельным участком. Если в момент нахождения здания в залоге, собственник здания переоформит право ПБП земельным участком на право собственности, то обращение взыскания на заложенное имущество будет происходить также и за счет земельного участка. Это же правило применяется и к собственникам помещений.

17.10.2007

В п. 4 ст. 340 принцип единства судьбы земли и недвижимости, установленный в п. 1 ст. 340, отменен: залог земельного участка осуществляется без залога, находящегося на нем здания, если договором не установлено иное.

5 февр. 2004 г. в Закон об ипотеке были внесены дополнения, которые в первую очередь касались земель сельхозназначения. До этого земли сельхозназначения не могли быть предметом залога. В связи с этим в ст. 64 Закона об ипотеке был внесен новый пункт. В качестве общего правила остался п. 1 ст. 64, но дополнительный пункт – залог земельного участка из земель сельхозназначения допускается только с одновременным залогом находящегося на этом земельном участке здания. Норма здесь императивная – стороны не могут установить иное. В дек. 2004 г. законодатель решил изменить п. 4 ст. 340. Теперь он звучит так: при ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся на нем здания, если в договоре не предусмотрено иное. Т.е. вместо того, чтобы внести императивную норму, законодатель ввел диспозитивную норму, которая привела к тому, что стороны могут включить в договор условие о том, что ипотека на находящиеся на земельном участке здания не распространяется. Но в Постановлении Пленума ВАС № 11 было указано, что при обращении взыскания на заложенное имущество применяется положение, в соответствии с которым сделки воля сторон по которым направлена на раздельное отчуждение здания и земельного участка, если они находятся у одного лица на праве собственности, признаются ничтожными. Т.е. этой фразой судебная практика ликвидировала диспозитивность п. 4 ст. 340 ГК. Эти указания обязательны только для судебной системы. ВАС указал, что исходя из ст. 288 ГК, обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника допускается только на основании решения суда. Правила п. 1 ст. 55 Закона об ипотеке, в соответствии с которым удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки к земельному участку не применяется. Этими двумя заявлениями ВАС указал, что данное условие судами будет признаваться ничтожным и указал, что обращение взыскания возможно только в судебном порядке. Можно сделать вывод, что диспозитивность этой нормы в суде учитываться не будет. По Ж. это правильно.

18 дек. 2006 г. был принят Закона № 232, который внес серьезные изменения в Градостроительный кодекс и в т.ч. в Закон об ипотеке. Появилась ст. 62.1 Закона об ипотеке, которая допускает возможность залога земельных участков, находящихся в муниципальной собственности или собственность на которые не разграничена, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков объектами инженерной инфраструктуры. Плюс ко всему в ст. 5 Закона об ипотеке внесли п. 1, где сказано, что отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, право собственности на которые не разграничено не является препятствием для ипотеки таких земельных участков.

Применение принципа единства судьбы земли и недвижимости применительно к залогу вторичной недвижимости

Регистрационные органы традиционно исходили из буквального толкования п. 3 ст. 340 ГК и распространяли ее только на первичные объекты недвижимости (здания, строения, сооружения). Расширительное ее толкование, т.е. распространение на вторичные объекты недвижимости (помещения в здании) считали недопустимым. Т.е. залог помещений в здании осуществлялся без одновременного залога прав на землю. Той же позиции придерживалась судебная практика, в частности ФАС СЗО. Это правильный подход, но ВАС иногда позволял себе несколько вольное толкование п. 3 ст. 340. ВАС в своих высказываниях иногда считал, что вместе с главным предметом залога – помещением – должна быть заложена доля земельного участка, которая следует за помещением. ВАС считал, что помещение является частью здания, а потому на него как на часть здания подлежат распространению нормы, устанавливающие правовой режим здания. Но регистрационные органы в ответ ссылались на ст. 62 Закона об ипотеке, где указано, что доля в праве на земельный участок до выдела ее в натуре предметом ипотеке быть не может. Получилось так, что эти высказывания ВАС не принимали во внимание. Потом приняли ЗК, который провозгласил принцип единства судьбы.

В итоге ситуация была разрешена в ИП ВАС № 90. ВАС указал, что если у собственника помещения права на землю оформлены, то залог помещения осуществляется вместе с правом на земельный участок – либо право аренды, либо доля в праве на земельный участок. Если же у собственника помещения права на землю не оформлены, то помещение закладывается без прав на землю. ВАС пришлось подкорректировать ст. 62 Закона об ипотеке. ВАС указал, что правило ст. 62 применяется только в том случае, если предметом ипотеки служит сама доля в праве на земельный участок. Если доля в праве на земельный участок следует за закладываемым помещением, то правило ст. 62 Закона об ипотеке не применяется.

Обязательная нотариальная форма для залога отменена.

Земельный участок приобретенный с использованием кредитных средств банка считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок. Залогодержателем выступает банк. Аналогичная ситуация с земельным участком, на которой находится здание приобретенное или построенное с использованием кредитных средств. Такой земельный участок считается находящимся в залоге с момента регистрации права собственности на здание.

Ст. 36 ЗК – Оформление прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения

Граждане и ЮЛ имеющие в собственности, оперативном управлении, хозяйственной ведении здании обладают исключительными правами на оформление прав на земельные участки, на которых имеются эти объекты недвижимости, т.е. никому, кроме владельца объекта недвижимости этот земельный участок передан быть не может.

Граждан мы разобрали, когда рассматривали «дачную амнистию».

«…Здания, строения и сооружения» - перечень исчерпывающий. Подпадают ли под эту статью лица, у которых зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства? Судебная практика 2007 года исходит из того, что юридические лица – собственники объектов незавершенного строительства не могут оформить права на землю в порядке, предусмотренном ст. 36 ЗК, т.е. не обладают исключительным правом на этот земельный участок.

ЮЛ, у которых здания (и т.д.), находятся на праве оперативного управления могут оформить права на землю на праве постоянного бессрочного пользования или на праве аренды (арендовать они земельный участок тоже могут). Приватизировать земельный участок они не могут.

ЮЛ, у которых объект недвижимости находится на праве хозяйственного ведения (ГУПы и МУПы). Единственный вариант для них – оформить земельный участок на праве аренды. Субъектами права ПБП они не являются. В соответствии с Законом № 212, который внес изменения в Закон об унитарных предприятиях, унитарные предприятия не могут сдавать такой земельный участок в аренду, не могут передавать свои права и обязанности по договору аренды 3-м лицам, т.е. осуществлять перенаем, и не могут отдавать арендные права в залог.

Если объект недвижимости находится на праве собственности, то права на земельный участок могут быть оформлены либо на праве собственности, либо на праве аренды. Здесь возникает вопрос: кто будет выбирать титул – собственник объекта недвижимости или государственный орган – будет это собственность или аренда? Дело в том, что в законодательстве этот вопрос однозначно решен только в отношении тех лиц, у которых земельные участки находятся на праве ПБП. В Законе о введении в действие ЗК сказано, что лица, у которых земельные участки находятся на праве ПБП, по своему желанию выбирают титул собственности или аренды. Если же у собственника земельный участок находится в фактическом пользовании, то не говорится, кто будет выбирать титул. Поэтому в данном случае судебная практика пошла по двум направлениям.

Первое исходило из того, что правом выбора обладает собственник объекта недвижимости и тогда действовало следующее правило: если собственник объекта недвижимости обращается с заявлением в государственный орган о предоставлении земельного участка на праве собственности, а государственный орган в течение 2 недель (1 месяц – по Закону № 212) не направлял проект выбранного собственником объекта недвижимости договора, то собственник объекта недвижимости мог в порядке, предусмотренном ст. 445 ГК, понудить государственный орган к заключению выбранного им договора. Но потом судебная практика такой путь отвергла, т.к. такой путь не соответствует требованиям ст. 421 и 445 ГК.

2-е направление, по которому шла судебная практика заключалось в том, что якобы исходя из п. 6 ст. 36 ЗК право выбора титула принадлежит государственному органу и тогда действовала следующая схема: если в течение двух недель (теперь 1 месяц) после подачи заявления собственником объекта недвижимости государственный орган не направлял ему один из проектов договоров (т.е. либо проект договора купли-продажи, либо проект договора аренды), то собственник объекта недвижимости мог в порядке, предусмотренном гл. 24 АПК, обжаловать действия или бездействие государственного органа как незаконные.

В итоге ВАС предложил усредненный вариант, причем ВАС вроде чисто внешне занял позицию собственника объекта недвижимости, но по идее ВАС защищает интересы государства. В Постановлении Пленума № 11 ВАС исходя из этих двух направлений вывел единую схему. При этом ВАС исходил из того, что государственные органы охотно передают земельные участки в аренду и не желают передавать их в собственность. Схема такая: если собственник объекта недвижимости обращается в государственный орган с заявлением о приобретении земельного участка в собственность, а государственный орган в течение 2 недель (теперь 1 месяц) не направляет ему проект договора купли-продажи или же направляет проект договора аренды, то собственник объекта недвижимости может в порядке, предусмотренном гл. 24 АПК обжаловать действие или бездействие государственного органа как незаконные. В случае признания действия (бездействия) исполнительных органов незаконными суд обязывает их подготовить проект договора и направить его в определенный срок собственнику недвижимости. Т.е. это может длиться сколь угодно долго.

Гораздо более приемлемый вариант указан в ст. 30 ЗК, где приведена следующая фраза: Суд обязывает предоставить земельный участок с указанием срока и условий предоставления.

ВАС указал, что отказ в приватизации земельного участка возможен в 3 случаях:

1. если земельный участок зарезервирован;

2. если существует прямой запрет на приватизацию земельного участка;

3. если земельный участок изъят из оборота.

24.10.2007

Запрещается отказывать в предоставлении в собственность ограничено оборотоспособных земельных участков, если такое разрешение содержится в ФЗ. По Ж. это связано с тем, что надо стабилизировать ситуацию с земельными участками вдоль берегов водных объектов.

ВАС специально указал, что акт о резервировании земельного участка должен быть принят до обращения собственника объекта недвижимости с заявлением о выкупе земельного участка.

Возможен ли выкуп земельного участка собственником объекта недвижимости после того, как был заключен договор аренды земельного участка? Ответ на этот вопрос в настоящее время дает Постановление пленума ВАС № 11: если договор аренды земельного участка был заключен до введения в действие ЗК, то это не препятствует приватизации земельного участка в порядке предусмотренном ст. 36 ЗК, а если договор аренды земельного участка был заключен после введения в действие ЗК, то таким образом собственник объекта недвижимости уже реализовал своё исключительное право на оформление прав на землю в порядке, предусмотренном ст. 36 ЗК (и т.о. выбрал аренду). Это решение ВАС критикуется повсеместно. Мы должны учитывать, что в соответствии с гражданским законодательством возможность одностороннего расторжения договора аренды допускается только в случаях прямо указанных в законе. Если ст. 450 ГК или ст. 46 ЗК (Основания расторжения договора аренды) не содержат соответствующего основания для одностороннего расторжения договора аренды, то договор аренды должен течь до окончания срока. Поэтому в любом случае расторгнуть этот договор до окончания срока можно только по соглашению сторон. А после окончания срока договора аренды возможна ли приватизация земельного участка? Или так и будет считаться, что собственник объекта участка реализовал своё исключительное право на выбор выкупа или аренды? Позиция ВАС такова, что после окончания срока договора аренды приватизировать земельный участок можно, но не по льготной цене, а по рыночной цене.

Теперь вышел Закон № 212, который внес дополнения в Закон о введение в действие ЗК, и там появилась следующая фраза: собственники зданий вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков – до или после вступления в силу ЗК РФ. Но позиция ВАС осталась прежней – могут выкупить но не по льготной цене.

Всё вышесказанное касается ЮЛ и ИП (которые приравниваются к ЮЛ). Для граждан специальный порядок – «дачная амнистия».

Оформление прав на землю собственниками помещений

Запрещается понуждать к оформлению прав на землю владельцев помещений (ст. 36 – собственники помещений имеют право, если захотят, оформить свои права на землю).

Варианты ситуаций:

1. Все помещения в здании находятся на праве собственности. Собственники помещений могут либо оформить договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, либо приобрести земельный участок в долевую собственность. Оформить долевую собственность они могут только в том случае, если они все изъявили желание оформить права на землю. Если хотя бы один из собственников помещений не желает оформлять права на землю, то максимум, что они могут сделать – заключить договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, т.к. к договору аренды лицо, которое не пожелало оформить права на землю, сможет впоследствии присоединиться, когда захочет оформить. Если же земельный участок будет выкуплен не всеми лицами, то оставшиеся впоследствии к договору купли-продажи присоединиться не смогут, и т.о. произойдет нарушение принципа единства судьбы земли и недвижимости (только начиная с 30 окт. 2007 г. будет введено правило в норму п. 3 ст. 36 ЗК, что приватизация, т.е. оформление долевой собственности, осуществляется пропорционально долям в праве на объект недвижимости, т.е. пропорционально площади помещения. Если права на землю хочет оформить один собственник помещения или несколько собственников помещения, то единственная возможность – это заключить договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. Выкупить же долю в праве на земельный участок пропорциональную площади, занимаемой помещением, по мнению ВАС невозможно. В данном случае ВАС занял позицию не соответствующую нормам ГК, который допускает возможность возникновения общей долевой частно-публичной собственности. ВАС же сказал, что ЗК не допускает возможности образования общей частно-публичной собственности в порядке, предусмотренном ст. 36 ЗК, аргументируя это тем, что ЗК предусматривает исключительно совместное обращение всех собственников помещений. По этому поводу обращались в КС РФ, но КС вынес определение от 5 марта 2004 г. № 82-О и поддержал позицию ВАС.

По мнению ВАС договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен и при участии в нем всего одного собственника помещения. Заключение такого договора также будет осуществляться с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора.

Разъяснения ВАС обязательными являются только для ЮЛ и ИП. На граждан такое ограничительное толкование ст. 36 ЗК по идее распространяться не должно.

Арендатор в таком договоре с множественностью лиц на стороне арендатора вносить арендный платеж будет только за площадь земельного участка пропорциональную площади помещения в здании. С т.зр. ГК это безумие.

2. В здании одни помещения находятся на праве собственности, а другие помещения – на праве хозяйственного ведения, то тогда единственный возможный вариант оформления прав на землю – договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. В этом договоре могут участвовать как все владельцы, так и их часть, и в т.ч. лица, у которых помещения находятся на праве хозяйственного ведения;

3. В здании одни помещения находятся на праве собственности, а другие – на праве оперативного управления. До 30 окт. 2007 г. при такой ситуации договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен только собственниками помещений. Для лиц, у которых помещения находятся на праве оперативного управления, законодатель предлагает установление ограниченного права пользования земельным участком (надо полагать, что это частный сервитут, т.к. ничто другое не подходит).

Почему законодатель не допускает участия в договоре аренды со множественностью лиц на стороне арендатора владельцев, у которых помещения находятся на праве оперативного управления? Законодатель испугался как бы не была предусмотрена солидарная ответственность и государству не пришлось бы платить по долгам всех соарендаторов. В связи с тем, что ВАС указал на порядок распределения ответственности между владельцами помещений, который выглядит так: если все соарендаторы земельных участков используют помещения в предпринимательских целях, то обязательства таких соарендаторов являются солидарными, если договором не установлено иное. Если хотя бы один из владельцев помещений не использует его в предпринимательских целях, то тогда обязательства всех соарендаторов носят долевой характер. Такая схема исключает возможность ситуации, когда государство будет отвечать по долгам собственников помещений. В связи с этим законодатель счел возможным внести корректировку и указал, что если в здании находятся помещения на праве оперативного управления, то с 31 окт. 2007 г. они также могут принимать участие в договоре аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

Теперь с 31 окт. 2007 г. 2-я и 3-я ситуации объединяются, т.к. регулируются одинаково. Т.о. с 31 окт. всего 3 схемы, а не 4.

Если в здании все помещения находятся на праве хозяйственного ведения, то владельцы могут участвовать в договоре аренды со множественностью лиц на стороне арендатора.

4. Если в здании все помещения находятся на праве оперативного управления, то тогда с 31 окт. формулировка такая: лицу, у которого наибольшая площадь помещения, земельный участок предоставляется на праве ПБП, а для остальных лиц устанавливается ограниченное пользование земельным участком. До 30 окт. 2007 г. действует схема без указания на то, что земельный участок на праве ПБП предоставляется лицу, у которого большее помещение. Пока что действует правило «одному из лиц».

Вышеизложенные положения нужно знать для тестов на экзамене.

31.10.2007

Оформление прав на землю собственников помещений в многоквартирном доме

Закон о введении в действие ЖК установил, что если к моменту вступления в силу ЖК земельный участок под многоквартирным домом поставлен на кадастровый учет, то с момента введения в действие ЖК собственники помещений в многоквартирном доме приобретают бесплатно в общую долевую собственность этот земельный участок, который входит в состав общего имущества собственником помещений в многоквартирном доме наряду с чердаками, лестницами и т.д.

Если застройщик получил земельный участок в собственность, то по исполнении обязательств со стороны застройщика жильцы получают свои помещения в собственность и регистрируют право собственности на помещения. По этому поводу мы должны обратиться в Приказу Минюста от 14 февр. 2007 г. № 29. В соответствии с этим актом регистрация права собственности на помещение означает одновременно и регистрацию права собственности на долю в общем имуществе, в т.ч. и на долю в праве на земельный участок. В данном случае эта Инструкция ссылается на п. 2 ст. 23 Закона о государственной регистрации, где сказано, что государственная регистрация возникновения, перехода или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. В данном случае собственник помещения получает единое свидетельство (о праве собственности на помещении на долю в праве собственности на общее имущество). С этого момента регистрации права собственности на помещение он безусловно является плательщиком земельного налога.

Если застройщику земельный участок был предоставлен на праве аренды, то после окончания строительства у публичных органов власти не возникает обязанности бесплатно передать в собственность собственников помещений земельный участок, который был сформирован для застройщика с определенным разрешенным использованием (возведение многоквартирного дома), т.к. земельный участок определенного использования. Поэтому в данном случае после окончания строительства и выполнения всей обязательств застройщиком (даже если договор аренды не истек) земельный участок снимается с кадастрового учета, и получается, что земельный участок под многоквартирным домом не поставлен на кадастровый учет. Для того, чтобы приобрести в собственность земельный участок, собственники помещений собирают общее собрание, которое правомочно при наличии не менее чем 2/3 собственников. Общее собрание выбирает управомоченное лицо от имени всех собственников помещений, которое обращается в землеустроительную организацию с заявлением о постановке земельного участка на кадастровый учет и за счет средств собственников помещений заказывает проведение межевых работ. Заставить их поставить земельный участок на кадастровый учет никто не может. Они делают это по собственному желанию. С момента постановки земельного участка на кадастровый учет он переходит бесплатно в собственность собственников помещений. В данном случае п. 2 ст. 23 Закона о государственной регистрации не применяется и регистрация права собственности на помещения, которая была проведена до постановки земельного участка на кадастровый учет не означает, что право на земельный участок будет зарегистрировано. Собственники помещений по своему желанию могут в этом случае, если захотят, зарегистрировать право собственности на долю в праве на земельный участок. Для этого они должны обратиться с заявлением в регистрационный орган с соответствующими документами, указанными в Инструкции. Они не обязаны регистрировать право собственности на долю в праве на земельный участок. Право на земельный участок возникает в силу прямого указания закона с момента постановки на кадастровый учет, а не с момента регистрации (п. 2 ст. 8 ГК).

Будут ли эти собственники доли в праве на земельный участок платить земельный налог с момента постановки земельного участка на кадастровый учет и до момента регистрации прав на долю в праве на земельный участок? На сегодня эта ситуация выглядит так: поскольку право на земельный участок возникает в силу указания закона, то Минфин считает, что для возникновения обязанности по уплате земельного налога регистрация права на долю в праве общей собственности не является обязательной со ссылкой на п. 2 ст. 8 ГК (или ЗК?). В данном случае Минфин должен вручить каждому собственнику доли права на земельный участок уведомление об уплате земельного налога. Только с этого момента возникает обязанность уплатить налог. ТСЖ не является плательщиком земельного налога по земельным участкам, находящимся под объектами недвижимого имущества поскольку оно передается ТСЖ для обеспечения эксплуатации жилого фонда, а прав владения и пользования земельным участком у ТСЖ не возникает.

Какого размера земельный участок может быть сформирован под многоквартирным домом? Здесь существуют определенные СНиПы, которые исходят из того, что в любом случае земельный участок под многоквартирным домом должен состоять из площади подошвы и придомовой территории. Придомовая территория формируется по определенным нормативам, которые устанавливаются субъектами РФ. Если собственники помещений захотят увеличить придомовую территорию, они должны принять решение о благоустройстве близлежащей территории и заключить договор аренды (поставить на кадастровый учет) сроком до трех лет. Если они хотят увеличить за счет права собственности придомовую территорию, то единственный вариант - участвовать в инвестиционных проектах, т.е. участвовать в торгах на эти земельные участки.

Понятие «многоквартирного дома» (по Инструкции) – это совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Не требуется по этому определению, чтобы собственники были разные. Это может быть дом одного собственника, который оборудовал 2 выхода.

Права на землю собственников встроенно-пристроенных помещений

Это вторичный объект – нежилое помещение в здание. Собственник нежилого помещения в здании не обязан оформлять свои права на землю. С момента постановки земельного участка на кадастровый учет под многоквартирным домом, в котором находится встроенно-пристроенное помещение, собственник встроенно-пристроенного помещения становится сособственником земельного участка, т.е. приобретает долю в праве на земельный участок. Если у него был заключен договор аренды земельного участка, то с момента постановки земельного участка на кадастровый учет он прекращает платить арендную плату государству, т.к. произошла замена собственника.

Договор купли-продажи земельного участка (ст. 37)

Договор купли-продажи земельного участка регулируется прежде всего при помощи ГК, а ст. 37 – особенности договора купли-продажи земельного участка. Существенными условиями договора купли-продажи земельного участка являются предмет и цена. В соответствии со ст. 554 ГК в договоре купли-продажи должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, передаваемое по договору купли-продажи. Это положение нашло развитие в ст. 37 ЗК, где указано, что предметом договора купли-продажи может быть только земельный участок, прошедший кадастровый учет.

Понятие земельного участка, которое дано в ЗК, не содержит основного требования к идентификации земельного участка – там отсутствует требование о необходимости формирования земельного участка, т.е. определения его на местности. В связи с чем возникло такое явление как временный кадастровый учет земельных участков, т.е. когда имеется кадастровый план земельного участка, ему присвоен кадастровый номер, он зарегистрирован в ЕГРП, но на местности не выделен – межевые работы не проводились. Такой земельный участок, прошедший временный кадастровый учет, предметом договора купли-продажи или иной сделки быть не может. Регистрационные органы такие договоры зарегистрировать могут, но судебная практика признает такие договоры незаключенными. В данном случае следует опираться не на понятие земельного участка, данное в ЗК, а на Закон о государственном земельном кадастре, о землеустройстве и о государственной регистрации, и, исходя из этих законов, объектом гражданских прав может быть только сформированный земельный участок, т.е. который выделен на местности.

2-е условие – цена. В случае заключения договора купли-продажи земельного участка не применяется правило п. 3 ст. 424 ГК (восполняющая норма). Земельное законодательство оперирует тремя терминами – нормативная цена земли, кадастровая стоимость земельного участка и рыночная стоимость.

Нормативная цена земли на сегодняшний день практически не применяется, а вводилась она на самых ранних этапах рыночных преобразований. Последняя статья, где фигурировал эта «единица измерения» - ст. 25 Закона о плате за землю (утратил силу).

Кадастровая стоимость земельного участка применяется прежде всего для целей налогообложения. В качестве выкупной цены она фигурирует только в тех случаях, если имеется прямое указание закона. Например, собственники объектов недвижимости будут выкупать земельный участок в процентном соотношении от кадастровой стоимости земельного участка.

Как правило, при заключении договора купли-продажи во всех остальных случаях фигурирует рыночная стоимость, которая определяется в соответствии с ФЗ об оценочной деятельности.

Т.о. эти условия договора купли-продажи земельного участка являются существенными.

В п. 2 ст. 8 ЗК указано, что в договорах, предметом которых является земельный участок следует указать на категорию земель, к которой относится земельный участок. Но если такая категория не указана (мнение Ж.) в договоре, то это не будет означать, что договор купли-продажи не заключен, т.к. это не является существенным условием договора купли-продажи, и сведения о категории можно почерпнуть из других документах (см. выше из каких).

Продавец земельного участка обязан предоставить имеющуюся у него информацию обо всех обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Здесь специфические последствия. С учетом того, что, как правило, продавцом земельного участка у нас выступает государство, ст. 37 ЗК включено положение о том, что только в случае предоставления заведомо ложной информации об обременениях, ограничениях земельного участка, о разрешении застройку земельного участка, об использовании соседних земельных участков, о качестве земельного участка покупатель может потребовать уменьшения выкупной цены земельного участка или расторжения договора купли-продажи с возмещением причиненных ему убытков. Дело в том, что далеко не все ограничения использования земельного участка являются зарегистрированными (обременения зарегистрированы) и именно в связи с этим законодатель вводит положение о том, что только заведомо ложная информация может являться основанием для расторжения договора купли-продажи. Что мы будем приравнивать к заведомо ложной информации? Непредоставление информации можно расценивать таковым? К предоставлению заведомо ложной информации относится и непредоставление информации о зарегистрированных обременениях, ограничениях земельного участка, т.е. о тех, о которых собственник знал.

В ст. 37 ЗК были внесены условия, включение которых в договор купли-продажи делает его недействительным. Их 3. В частности, условие, устанавливающее право продавца выкупать земельный участок обратно. Еще 2 условия: ограничивающее дальнейшее распоряжение земельным участком новым собственником; ограничивающее ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки 3-ми лицами.

Государственной регистрации подлежит не договор купли-продажи, а переход права собственности. Договор купли-продажи считается заключенным в момент его подписания сторонами, а право собственности у покупателя возникает с момента государственной регистрации.

7.11.2007

Порядок предоставления земельных участков под застройку (ст. 30, 31)

Существует 2 возможных варианта предоставления земельных участков под застройку:

- с предварительным согласованием места размещения объектов;

- без предварительного согласования места размещения объектов.

Процедура с предварительным согласованием применяется за пределами населенных пунктов, где отсутствует градостроительная документация. Поэтому эта стадия начинается с выбора места размещения объекта, в результате чего принимается решение о предварительном согласовании места размещения объекта. Самое привлекательное в этой стадии – то, что торги не проводятся. Процедура торгов заменяется процедурой принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта. И на праве собственности при этой процедуре земельные участки не предоставляются. Как правило, это аренда или ПБП. В п. 11 ст. 30 ЗК специально указано: Предварительное согласование места размещения объекта не производится при размещении объекта в городских или сельских населенных пунктах в соответствии с градостроительной документацией. Эта же позиция неоднократно была подтверждена ВАС. Тем не менее на практике во многих регионах (почти везде) стремятся получить и получают земельные участки под застройку без торгов в порядке предварительного согласования, что является категорически недопустимым. В СПб действует Постановление № 1592 от 21 сент. 2004 г., где также говорится о предоставлении земельных участков под проектно-изыскательскую деятельность с предварительным согласованием места размещения объекта. Земельный участок в этом случае предоставляется только на основании решения о предоставлении в аренду (договор не заключается). Земельный участок предоставляется несформированный, т.е. не поставленный на кадастровый учет. Это никак не согласуется с федеральным законодательством, но так у нас делается.

Без предварительного согласования предоставление земельных участков под застройку осуществляется в населенных пунктах, где имеется градостроительная документация, т.е. отпадает необходимость в предварительном согласовании – каждый объект размещается в соответствии с Ген. планом. Эта процедура осуществляется, как правило, на торгах, как правило, в аренду или в собственность. Соответственно на торги выставляется либо земельный участок (сформированный, т.к. сделки можно заключить только в отношении таких участков) либо право на заключение договора аренды. В законодательстве предусмотрено несколько случаев предоставления земельных участков без торгов:

1. самый распространенный – когда на торги выставлялось право на заключение договора аренды. Торги были признаны несостоявшимися в связи с подачей менее двух заявок, тогда орган государственной власти обязан заключить договор аренды с единственным претендентом на объявленных условиях. Одно противоречие. В п. 2 ст. 30 ЗК указано, что в собственность под застройку земельные участки предоставляются только на торгах, но потом принимается Закон о введении в действие Градостроительного кодекса, который вводит несколько новый статей в ЗК (дек. 2004 г.), в т.ч. ст. 38.1, которая говорит о порядке проведения торгов для предоставления земельного участка под жилищное строительство. И в п. 27 ст. 38.1 указано следующее: в случае аукцион признан несостоявшимся по причине подачи менее двух заявок, единственный участник аукциона не позднее 10 дней вправе заключить договор купли-продажи или договор аренды, а государственный орган обязан заключить договор с единственным участником на объявленных условиях. По Ж. законодатель просто впопыхах написал договор купли-продажи заодно. Но на сегодня мы можем исходить только из того, что это положение можно трактовать как специальное по отношению к п. 2 ст. 30 ЗК, где сказано общее правило.

18 дек. 2006 г. был принят Закон № 232, который внес изменения в Градостроительный кодекс, но затронул и ЗК. Этот Закон ввел 2 дополнительных варианта предоставления земельных участков без торгов в населенных пунктах:

2. этим Законом была дополнена ст. 24 ЗК, в соответствии с которой теперь лицам, с которыми заключен государственный или муниципальный контракт за счет бюджетных средств, земельный участок предоставляется под застройку на праве безвозмездного срочного пользования без торгов. Срок предоставления земельного участка не ограничен. Речь идет о коммерческих организациях, которые занимаются строительством в основном социальных объектов;

3. лицам, с которыми заключен договор о развитии застроенной территории, после выполнения возложенных на них обязанностей по развитию застроенной территории в пределах этой территории земельные участки предоставляются без торгов в собственность бесплатно либо в аренду и при этом размер арендной платы не превышает земельного налога.

Договор о развитии застроенной территории. Эта процедура начинается с принятия решения о развитии застроенной территории. В Градостроительном кодексе указано, что решение принимается органом МСУ. В СПб и Москве решение может быть принято только субъектом (в дек. должен выйти Закон СПб, где будут обозначены эти территории). В отношении этой территории выдвигаются следующие требования:

1. должны быть разработаны (органом МСУ, в СПб – на уровне комитетов Правительства) расчетные показатели обеспечения такой территории объектами социального, коммунального назначения и объектами инженерной инфраструктуры. Эта территория на кадастровый учет не ставится, она не формируется. В решении указывается место нахождения этой территории, ее площадь и адреса зданий, находящихся на этой территории. По площади территория может быть любого размера (один дом, квартал, двор). На этой территории должны находиться:

- многоквартирные дома признанные аварийными и подлежащими сносу в специальном установленном Правительством порядке;

- многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются в соответствии с адресными программами.

Также на этой территории могут находиться иные объекты, вид разрешенного использования которых и параметры не соответствуют градостроительному регламенту. Больше на этой территории никаких других объектов находиться не должно.

Возникает вопрос: можно ли принять решение о развитии застроенной территории в отношении территории, где нет многоквартирных домов (но, допустим, есть другие здания)? Такая формулировка по Ж. предполагает такую возможность.

После принятия решения о развитии застроенной территории организуется публичный аукцион, на который выставляется право на заключение договора о развитии застроенной территории. С победителем аукциона после подписания протокола заключается этот договор.

Что делать с жильцами? Какие обязательства возлагает на себя инвестор? Основное обязательство – в определенные сроки инвестор должен разработать проект планировки и межевания территории. Дальше переходим к расселению жильцов.

В отношении жильцов, с которыми заключен договор социального найма, инвестор обязуется создать или приобрести жилье и передать его в собственность наймодателя (города). По каким нормам будут этим жильцам предоставляться квартиры? Никто из них не вправе требовать улучшения жилищных условий, т.е. если было 10 кв. м, то их и получишь. Предоставляется равнозначное жилье по метражу, за исключением очередников. Если есть очередники, то тогда, если их больше 2, то по 18 м на человека, а если один – 32 м на человека.

Сложнее вопрос с собственниками помещений. Если помещения приватизированы, то инвестор должен заплатить выкупную цену за изымаемое для гос. нужд жилье и выкупную цену за земельный участок под многоквартирным домом, в котором находятся квартиры в собственности. Возникает 2 вопроса:

- кто и как будет оценивать стоимость жилья? Есть Постановление Правительства от 23 янв. 2007 г. № 43, в соответствии с которым все действия, связанные с изъятием помещений и земельных участков, возлагаются на районную администрацию. Мероприятия, связанные с проведением оценки изымаемых объектов, финансируются за счет средств бюджета СПб. Т.о. оценивать будут городские оценщики. Если жильцы приглашают независимых оценщиков и они оценивают по-разному, то вопрос решается в суде.

При расчете выкупной цены учитывается рыночная стоимость изымаемых объектов и убытки причиненные собственникам. Т.о. в более выгодном положении оказываются лица, с которыми заключен договор социального найма. Что касается собственников, то квартира будет оценена, и они могут претендовать только на квартиру равноценной стоимости.

- выплата выкупной цены за земельный участок. ФЗ говорит, что инвестор должен заплатить выкупную цену за земельный участок под многоквартирным домом. Кому платить? Собственникам квартир, когда земельный участок под домом поставлен на кадастровый учет. Если земельный участок на кадастровый учет не поставлен, то его нет и платить не за что. Так вроде должно быть. Но в соответствии с указанным Постановлением, если земельный участок под многоквартирным домом на кадастровый учет не поставлен, то районная администрация организует его постановку на кадастровый учет. Комитет по земельным ресурсам (КЗР) за счет средств бюджета СПб осуществляет действия по формированию земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Как решается вопрос с инфраструктурой? Инфраструктура в этих районах изношена. В договор о развитии может быть внесено условие о том, что инвестор берет на себя обязательство по созданию или реконструкции объектов инфраструктуры. Соответственно тогда включается условие о передаче в публичную собственность этих объектов и условия и срок передачи. После этого может быть включено условие об участии и объеме этого участия города в развитии застроенной территории. После того как утвержден проект планировки и согласованы условия подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения (в СПб Водоканал и Ленэнерго), инвестор пишет заявление о предоставлении ему в пределах этой территории земельных участков в собственность бесплатно или в аренду (но при этом арендная плата не должна превышать земельного налога), после этого принимается решение о предоставлении ему этих земельных участков, затем он ставит их на кадастровый учет за свой счет и после постановки на кадастровый учет в течение 2 недель с ним должен быть заключен либо договор купли-продажи (бесплатно), либо договор аренды.

Ст. 32 ЖК дополнена п. 11, смысл которого заключается в следующем: После принятия решения о развитии застроенной территории (но до заключения договора с инвестором) орган МСУ предлагает собственникам помещений в течение полугода получить разрешение на снос или реконструкцию дома и если они сами такого разрешения не получают, то тогда принимается решение об изъятии для гос. нужд. По Ж. это совершенно немыслимая ситуация.

14.11.2007

Коррекция к предыдущим лекциям:

Если участок предоставляется бесплатно (2 статьи, по которым они предоставляются бесплатно), то договор купли-продажи не может быть заключен, а потому это право на бесплатное предоставление никак не реализовать, т.к. договор дарения в ЗК не предусмотрен, а предусмотрены только договоры аренды и купли-продажи. Это недоразумение никак не преодолеть – нужно вносить изменения в ЗК.

Закон о введении в действие Градостроительного кодекса ввел несколько новых норм в ЗК и в т.ч. ст. 30.1 Особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства. Можно сказать, что эта норма похоронила наше жилищная строительство. Там была фраза: с 1 окт. 2005 г. земельные участки под жилищное строительство предоставляются исключительно на аукционе. На аукцион выставляются сформированный земельный участок, прошедший кадастровый учет, в отношении которого определены его разрешенное использование, технические условия подключения к сетям инженерно-технического обеспечения и плата за это подключение. У нас на торги фактически перестали выставлять эти земельные участки, т.к. нет средств у города для подготовки земельного участка для выставления на торги. Поэтому сегодня жилищное строительство у нас встало. То, что строится сейчас, только за счет задела, созданному ранее. Поэтому идет обратный процесс, некое возвращение к старому.

Единственное исключение, которое допускает федеральное законодательство – если до 1 окт. 2005 г. было принято решение о предоставлении земельного участка под жилищное строительство с предварительным согласованием места размещения, то такой земельный участок может быть предоставлен инвестору без торгов, но по ФЗ это можно было сделать до 1 марта 2007 г., а по питерскому закону ситуация другая – если такое решение было принято до момента вступления в силу Закона № 282, т.е. до 17 июня 2004 г., то можно предоставить этот земельный участок без торгов (без указания даты, т.е. когда угодно, и сейчас предоставляют).

Единственное исключение по ЗК, когда под жилищное строительство может быть предоставлен несформированный земельный участок без торгов по заявке под ИЖС. Но по заявке можно получить только в аренду (в собственность нельзя) – заявитель (потенциальный застройщик) обращается в орган исполнительной власти и в течение 2 недель орган исполнительной власти решает будет ли он проводить торги или предоставит земельный участок по заявке. Если гос. орган решает, что торги не будет проводить, то он публикует объявление о приеме заявок и принимает их в течение 1 мес., если поступила хотя бы еще одна заявка, то тогда гос. орган организует торги. Если же заявок больше не поступило, то тогда в отношении единственного заявителя принимается решение о предоставлении ему земельного участка. В заявлении указывается только местоположение земельного участка и его площадь. После принятия решения инвестор за свой счет заказывает проведение межевых работ, формирует земельный участок и в течение 2 недель с ним должен быть заключен договор аренды этого сформированного земельного участка.

Закон о введении в действие Градостроительного кодекса ввел еще один институт. Это статья 30/2 Особенности предоставления земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства. Это 2-й интересный институт кроме упомянутого выше договора о развитии застроенной территории. Самая большая проблема – на аукцион (аукцион проводится обязательно) выставляется право на заключение договора аренды сформированного земельного участка, т.е. земельного участка прошедшего кадастровый учет. Этот огромный земельный участок должен иметь свой кадастровый номер. Комплексное освоение – это 4 этапа: 1. подготовка документации по планировке территории; 2. работа по строительству объектов инженерной инфраструктуры (в СПб эти объекты надо передать бесплатно городу); 3. в пределах этого огромного земельного участка формируются маленькие земельные участки и ставятся на кадастровый учет; 4. строительство за счет инвестора жилых домов и коммерческих объектов. Город берет на себя содержание земель общего пользования и социальных объектов (дороги, скверы и т.д.). После того как земельные участки внутри большого будут сформированы инвестор имеет исключительное право приобрести их в собственность (в ФЗ не сказано по какой цене, но в СПб по кадастровой стоимости) без торгов или же взять их в аренду. Впоследствии инвестор может передать их 3-м лицам.

Договор аренды заключается предположительно лет на 6-7. За весь земельный участок они платят одну арендную плату. Когда ставятся в этом земельном участке на кадастровый учет другие маленькие земельные участки, то весь первоначальный земельный участок исчезает, оставшийся земельный участок получает другой кадастровый номер, но продолжают платить старую арендную плату. Т.е. того старого всего земельного участка уже нет, а платить продолжают за него.

В этом заключается институт комплексного освоения земельных участков.

Дата добавления: 2014-01-06