Жилищные и жилищно-строительные кооперативы

Основные понятия

Жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.

Жилищный накопительный кооператив — потребительский кооператив, созданный как добровольное объединение граждан на основе членства в целях удовлетворения потребностей членов кооператива в жилых помещениях путем объединения членами кооператива паевых взносов.

Вступительный членский взнос — денежные средства, единовременно внесенные гражданином для покрытия расходов на образование кооператива и прием гражданина в члены кооператива.

Членский взнос — денежные средства, периодически вносимые членом кооператива на покрытие расходов, связанных с осуществлением кооперативом предусмотренной его уставом деятельности, за исключением деятельности кооператива по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений.

Паенакопление — часть паевого взноса, внесенная членом кооператива на определенную дату.

Пай — доля паенакопления члена кооператива в паевом фонде кооператива.

Паевой фонд кооператива — сумма паенакоплений членов кооператива.

Действительная стоимость пая — часть стоимости чистых активов кооператива, пропорциональная размеру пая.

Форма участия члена кооператива в деятельности кооператива по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений — порядок внесения членами кооператива паевых взносов в паевой фонд кооператива в устанавливаемых кооперативом в соответствии с требованиями федерального закона вариантах для выбора одного из них членами кооператива.

Член кооператива — членом кооператива может быть гражданин, достигший возраста 16 лет. Прием гражданина в члены кооператива осуществляется на основании его заявления в письменной форме в порядке, установленном законом и уставом кооператива.

Жилищные (далее — ЖК) и жилищно-строительные (далее — ЖСК) кооперативы являются самостоятельными участникам жилищных отношений. В статье 110 ЖК РФ содержится их определение: «Жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме». Жилищные кооперативы являются некоммерческими организациями, создаваемыми в форме потребительского кооператива.

Как и любой потребительский кооператив, жилищные кооперативы вправе осуществлять предпринимательскую деятельность, но только при условии, что это служит достижению целей, ради которых они созданы. При этом, будучи потребительскими, такие кооперативы имеют право распределять доходы, полученные от предпринимательской деятельности, между своими членами.

В соответствии с законодательством создание ЖК и ЖСК преследует двоякую цель:

1. Удовлетворение потребностей граждан в жилье.

ЖК и ЖСК достигают данной цели разными способами:

ЖК — путем приобретения многоквартирного дома за счет средств членов кооператива. Данное положение означает, что члены кооператива своими средствами участвуют в приобретении уже построенного, существующего многоквартирного дома.

ЖСК — путем строительства либо реконструкции многоквартирного дома. Иначе говоря, в отличие от членов ЖК, члены ЖСК участвуют именно в постройке многоквартирного дома, который либо еще не начат строительством, либо прошел только начальные стадии строительства объекта, например, так называемый нулевой цикл работ и т.д.

2. Управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.

В соответствии со ст. 161 ЖК РФ ЖСК и ЖК участвуют в управлении построенным (приобретенным) многоквартирным домом. Таким образом, они управляют как жилыми помещениями такого дома, так и нежилыми помещениями дома (например, подвальными, чердачными, подсобными помещениями и т.д.). Под управлением многоквартирным домом принято понимать обеспечение благоприятных и безопасных условий для проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Наличие двух целей при создании кооператива позволяет осуществлять ему уставную деятельность и после того, как все члены кооператива станут собственниками помещений. В этом случае кооператив берет на себя функции управляющей организации. По желанию членов кооператива, такой кооператив может быть преобразован в товарищество собственников жилья.

Распределение обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома после перехода права собственности на жилое помещение от кооператива к члену кооператива после выплаты пая, осуществляется в соответствии с гражданским и жилищным законодательством. Лица, ставшие собственниками помещений в многоквартирном доме, несут бремя содержания общего имущества в размере, пропорциональном размеру общей площади помещения, принадлежащего данному собственнику в этом многоквартирном доме.

Создание жилищных кооперативов регулируется ст. 112 ЖК РФ, ГК РФ, Федеральным законом от 08.08.2001 № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» и иными нормативными актами.

В соответствии с законодательством количество членов жилищных кооперативов не может быть менее пяти. Если на момент создания кооператива число членов менее пяти, то решение о создании кооператива не считается принятым, сам кооператив считается несозданным и в государственной регистрации такого кооператива должно быть отказано. Требование о минимальном количестве членов является императивным, поэтому если после создания жилищного кооператива количество членов уменьшится до четырех, трех и т.д., то данный кооператив подлежит либо реорганизации, либо ликвидации.

Кроме минимального, законодатель предусмотрел и максимальное количество членов в ЖК и ЖСК. Данное ограничение связано со спецификой жилого помещения, которое в настоящее время является неделимым объектом гражданских и жилищных прав. Поэтому ч. 1 ст. 112 ЖК РФ установлено, что «количество членов жилищного кооператива не может быть менее чем пять, но не должно превышать количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме». Отсюда можно сделать вывод, что в многоквартирном кооперативном доме должно быть как минимум пять квартир.

Право на создание и участие в жилищных кооперативах, в соответствии со ст. 111 ЖК РФ имеют граждане, достигшие возраста 16 лет, и (или) юридические лица. Под гражданами понимаются физические лица вообще, т.е. российские граждане, иностранные граждане, а также лица, обладающие двойным гражданством и лица без гражданства. В отношении юридических лиц также следует сказать, что членами жилищных кооперативов вправе становиться и российские организации (обладающие статусом юридического лица) и иностранные юридические лица (если иное не предусмотрено международными договорами Российской Федерации или федеральными законами). Однако следует помнить, что если членом кооператива является юридическое лицо, оно не вправе нарушить целевое назначение жилого помещения, установленное ч. 1 ст. 17 ЖК РФ — «жилое помещение предназначено для проживания граждан». Иначе говоря, юридическое лицо должно использовать жилое помещение только для проживания в нем физических лиц (например, работников данного юридического лица).

Как и любой вид кооператива, жилищные кооперативы осуществляют свою деятельность на основании устава. Устав принимается на учредительном собрании кооператива. ЖК РФ содержит обязательные требования к уставу (ст. 113). В частности, устав должен содержать сведения:

1) о наименовании кооператива;

2) о месте нахождения кооператива;

3) о предмете и целях деятельности кооператива;

4) о порядке вступления в члены кооператива;

5) о порядке выхода из кооператива (в том числе и об исключении из числа членов кооператива). В уставе, в частности, следует указать срок рассмотрения заявления о добровольном выходе из кооператива и основания исключения из кооператива;

6) о порядке выдачи паевого взноса и иных выплат, причитающихся члену кооператива. В частности, должны быть установлены сроки и условия таких выплат и выдачи паевого взноса;

7) о размере вступительных и паевых взносов, а также о составе таких взносов и порядке их внесения. Кроме того, в уставе указываются меры ответственности члена кооператива, который нарушил свои обязанности по внесению паевого взноса (например, несвоевременно или не полностью внес и т.п.);

8) о составе и компетенции органов управления ЖСК или ЖК;

9) об органах контроля за деятельностью кооператива;

10) о порядке принятия решения органами управления кооператива.

Устав кооператива может содержать и иные положения, которые не должны противоречить нормам самого ЖК РФ, а также нормам других федеральных законов (например, нормам ГК РФ и др.).

Вопросы, связанные с изменениями устава, внесением в него дополнений и уточнений относятся к исключительной компетенции общего собрания (конференции) кооператива.

Управление кооперативом осуществляется через органы кооператива. Органы управления жилищных кооперативов имеют традиционную для кооперативных организаций структуру и функции.

Высшим органом управления жилищного кооператива является общее собрание членов кооператива (при наличии более 50 членов кооператива — конференция).

Общее собрание должно созываться не реже чем один раз в год, уставом кооператива может быть предусмотрена и иная периодичность (раз в полгода, раз в квартал и т.д.). На общем собрании каждый член кооператива имеет право одного голоса. Для того чтобы общее собрание признавалось правомочным, необходимо чтобы на нем присутствовало более 50 % членов кооператива.

Общее собрание жилищных кооперативов вправе принимать решения по любым вопросам, однако в уставе должны быть предусмотрены вопросы, отнесенные к исключительной компетенции общего собрания. В частности к таким вопросам обычно относят внесение изменений в устав; принятие решения по вопросам исключения из кооператива; утверждение годовых отчетов и т.д.

Исполнительным органом жилищного кооператива является правление кооператива. Правление избирается общим собранием на установленный в уставе срок. Правление жилищного кооператива осуществляет руководство текущей деятельностью кооператива, избирает из своего состава председателя кооператива и осуществляет иные полномочия, не отнесенные уставом кооператива к компетенции общего собрания членов кооператива.

Правление кооператива возглавляет председатель правления.

Председатель правления жилищного кооператива избирается правлением жилищного кооператива из своего состава на срок, определенный уставом жилищного кооператива. Председатель правления обеспечивает выполнение решений правления кооператива, представляет его интересы и совершает сделки.

Для осуществления контроля за финансово-хозяйственной деятельностью жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией) избирается ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива на срок не более чем три года. Количество членов ревизионной комиссии жилищного кооператива определяется уставом кооператива. Члены ревизионной комиссии одновременно не могут являться членами правления жилищного кооператива, а также занимать иные должности в органах управления жилищного кооператива.

Ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива: в обязательном порядке проводит плановые ревизии финансово-хозяйственной деятельности жилищного кооператива не реже одного раза в год; представляет общему собранию членов кооператива (конференции) заключение о бюджете жилищного кооператива, годовом отчете и размерах обязательных платежей и взносов; отчитывается перед общим собранием членов кооператива (конференцией) о своей деятельности.

Ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива в любое время вправе проводить проверку финансово-хозяйственной деятельности кооператива и иметь доступ ко всей документации, касающейся деятельности кооператива. Порядок работы ревизионной комиссии (ревизора) жилищного кооператива определяется уставом кооператива и другими документами кооператива.

Из своего состава ревизионная комиссия жилищного кооператива избирает председателя ревизионной комиссии.

Для вступления в жилищный кооператив лицо (гражданин или организация) подает письменное заявление о приеме в кооператив на имя председателя правления кооператива. Данное заявление должно быть рассмотрено в течение одного календарного месяца (отсчитываемого со следующего дня после дня подачи заявления). Заявление сначала рассматривается правлением кооператива, затем общим собранием (конференцией) кооператива (лишь оно вправе принимать решение о приеме в кооператив). Даже если правление кооператива считает целесообразным не принимать данное лицо в члены кооператива, окончательное решение по данному вопросу принимает общее собрание (конференция). Именно после принятия такого решения (и уплаты вступительного взноса) лицо считается принятым в члены кооператива.

После вступления член жилищного кооператива имеет право на предоставление ему жилого помещения в соответствии с размером внесенного данным членом паевого взноса. Право собственности на жилое помещение член кооператива приобретает с момента полной выплаты паевого взноса.

Членство в жилищных кооперативах прекращается в связи:

1) с добровольным выходом из кооператива на основании письменного заявления;

2) исключением из кооператива. Основаниями исключения из состава членов кооператива могут быть грубое нарушение его устава, невнесение паевого взноса, иные обстоятельства, предусмотренные уставом кооператива;

3) ликвидацией юридического лица, являющегося членом кооператива;

4) ликвидацией самого жилищного кооператива;

5) смерти гражданина, являющегося членом кооператива.

При прекращении членства в связи с выходом или исключением из кооператива до выплаты пая, бывший член кооператива обязан освободить жилое помещение.

В случае смерти члена жилищного кооператива у его наследников есть преимущественное право на вступление в кооператив. Поскольку число членов кооператива ограничено количеством жилым помещений, в кооператив может быть принят только один наследник. ЖК РФ устанавливает очередность лиц, обладающих преимущественным правом на вступление в кооператив:

1) супруг при условии, что последний имеет право на часть пая;

2) наследник члена жилищного кооператива, имеющий право на часть пая и проживавший совместно с наследодателем;

3) наследник члена жилищного кооператива, не проживавший совместно с наследодателем;

4) член семьи, проживавший совместно с наследодателем и не являющийся его наследником.

При наличии у умершего члена кооператива нескольких наследников, наследники, не ставшие членами кооператива сохраняют право на наследование пая в порядке, установленном гражданским законодательством.

Дата добавления: 2014-01-07