Методологічні підходи до визначення вартості землі

Загальнометодологічним підходом при визначенні вартості землі є встановлення її альтернативної вартості шляхом порівняння доходу (ренти), що може бути отриманий від експлуатації землі, з доходом, який можна було б отримати від зберігання грошей у банку. Такий підхід ще називають визначенням вартості землі через капіталізацію ренти. У формалізованому вигляді його можна подати так:

, (8.2)

де ВЗ — вартість землі; РР — річна рента; ПЗ — податок на землю; Б — коефіцієнт банківської процентної ставки.

Вартість землі можна визначати двома шляхами: як залишок від загальних витрат на виробництво за мінусом витрат на інші ресурси (крім менеджменту) і за ринковою вартістю. При цьому другий варіант передбачає два підходи:

1)вартість обчислюється шляхом множення банківської процентної ставки довготермінового кредиту на вартість землі за балансом або на вартість землі за поточними ринковими цінами;

2)вартість прирівнюється до чистої земельної ренти.

У свою чергу, вартість землі може визначатися такими методами:

1) за ціною перепродажу землі;

2) шляхом розрахунку залишкового доходу;

3) за альтернативними витратами.

Метод оцінки вартості землі за ціною її перепродажу називають ще методом оцінки за фактичними витратами на землю. Досвід зарубіжних країн показує, що середній термін перепродажу землі становить 20—30 років. При цьому ціна на землю при її перепродажу включає ціну її придбання власником плюс витрати, пов'язані з її вдосконаленням. Це найпростіший метод, котрий не враховує капіталізації землі.

Метод розрахунку залишкового доходу ґрунтується на принципах теорії маржинальної продуктивності ресурсів. Суть даної теорії полягає в тому, що сумарні виробничі витрати від функціонування виробничих ресурсів дорівнюють виручці від реалізації продукції. При цьому витрати за статтями, або витрати, пов'язані з функціонуванням певних видів ресурсів, розраховують як питому вагу кожного виду витрат у вартості маржинального продукту.

Іншим підходом у формуванні виробничих витрат, пов'язаних з функціонуванням землі з позиції її використання (оренди), є встановлення питомої ваги готівкової ренти в обсязі реалізації продукції.

На відміну від першого підходу тут витрати визначаються за результатами виробництва, тобто виходячи з фактичних обсягів реалізації продукції та цін на неї. За готівкової ренти весь ризик від виробництва бере на себе орендар, а при встановленні питомої ваги готівкової ренти в обсязі реалізації продукції ризик поділяється між орендарем і землевласником. У табл. 8.1 наведено приклад розрахунку виробничих витрат між землевласником і орендарем, за питомою вагою яких і визначається орендна плата.

Дата добавления: 2014-01-07