Методичні підходи експертної грошової оцінки земельних ділянок

3.1 Доходний підхід (капіталізація чистого операційного або рентного доходу (пряма і непряма))

3.2 Порівняльний підхід (зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок)

3.3 Витратний підхід (урахування витрат на земельні поліпшення)

Експертна грошова оцінка земельної ділянки, відповідно до чинного законодавства (ст. 19 Закону України «Про оцінку земель», роз. ІІ п. 6 Постанови КМУ від 11.10.2002 р. № 1531 «Про експертну грошову оцінку земельних ділянок») здійснюється на основі таких методичних підходів:

• капіталізація чистого операційного або рентного доходу (пряма і непряма) від використання земельних ділянок;

• зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок;

• урахування витрат на земельні поліпшення.

При проведенні експертної грошової оцінки земельної ділянки використовується такий методичний підхід, який забезпечується найбільш повною інформацією про об'єкт оцінки.

3.1 Доходний підхід (капіталізація чистого операційного або рентного доходу (пряма і непряма))

Методичний підхід, що базується на капіталізації чистого операційного або рентного доход у (фактичного або очіку­ваного) передбачає визначення розміру вартості земельної ділянки від найбільш ефективного її використання з ура­хуванням установлених обтяжень та обмежень.

Чистий операційний дохід визначається на основі аналізу ринкових ставок орендної плати за землю.

Рентний дохід (земельна рента) розраховується як різниця між очікуваним доходом від продукції, одержуваної на земельній ділянці (фактичної або умовної), та виробничими витратами й прибутком виробника.

Для поліпшеної земельної ділянки дохід від землі визначається шляхом розподілення загального доходу між її фізичними компонентами - землею та земельними поліпшеннями.

Пряма капіталізація ґрунтується на припущенні про постійність та незмінність грошового потоку від користування земельної ділянки. При цьому вартість земельної ділянки визначається як відношення чистого операційного або рентного доходу до коефіцієнта капіталізації за формулою:

, (5.1)

де Вз - вартість земельної ділянки;

Д - чистий операційний або рентний дохід;

К кап - коефіцієнт капіталізації.

Непряма капіталізація ґрунтується на припущенні про обмеженість та змінність грошового потоку від використання земельної ділянки протягом певного періоду з наступним її продажем на ринку. При цьому вартість земельної ділянки визначається як поточна вартість майбутніх доходів від використання та продажу за формулою:

, (5.2)

де Ді- очікуваний чистий операційний або рентний доход за 1-й рік;

Р - поточна вартість реверси (продажу в після прогнозному періоді);

n - період (у роках), який враховується при непрямій капіталізації чистого операційного або рентного доходу.

Коефіцієнт капіталізації визначається характерним співвідношенням між чистим операційним доходом та ціною продажу подібних земельних ділянок, шляхом розрахунку на основі норми віддачі на інвестований у земельну ділянку капітал, з урахуванням змін у вартості грошей або куму­лятивним способом як сума безризикової процентної ставки, ризику на інвестування та ліквідність земельної ділянки.

Коефіцієнт капіталізації для землі може бути визначений також як різниця між загальною ставкою капіталізації для поліпшеної земельної ділянки та нормою повернення капіталу з урахуванням питомої ваги вартості земельних поліпшень.

3.2 Порівняльний підхід (зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок)

За методичним підходом, що базується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок і використовується в умовах розвинутого ринку землі та нерухомого майна, вартість земельної ділянки визначається на рівні цін, які склалися на ринку. Даний метод заснований на зіставленні й аналізі інформації про продаж аналогічних земельних ділянок, як правило, за останні 3-6 місяців. Основним принципом методу зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок є принцип заміщення, відповідно до якого за умов наявності на ринку декількох подібних об'єктів інвестор не погодиться на при­дбання даного об'єкту за ціною, більшою ніж вартість земельної ділянки з аналогічною корисністю.

При цьому вартість земельної ділянки встановлюється шляхом внесення поправок до цін продажу подібних земель­них ділянок, що ураховують відмінності в умовах угод та харак­теристиках, які впливають на вартість.

Скоректована ціна продажу подібної земельної ділянки визначається за формулою:

, (5.3)

де Цзп_скор - скоректована ціна продажу подібної земельної ділянки;

Цзп_факт - фактична ціна продажу подібно земельної ділянки;

т - кількість факторів порівняння;

ΔЦзп_j - різниця (поправка) в ціні (+,-) продажу подібної земельної ділянки стосовно ділянки, що оцінюється, за j-м фактором порівняння.

За основу визначення вартості земельних ділянок шляхом зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок беруться ціни продажу тих ділянок, які за факторами, що впливають на їх вартість, достатньою мірою збігаються з ділянкою, яка оцінюється.

До факторів у що впливають на вартість земельної ділянки, належать:

• правовий режим земельної ділянки;

• цільове призначення та функціональне використання земельної ділянки;

• умови продажу (вільний продаж, змушений продаж);

• дата продажу (різниця в часі між операціями з продажу, пов'язана зі зміною ринкових умов);

• місцезнаходження (відмінності у розташуванні зе­мельних ділянок в різних природнокліматичних зонах, населених пунктах різної категорії та у межах населених пунктів у різних містопланувальних і економікопланувальних зонах згідно з містобудівною документацією);

• фізичні характеристики (розмір і конфігурація земельної ділянки та її інженерно-геологічні параметри: ухил поверхні, стан ґрунтів, режим ґрунтових вод та паводків, заболоченість, проя­ви небезпечних геологічних процесів, рівень інженерної підготовки, характер та стан об'єктів нерухомого майна);

• використання прилеглої території (функціональне використання прилеглих земельних ділянок, щільність населення, рівень інженерно-транспортної інфраструктури, стан довкілля).

3.3 Витратний підхід (урахування витрат на земельні поліпшення)

Методичний підхід, що базується на врахуванні витрат на земельні поліпшення (метод абстрагування), викорис­товується для оцінки поліпшених земельних ділянок або земельних ділянок, поліпшення яких передбачається, за умови найбільш ефективного їх використання (фактичного чи умовного). При цьому вартість земельної ділянки визначається як різниця між очікуваним доходом від продажу поліпшеної ділянки (або капіталізованим чистим операційним або рентним доходом від її використання) та витратами на земельні поліпшення за формулою:

, (5.4)

де До - очікуваний дохід від продажу поліпшеної земель­ної ділянки або капіталізований чистий операційний або рентний дохід від її використання;

Вп - витрати на земельні поліпшення.

Для визначення поточної вартості майбутніх доходів та витрат, які нерівномірно розподіляються у часі, застосовується дисконтування відповідних грошових потоків.

Даний метод доцільно використовувати для визначення ціни одиниці площі землі типових земельних ділянок, забу­дованих індивідуальними житловими будинками, датами, котеджами. Саме така масова оцінка землі набула поширення в Швеції.

Для поліпшеної земельної ділянки вартість землі може бути визначена шляхом встановлення характерного співвідношення між ринковою вартістю землі та земельних поліпшень у районі розташування об'єкта оцінки.

Розглянуті методи оцінки земельних ділянок мають і модифікації. Так, інтегрованим методичним підходом оцінки можна вважати метод залишку для землі, який ґрунтується на виділенні та капіталізації чистого операційного доходу від використання земельної ділянки, що входить до складу нерухомого майна (земельна ділянка, будівлі та споруди), використання якого, в свою чергу, створює дохід для власника.

Певною модифікацією метода прямої капіталізації є метод середньозваженого коефіцієнта капіталізації, який ґрунтується на «пайовому» підході до оцінки.

Коли необхідно визначити вартість земельної ділянки, придатної для розбивки на окремі індивідуальні ділянки, використовується метод розбивки земельної ділянки.

Дата добавления: 2014-01-07