Класифікації житлових об'єктів нерухомості

Стосовно житлових об'єктів нерухомості варто виділити кілька типологічних побудов:

1. Залежно від переваг цільових груп споживачів житла та рівня їх платоспроможності (маркетинговий підхід) прийнято виділяти:Житло високого ступеня комфортності (елітне). Кожна епоха й країна має властиві лише їм уявлення про елітність житла. Наприклад, декілька десятиріч тому в СРСР елітними вважалися "сталінські висотки", "цековскі будинки". Отримати в них житлову площу могли лише високопосадові партійні діячі, урядовці, видатні вчені, народні артисти, словом, еліта радянського суспільства.

В даний час рівень елітності житла в різних містах різний. Проте існують загальні вимоги до житла цього типу. Так, багатовіковий досвід британських ріелтерів вказує на те, що основними критеріями елітності є три - по-перше, місцерозташування, по-друге - місцерозташування, по-третє - місцерозташування (місце розташування об'єкта).Російські фахівці ринку нерухомості виділили вісім критеріїв елітності, відсутність хоча б одного з яких істотно знижує шанси будинку належати до елітних:

місце - світле, чисте, з хорошою енергетикою. Прибудинкова територія обов'язково із зеленими насадженнями, місцем для відпочинку та дитячим майданчиком, відкрита, але огороджена й під охороною. Гарний вид з вікон: на воду чи зелені насадження. Близькість до центру;

будинок повинен бути збудований з надійних екологічних матеріалів, із застосуванням сучасних технологій, мати цікаве архітектурне рішення, мати невелику кількість квартир (від 5 до 30). Часто елітність будинку визначає ім'я архітектора;клубність. Важливо не лише, де ви живете, але й те, хто живе поруч з вами: їх соціальний, культурний, фінансовий рівень. В елітному будинку, як правило, живуть представники "вищого класу" (а не представники "середнього класу"). Соціокультурною одиницею елітного житла є саме будинок з мешканцями (в перспективі - квартал). Кількість сусідів повинна бути не більше двох;

наявність інженерної мережі, що дозволяє комплексне вирішення енерго- і теплопостачання, водопостачання та водовідведення, вентиляції й кондиціонування; електричне підведення повинне бути подвійним. Опалювання припускає можливість вибору однієї з трьох систем - повітряної, радіаторної, що надходить через підлогу або їх комбіноване використання. Наявність системи супутникового телебачення, оптоволоконна система зв'язку, інтернет-лінії, сучасна система охоронної й пожежної сигналізації, розширена сітка внутрішніх комунікацій. Сучасні електронні системи доступу, відеоспостереження, комп'ютерна диспетчеризація. Безшумні ліфти провідних виробників (KONE, OTIS Тіззеп). Наявність цих систем повинна закладатися на стадії проектування з можливістю їх подальшого розвитку та доповнення. Інженерні системи повинні бути виконані з екологічно чистих матеріалів, мати великий експлуатаційний термін; інфраструктура будинку повинна включати підземний паркінг, з якого можна потрапити в квартиру або на поверх, внутрішній дворик або прибудинкову зелену зону, магазини, пральні, службу конс'єржів, прибирання квартир, басейни, сауни, спортивні центри, салони краси, дитячу ігрову кімнату, причому все це повинне бути закрите для "зовнішнього світу" й вписано в структуру об'єкта нерухомості, щоб мешканці могли отримати послуги, не залишаючи свого будинку;

елітні будинки. Справжній елітний будинок - це бренд з властивими йому рисами: назва, легенда, унікальність, відмінність від аналогів і т.д. Коли мешканець такого будинку називає його ім'я, то йому вже непотрібно називати адресу, адже всі й так зрозуміють, про що йдеться;

управління нерухомістю. Престиж складається не лише з вищеперерахованих критеріїв, але й з рівня керівної компанії, яка повинна забезпечувати повсякденний комфорт на такому рівні, щоб мешканці постійно відчували свою елітність;ціна частіше за все є основною ознакою елітності житла. Коливання цін від 1000 до 5000 доларів США за м² і вище залежить від названих вище критеріїв.

Місце розташування, основний критерій елітності - є основним чинником ціноутворення. Ціна однакових будинків у різних районах міста, буде різною (отримати дозвіл забудови в історичному центрі дуже важко, тому вартість квартири там завжди буде вищою, ніж в інших районах). Крім розташування будинку на ціну впливають проект і розвинутість інфраструктури, які можуть частково компенсувати недоліки місця розташування.Для малоповерхових будинків котеджного типу, що входять до складу елітних, характерним є те, що відстань від міста повинна бути в межах 1 год руху.

Житло підвищеної комфортності, що відповідає запитам і доходам громадян, яких прийнято називати "середнім класом ". Споживацький попит на житло цього типу припускає наявність таких основних характеристик:можливість розміщення в різних районах міста, крім місць масового будівництва дешевого панельного житла;гарний вид з вікон;індивідуальне планування; мінімальний розмір квартир 50-60 м², а максимальний визначається замовником;розподіл на житлову й нежитлову (гостьову) зони;

кілька санвузлів; високий ступінь звуко- та теплоізоляції;ефективна припливно-витяжна вентиляція, кондиціонери, телекомунікаційні сіті, швидкісний ліфт, регульоване опалювання;

наявність двох і більше ізольованих кімнат за конфігурацією наближених до квадрата, і великої кухні (площею не менш як 15 м²);цілодобова охорона. Концепція охорони повинна розроблятися для кожного конкретного будинку. В комплекс охоронних пристроїв входять відеокамери, домо-фони, відеофони, керовані з пульта та безліч інших систем - усе, що дозволяє мешканцям відчувати себе в будинку в цілковитій безпеці;дерев'яні або пластикові вікна із склопакетами відомого своєю якістю виробника;

надійні металеві двері; конструкція підлоги з бетонною стяжкою і системою підігріву або утеплювачем;

інженерні комунікації з метало пластику;парковка для машин.

Малоповерхові будинки, розташовані у приміській зоні, повинні відрізнятися високою міцністю, довговічністю та низькою теплопровідністю стін, а також наявністю інженерних мереж.

Останнім часом усе більший інтерес, як у споживачів, так й у професійних учасників ринку нерухомості, викликає концепція інтелектуальної будівлі, яка зародилася в США на початку 1980-х р. Інтелектуальна будівля є комплексом, в якому за допомогою спеціальних технічних засобів створені ідеальні умови для мешкання, забезпечується необхідний рівень захисту від стихійного лиха і несанкціонованого доступу, максимально раціонально витрачаються енергетичні та комунальні ресурси. Управління інтелектуальною будівлею здійснюється за допомогою інтегрованих в єдиний інформаційний простір систем, що дозволяють максимально підвищити ефективність функціонування служб при одночасному зниженні експлуатаційних витрат у житлових будівлях. При цьому забезпечується циркуляція всього потоку інформації будівлі за допомогою єдиної кабельної архітектури.

Централізоване управління інтелектуальною будівлею не відміняє існування різних експлуатаційних служб - воно дозволяє зняти з них частину навантаження, а також оптимальним чином координувати їх діяльність за допомогою ресурсних, інформаційних і сигнальних зв'язків.

Приклад сигнального зв'язку наочно простежується у взаємодії квартирної та будинкової систем безпеки. Так, аварійні сигнали з квартирних датчиків системи контролю доступу та протипожежної безпеки надійдуть не лише на центральний диспетчерський пульт, але й на встановлений у квартирі монітор. Якщо господар відсутній, сигнали надійдуть на його мобільний або робочий телефон. Схема побудови інтелектуального сучасного житлового будинку включає: управління освітленням, мікрокліматом (за заданими параметрами температури й вологості повітря система встановлює локальні режими роботи пристроїв опалювання, кондиціонування та вентиляції); систему безпеки (відео спостереження, охоронно-пожежна сигналізація, контроль доступу, контроль витікання води); управління автоматикою та побутовою технікою (штори, жалюзі, двері тощо); управління аудіо (відео) апаратурою й багатозонним розподілом звукових і відеосигналів; управління ліфтами; системи телефонізації та доступ до мережі Інтернет; пожежогасіння та димовідведення; відеодомофон; контроль якості води; прийом ефірного і цифрового супутникового телебачення; резервне електро- і водопостачання; фасадне освітлення і т.д.

Типове житло. Цей клас житла ще називають житлом економ-класу, для нього характерне:

розміщення в будь-якому районі міста;відповідність архітектурно-планувальних параметрів сучасним будівельним нормам і правилам;за конструктивно-технологічними параметрами - це панельні та цегляно-монолітні будинки. Сучасні панельні будинки за своїми характеристиками не лише не поступаються цегляним або монолітним, але й перевершують їх. Сучасні технології утеплення зовнішніх стін і міжповерхових перекриттів дозволяють усувати всі "типові недоліки" панельних будинків: звукопровідність, погану теплопровідність, низькі стелі, незручне планування.

З середини 90-х років швидкими темпами розвивається монолітне житлове будівництво, якому на думку фахівців, належить майбутнє, бо вартість будівництва монолітних будинків можна співставити з вартістю панельних (в багатьох країнах світу навіть нижче). Швидкість будівництва монолітного будинку вже не поступається панельному (можливе зведення одного поверху за день). Термін служби монолітного будинку складає 100 років, а його конструктивні особливості дають можливість витримати землетрус силою до 8 балів. Нормативне навантаження на міжповерхові перекриття в монолітному будинку (600 кг на 1 м²) в 3 рази вище, ніж у панельному будинку, звукоізоляція теж вища.

Конструктивна жорсткість й міцність (як наслідок - рівномірне осідання всього будинку) дозволяють проводити якісні оздоблювальні роботи практично одразу ж після зведення будинку (в панельному це можливо лише через рік після завершення будівництва). Монолітні будинки легше реконструювати для продовження їх життєвого циклу.

Для малоповерхової приміської забудови характерні не лише технічні характеристики, але й забезпеченість основними об'єктами соціально-побутового призначення.

Житло низьких споживчих якостей (низький економ-клас). Вимоги до житла цього типу вельми невисокі, бо воно призначено для населення з низькою платоспроможністю:розміщене в непрестижних районах;

віддалене від основних транспортних комунікацій;належить до будівель "старої фундації", капітальних і ремонтно-будівельних робіт, будинків першого покоління індустріального житлового будівництва;квартири розміщені на перших поверхах будинків інших типів;занижені архітектурно-планувальні характеристики.

2. На підставі містобудівних орієнтирів виділяють:будинки "старої фундації", збудовані в дореволюційний період;будинки, споруджені в період 1917 - кінця 30-х рр., що відрізняються лаконізмом архітектурно-планувальних рішень і розташовані в безпосередній близькості до місця роботи того періоду, малопрестижні в даний час, але мають високі конструктивно-технологічні характеристики;

“сталінські будинки”, розташовані переважно у престижних, віддалених від промислових зон районах;

будинки першого покоління індустріального житлового будівництва ("хрущовки 60-х рр."), із заниженими архітектурно-технологічними параметрами;будинки другого покоління індустріального житлового будівництва, збудовані в 70-80-х рр., коли в містобудівному проектуванні використовувалися більш високі норми і стандарти;сучасні житлові будинки, що відрізняються великою різноманітністю характеристик.

3.Залежно від матеріалу зовнішніх стін будівлі розрізняють як: будинки з цегляними стінами, панельні, монолітні, дерев'яні та будинки змішаного типу.

4.Залежно від тривалості та характеру використання вибіляють житло: первинне - місце постійного мешкання; вторинне - заміське житло, що використовується протягом обмеженого періоду; третинне - призначене для короткочасного мешкання (готелі, мотелі тощо).

Сьогодні, на початку третього тисячоліття, друге народження знайшла мансарда.

Більшість офісних і житлових міських будівель, зведених за індивідуальним проектом, мають наперед запроектовану мансарду. Часто люди, що купують квартиру на останньому поверсі, одразу викуповують й горище та переобладнують його під мансарду. Мансарда може бути спроектована і як складова частина Пагаторівневої квартири (в ній можна розмістити дитячу, кімнату відпочинку, спальню та навіть камінний зал або зимовий сад), як самостійна житлова площа й відповідно може бути зареєстрована як об'єкт нерухомості.Ознаки класифікації житлових об'єктів нерухомості, що були основою для їх поділу на групи, різні, як різні мотивації, переваги та умови платоспроможності споживачів. Не можна використовувати єдиний типологічний критерій, що інтегрує вплив усіх чинників. Тому на практиці застосовують кілька критеріїв, що дають обгрунтоване уявлення про об'єкт нерухомості.

Дата добавления: 2014-01-07