Сутність і значення ринку нерухомості

Ринок нерухомості та його особливості

4.1. Сутність і значення ринку нерухомості

4.2. Функції ринку нерухомості

4.3. Особливості ринку нерухомості

Ринок нерухомості — це певний набір механізмів, за допомогою яких передають права на власність і пов'язані з нею інтереси, встановлюють ціни й розподіляють простір між різними конкуруючими варіантами землекористування.Детальнішим буде визначення ринку нерухомості, як комплексу відносин, пов'язаних зі створенням нових та експлуатацією вже існуючих об'єктів нерухомості.

Таким чином, основні процеси функціонування ринку нерухомості - це розвиток (створення), управління (експлуатація) й обіг прав на нерухомість.

Національний ринок нерухомості являє собою сукупність регіональних і локальних ринків, істотно відмінних один від одного асинхронністю розвитку, рівнем цін та ризиків, ефективністю інвестицій в нерухомість й особливо станом законодавства, політичною та, соціальною стабільністю тощо.

Ринок нерухомості, як будь-яка саморегулююча система, характеризується попитом, пропозицією, ціною, інфраструктурою.У структуру ринку Нерухомості входять: об'єкти нерухомості, суб'єкти та інфраструктура ринку нерухомості.

Нерухоме майно (нерухомість) - земельні ділянки та все, що розташоване на них і тісно пов'язане з ними, тобто об'єкти, переміщення яких без непропорційної шкоди їх призначенню неможливе, зокрема будівлі, приміщення і квартири, розташовані в них, а також споруди, підприємства або їх структурні підрозділи як цілісні майнові комплекси. До нерухомого майна належать також повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти. Законом до нерухомого майна може бути віднесене й інше майно.

Загальна класифікація об'єктів нерухомості передбачає їх поділ на: Будівлі і споруди, земельні ділянки, ліси і багаторічні насадження, ділянки надр, водні об’єкти підприємства, прирівняні до попередніх предмети, майнові права та інше. У свою чергу всі будівлі і приміщення за цільовим призначенням поділяються на:

• житлові - сільські будинки, котеджі, багатоквартирні будинки, інфраструктура житлового будинку тощо;

• для комерційної діяльності - офіси, ресторани, магазини, склади, стоянки, заводські, енергетичні будівлі і споруди, гаражі для оренди,інші споруди;

• спеціальні (громадські) - школи, інститут та інші навчальні заклади,театри, будинки культури, лікарні, адміністративні, спортивні та іншіспоруди.

На ринку нерухомості сформувалися і активно діють різні фізичні і юридичні особи (Суб'єкти ринку), Що сприяють підвищенню ефективності його обороту. Залежно від позиції на ринку всіх його учасників можна умовно класифікувати на три групи:

• Продавці - власники нежитлових об'єктів, зокрема іноземні(домогосподарства, підприємства всіх форм власності, фонди держмайна,органи, уповноважені місцевою владою);

• Покупці-інвестори, що вкладають власні, позикові чи залучені кошти ізабезпечують їх цільове використання (юридичні і фізичні особи, іноземніінвестори, інші країни);

• Посередники - інфраструктури, які організовують функціонування ринкувідповідно до встановлених у державі норм. Це, в першу чергу, професійніучасники, якими є агентства оцінювачів, підприємці і фірми-ріелтери,юридичні фірми, рекламні агентства, біржі нерухомості, страхові компанії,ділери, уповноважені особи, некомерційні організації, банки та інші особи,
що обслуговують процеси на ринку нерухомості.

Одне із основних місць на ринку нерухомості займають державні органи, що виконують функції регулювання, які виражаються у різних формах, зокрема:

• законодавче встановлення правил і обмежень;

• облік і реєстрація прав на комерційні об'єкти і угод з ними;

• розподіл державних будівель, споруд комерційного призначення і передача їх у власність, оренду чи користування;

• стимулювання приватизації і націоналізації підприємств.

На рівні ринку нерухомості - Під інфраструктурою розуміють професійні та інституційні учасники ринку нерухомості, що впливають на створення і Споживання корисних властивостей об'єктів нерухомості, а також їх розподіл у ринковому середовищі. Детальніше про них йтиметься далі.

З погляду на підприємницьку й комерційну діяльність ринок нерухомості (рис. 6.1) має свої переваги та недоліки.Ринок нерухомості має численні особливості (рис. 6.2), які дають підставу характеризувати цей ринок як складову частину ринкового простору.

"Усі ринки, не зважаючи на існуючі відмінності, мають загальну первинну економічну сутність. Інакше кажучи: "Відношення попиту та пропозиції визначає ціну, але висока ціна визначить відношення попиту і пропозиції. Якщо зростає попит, то зростає ціна; але якщо зростає ціна, то падає попит; а якщо падає ціна, то попит зростає. Далі якщо зростає попит, а тому і ціна, то зростає пропозиція, тому що виробництво стає вигідним. Таким чином, ціна визначає попит та пропозицію, попит і пропозиція визначають ціну; далі попит визначає пропозицію, а пропозиція визначає попит. Крім того, всі ці коливання мають ще тенденцію до вирівнювання. Якщо попит зростає, і ціна підіймається вище нормального рівня, то збільшується пропозиція; це збільшення легко переходить межі необхідного, і тоді ціна падає нижче за норму ".

Попит - це кількість об'єктів нерухомості та прав на них, які покупці можуть придбати за цінами, що складаються у певний проміжок часу. Формується попит на об’кти нерухомості під виливом багатьох чинників: економічних, соціальних, демографічних, природно-кліматичних та інших. Одним із результатів, що впливає на попит об'єктів нерухомості, виступає ціна (рис. 6.3).

Пропозиція - Це кількість об'єктів нерухомості, яку власники можуть продати за певними цінами за встановлений проміжок часу. Пропозиція об'єктів нерухомості не є еластичною.

На ринку нерухомості функції попиту і пропозиції існують у всіх випадках, однак внаслідок тривалості створення (будівництва) об'єктів нерухомості пропозиція не може швидко реагувати на зміну попиту. Функції попиту та пропозиції є відображенням взаємодії створення (розвитку) й споживання об'єктів нерухомості.

Важливу роль на ринку нерухомості відіграє відповідність очікувань власника об'єктів нерухомості та покупців (орендарів) у відношенні один до одного. Якщо різниця між очікуваннями сторін в 10-15% ще переборна, то коли вона досягає 50%, можна з упевненістю сказати, що операція не відбудеться. Основним чинником, що впливає на невідповідність очікувань власників і покупців є нестача аналітичної й експертної інформації про ринок нерухомості при одночасній масовій інформації про безперервно зростаючий попит. У цій ситуації власники об'єктів нерухомості підвищують ціну до невизначеної межі, кількість продажу знижується, а попит зупиняється в очікуванні можливого зниження цін.

Дата добавления: 2014-01-07