Нерухомість – товар особливого виду

Ринок нерухомості як інтегральна категорія ринку

5.1. Структурна залежність ринку нерухомості від інвестиційного ринку.

5.2. Нерухомість – товар особливого виду.

5.3. Ринок нерухомості – один із різновидів ринку послуг.

5.1. Структурна залежність ринку нерухомості від інвестиційного ринку.

Нерухомість як об'єкт інвестування функціонує на ринку інвестиційної нерухомості. Інвестиційні властивості нерухо­мості залежать від її виду. Так, виробнича й комерційна не­рухомість функціонує за законами основного капіталу, а на дохід від комерційної нерухомості впливає ринок землі. Осо­бливу частку на ринку інвестиційної нерухомості займає до­хідна нерухомість, яка дозволяє одержувати дохід від її рин­кової привабливості. Інвестиції в дохідну нерухомість стають для її власника особливим бізнесом. Ті види інвестиційної нерухомості, які безпосередньо не пов'язані з отриманням доходу від неї самої, не належать до дохідної нерухомості.Найбільш поширений погляд на ринок нерухомості як На різновид інвестиційного ринку. У Зв'язку з цим прийнято виділяти загальні ідентифікаційні ознаки, що підтверджують наявність структурної залежності ринку нерухомості з інвестиційним ринком. Нерухомість більшою мірою, ніж інші активи, потребує ефективного управління для отримання прибутку. Звідси виникають, щонайменше, два висновки:

- для більшості інвесторів нерухомість як об'єкт інвестування є досить складний актив;

- для інвесторів, що володіють достатніми знаннями у сфері управління нерухомістю, вона може бути об'єктом інвестування, що дозволяє отримувати більший прибуток і контролювати активи.

Нерухомість - нерухоме майно – ділянка території з належними йому природними ресурсами (грунтом, водою таіншими мінеральними і рослинними ресурсами), будівлями і спорудами.

До нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать:

. Земельні ділянки;

. Ділянки надр;

. Відокремлені водні об'єкти і все, що пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначення неможливе, у тому числі ліси, багаторічні насадження, будівлі, споруди.

До нерухомості відносяться також підлягають державній реєстраціїповітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти.

Традиційно нерухомість ділиться на 3 групи: житловий фонд, нежитловийфонд, земля. Кожна з цих груп розвивається самостійно, маєвласну законодавчу та нормативну базу.

Житловий фонд - сукупність усіх житлових приміщень незалежно від формвласності, включаючи житлові будинки, гуртожитки, спеціалізовані будинки,квартири, інші житлові приміщення та інші будівлі, придатні дляпроживання.

До нежитлового фонду відносяться будівлі, споруди та інші об'єкти або їхчастина, розташовані на певній земельній ділянці ізареєстровані в установленому порядку.

Нежитлові приміщення поділяються за функціональним призначенням на:офісні, торгові, складські, виробничі.

Нерухомість - товар особливого роду, це найбільш фундаментальний,довговічний товар, що задовольняє складну потребу споживача.

Нерухомість як товар має такі особливості: фундаментальність,унікальність і неповторність, стаціонарність, тривалість створення ідовговічність, задоволення складних потреб споживача та ін

Нерухомість - товар особливого роду - це ділянка землі з належними йому природними ресурсами (грунтом, водними, мінеральними і рослинними ресурсами), а також які знаходяться на ній будівлями і спорудами. Крім того, існує так звана невід'ємна частина нерухомості: об'єкти в її складі, які за певних умов можуть тлумачитися як «рухомі». Це має важливе значення при угодах купівлі-продажу, оформленні заставних, в описі умов оренди та при оцінці об'єктів нерухомості. Відповідно до нормативних актів, ухвалених у період 1990 - 1996 рр.., Вже можна говорити про нерухомість як про товар, який повсюдно продається і купується. Сутність об'єкта нерухомості як товару триєдина (рис. 7).

Крім родових ознак, що дозволяють відрізнити об'єкти нерухомості від інших видів товару, є і специфічні характеристики. Так, наприклад, об'єкти нерухомості характеризуються тривалістю створення. Середня тривалість циклу будівництва або реконструкції складає 3-3,5 року.
Характеристики об'єктів нерухомості як товару можуть не збігатися для продавця і покупця (асиметрія уявлень про товар). З позицій споживача, зокрема, в якості товару, що задовольняє потребу в житлі, в більшості випадків розглядаються квартира або частина житлового будинку, а з позицій будівельної організації виробленим товаром є закінчений багатоквартирний або секційний будинок.
Права володіння, користування та розпорядження об'єктами нерухомості відрізняються від прав володіння іншими товарами і є предметами угоди. Об'єкти нерухомості більше, ніж інші товари, схильні до державного впливу, що збільшує ризик втрати вкладень в дані об'єкти. Нерухомість - дорогий товар і для його придбання часто використовуються складні фінансові схеми, що включають заставу або залік вартості колишнього об'єкта нерухомості (різні види іпотек) та ін
Особливі характеристики об'єктів нерухомості як товару, поряд з її особливим місцем у ринковій економіці, зумовлюють необхідність досить широкого спектру соціально-економічної інформації для позиціонування даного товару на ринку. Однак це не виключає взаємозв'язку між ринком нерухомості і ринком інвестицій.
Взаємозв'язок ринку нерухомості та ринку послуг. Призначенням ринку послуг, як відомо, є створення умов для життєдіяльності та життєзабезпечення людини. Будь-які об'єкти нерухомості призначені для обслуговування конкретних процесів:

житло - для задоволення житлових потреб;
промислові об'єкти - для організації виробничо-технологічних процесів;
земельні ділянки - для забезпечення сільськогосподарського виробництва, промислово-цивільного будівництва, рекреаційних потреб.

5.3. Ринок нерухомості – один із різновидів ринку послуг.

Ринок нерухомості - це ринок обмежених ресурсів, продавців і покупців. Обмежена кількість продавців нерухомості, що знаходиться в екологічно чистих і центральних районах, об'єктів з високими споживчими властивостями, нових об'єктів з виразним художнім стилем. Обмежено і число покупців таких об'єктів нерухомості через їх дорожнечу. Розвиток ринку нерухомості безпосередньо залежить від прийняття інвестиційних рішень, що базуються на його дослідженні та аналізі. Однак, з одного боку, фахівці, що працюють в області нерухомості, особливо аналітики, стикаються з труднощами, а часом і неможливістю, коректною та однозначної формалізації економічних взаємозв'язків на ринку нерухомості. З іншого боку, недостатня розробленість теорії аналізу ринку нерухомості і перенесення технологій, що застосовуються на інших ринках (розроблених в іншій ринковому середовищі), може призвести до суттєвих помилок і навіть криз на ринку нерухомості.
В умовах сучасної економіки ринок нерухомості можна охарактеризувати з трьох позицій:

Як сферу вкладення капіталу в об'єкти нерухомості і систему економічних відносин, що виникають при операціях з нерухомістю. Такі відносини проявляються між інвесторами в процесі купівлі-продажу об'єктів нерухомості, іпотеки, здачі об'єктів в оренду і т.д.
Як сферу, де об'єкти нерухомості виступають в якості товарів особливого роду.
Як ринок послуг, що створює умови для життєдіяльності та життєзабезпечення людини у всій багатогранності їх властивостей і проявів.

Таким чином, ринок нерухомості - інтегрована категорія, якій притаманні риси ринків товарів, інвестицій і послуг. З економіко-філософської точки зору ринок нерухомості - це інфраструктурна категорія, пов'язана з створенням умов, необхідних для здійснення виробничої, комерційної, соціальної, екологічної та іншої діяльності. Таке трактування не суперечить вузькоспрямованому розуміння ринку як економічної функції відомості разом покупців і продавців.
Найбільш поширена точка зору на ринок нерухомості як на різновид інвестиційного ринку. У зв'язку з цим прийнято виділяти загальні ідентифікаційні ознаки, що підтверджують наявність структурної взаємозв'язку між цими ринками:
1 - наявність інвесторів-покупців та інвесторів продавців;
2 - використання інструментів узгодження інтересів продавців і покупців;
3 - наявність економічних відносин між продавцями і покупцями;
4 - економічні відносини між вартістю і споживною вартістю товарів;
5 - наявність споживачів, зацікавлених у даному товарі і мають кошти для його придбання;
6 - отримання доходу від об'єкта інвестування;
7 - потреба в управлінні для отримання доходу.
Однак ринок нерухомості має і свої специфічні особливості

Високий пороговий рівень інвестицій пояснюється тим, що об'єкти нерухомості досить складно придбати в такій кількості, в якому хотілося б інвесторові. Для цього необхідні значні кошти, що може вимагати зменшення інших активів. Крім того, в інвестора може просто не виявитися достатніх коштів. Наприклад, досить складно придбати нерухомість обсягом 5% від будівлі, і навіть придбання такої частки через участь в акціонерному суспільстві, утвореному на базі будівлі, не дозволяє самостійно управляти об'єктом нерухомості.
Об'єкт нерухомості постійно потребує комунальному обслуговуванні, поточному ремонті та технічної експлуатації, охорони та ін, тому виникає необхідність управління об'єктом незалежно від функціонального призначення. Нерухомість в більшій мірі, ніж інші активи, потребує ефективного управління для отримання доходу. Щоб отримувати дохід з інвестицій в нерухомість і контролювати активи, інвестор повинен мати достатні знання в сфері управління нерухомістю.
Неоднорідність нерухомості визначає істотну диференціацію в доходах між різними об'єктами нерухомості одного типу навіть в межах однієї місцевості.
Захищеність доходів від інфляції - нерухомість в більшій мірі, ніж фінансові активи, захищена від інфляції. Через орендну плату або ціну інфляція переноситься в дохід, так що дохід зростає разом з інфляцією.
Трансакційні витрати для комерційної нерухомості становлять приблизно 1% від ціни об'єкта, для житлової - можуть досягати 10% від ціни. Збереження коштів, що інвестуються обумовлена тим, що земля - незнищенна (якщо не враховувати можливого погіршення її якостей), будівлі та споруди - довговічні конструкції, але забезпечення схоронності об'єктів нерухомості може вимагати додаткових зусиль (наприклад, страхування).
Володіючи рядом відмінностей від фінансових активів, нерухомість може розглядатися і як частина загального інвестиційного портфеля, і як самостійний актив, інвестиції в нерухомість дозволяють знизити загальний ризик.
Таким чином, купівля-продаж об'єктів нерухомості - це не просто купівля-продаж товару, а рух капіталу, тобто вартості, що дає прибуток. У той же час нерухомість може купуватися і як товар, необхідний для виробництва чи особистого споживання.

Ринок нерухомості (market) - сукупність операцій з нерухомістю,потоку інформації, що стосується таких угод, а також операцій з розвиткууправління і фінансування нерухомості в умовах панування ринковихвідносин.

Відмінними рисами нерухомості як товару і ринку нерухомостіє:

. Специфічний характер обороту (через оборот прав на нього);

. Високий рівень трансакційних витрат при операціях з нею;

. Більш низька в порівнянні з іншими товарами ліквідність;

. Обмежена можливість саморегулювання ринку за допомогою цінового механізму;

. формування ціни відбувається в результаті взаємодії обмеженої кількості продавців і покупців;

. арена взаємодії попиту та пропозиції - не національна економіка в цілому, а регіони (національний ринок нерухомості - сукупність локальних ринків, що істотно відрізняються один від одного).

На основі цих особливостей ринку нерухомості можна сформулювати йогоголовну специфічну рису - менш сучасний ринок в порівнянні зіншими секторами ринкової економіки.За критеріям, прийнятим в економічній теорії, ринок єдосконалим, якщо на ньому виконуються наступні умови:

. попит та пропозиція близькі до рівноваги або можуть бути легко приведені до рівноваги за допомогою цінового механізму;

. присутність багато незалежних один від одного продавців і покупців;

. покупці і продавці добре інформовані про стан і тенденції ринку;

. попит та пропозиція еластичні за ціною;

. витрати угод низькі в порівнянні з ціною товару;

. ринок доступний для входження до нього нових учасників;

. товари володіють високою ліквідністю.

На відміну від цього на ринку нерухомості:

. попит та пропозиція, як правило, не збалансовані і можливості приведення їх у рівновагу за допомогою цін обмежені;

. присутня обмежена кількість покупців і продавців;

. інформація про ринок не настільки відкрита, як наприклад, на ринку цінних паперів або споживчих товарів;

. витрати угод (необхідність перевірки юридичної чистоти об'єкта, витрати на реєстрацію і т.п.) дуже високі;

. пропозиція і попит менш еластичні, ніж на інших ринках;

. входження на ринок нових учасників утруднене;

. для нерухомості як товару характерна низька ліквідність.

Недосконалість ринку нерухомості безпосередньо впливає на специфікупідприємницької діяльності в цьому секторі ринкової економіки.Сукупність споживчих властивостей об'єкта нерухомості і параметрівзовнішньої по відношенню до нього середовища визначає корисність об'єкта.

Дата добавления: 2014-01-07