Жилищное право

1. Понятие и виды жилищных фондов. Жилищные правоотношения.
2. Сравнительная характеристика договора коммерческого и социального найма.
3. Порядок заключения договора социального найма.
4. Содержание договора социального найма и порядок его прекращения.
5. Правовой режим специализированных жилых помещений.
6. Правовой режим коммунальных квартир и многоквартирных домов.

ЖК РФ 1 марта 2005 года.

Областной закон от 20 сентября 2005 года №79-5-ОЗ «О порядке ведения органами местного самоуправления учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма и о предоставлении таких гражданам жилых помещений по договорам социального найма».

Постановление Правительства РФ от 23 мая 2006 года №307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам».

Постановление Правительства от 21 января 2006 года №25 «об утверждении правил пользования жилыми помещениями».

«Об утверждении положения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу».

Жилищные правоотношения — общественные отношения, складывающиеся в связи с удовлетворением жилищной потребоности граждан.

Жилищная потребность — нужна в жилище как в объективно необходимом условии для поддержания жизнедеятельности каждого человека, его труда, отдыха и семейного уюта.

Виды жилищных правоотношений:

1. отношения по управлению жилищным фондом (отношения по госдуарственному контролю и контролю за использовнием и сохранностью жилищных фондов).
2. Отношения по обеспечению граждан жилыми помещениями на условиях найма.
3. Отношения по эксплуатации и ремонту жилищного фонда.
4. Обеспечение правильного (правомерного) использования жилищного фонда. (отношения по переустройству и преоборудованию жилых помещений)

Субъекты жилищных правоотношений: граждане, ЮЛ, РФ, СРФ, МО.

Основания возникновения жилищных правоотношений:

- из договоров и иных сделок

- из актов..

- судебные решения, установившие жилищные права и обязанности.

- Членство в жилищных или жилищно-строительных кооперативов.

- Другие действия и события, с которыми закон связывает возникновение жилищных правооотношений.

Объект - жилое помещение (изолированное помещение, предназначенное для постоянного проживания).

Признаки:

1. пригодость для постоянного проживания людей (жилое помещение должно отвечать санитарным, техническим и иным требованиям).
2. Целевое назначение. Предназначено только для проживания в нем людей.
3. Изолированное помещение (жилой дом (часть дома), квартира (часть квартиры), комната).
4. Решение ОМСУ о признании строения жилым.

Виды жилых помещений закреплены в ст.16 ЖК.

Совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории РФ составляет жилищный фонд.

Классификация ЖФ:

1. по форме собственности:

- частный жилищный фонд (жилые помещения, находящиеся в собственности граждан и юридических лиц)

- государственный жилищный фонд (ЖФ РФ и ЖФ СРФ). Ведомственный ЖФ — жилые помещения, принадлежащие на праве хозяйственного ведения или оперативного управления у государственных предприятий и учереждений.

- муниципальный ЖФ (жилые помещения в собственности МО)

1. Цель использования:

- жилищный фонд социального использования (жилые помещения из государственного и муниципального ЖФ, предолставляемые по договорам социального найма)

- специализированный ЖФ (жилые помещения государственного и муниципального ЖФ, предназначенные для проживания отдельных категорий граждан: общаги, маневренный фонд и т.п.)

- индивидуальный ЖФ (жилые помещения из частного ЖФ, используемые их собственниками для своего проживания, проживания членов своей семьи или иных граждан на условиях безвозмездного пользования).

- жилищный фонд коммерческого использовния (жилые помещения, предоставляемые их собственниками гражданам для проживания на условиях возмездного пользования; могут входить жилые помещения частного, государственного и муниципального ЖФ).

Сравнительная характеристика договоров коммерческого и социального наймов.

Договор аренды заключается с арендаторами и ФЛ

Если пользователем выступает ФЛ, то заключается договор найма.

Договор наймв — одна сторона обязуется предоставить другой стороне жилое помещение за плату во владение и пользование для проживание в нем.

Договор найма:

1. консенсуальный
2. возмездный
3. взаимный

Основания	Договор коммерческого найма	Договор социального найма
Наймодатель	ФЛ, ЮЛ, государство и МО в лице своих уполномоченных органов	Государство и МО в лице своих уполномоченных органов
Наниматель	Любопе ФЛ. Постоянно проживающие с нанимателем граждане несут такие же права и обязанности, если они заключили отдельный договор с нанимателем. Они становятся сонанимателями	ФЛ, призанное нуждающимся в жилом помещении (малоимущий гражданин или гражданин, относящийся к льготным категориям). В договоре социального найма такие же права и обязанности несут члены семьи нанимателя
Форма	Простая письменная форма	Письменная форма. Типовая форма этого договора утверждена Постановлением Правительства от 21 мая 2005 года №315.
Срок действия договора	Заключается на срок, согласованный сторонами, который не может превышать 5 лет (п.1 ст.683)	Бессрочный договор (ч.2 ст.60 ЖК)
Размер платы за пользование жилым помещением	По соглашению сторон. Если не указана, то применяются среднерыночные цены	Устанавливается в принимаемых правовых актах

Договоры коммерческого найма делятся на долгосрочные и краткосрочные. В договоре краткосрочного найма наниматель не вправе вселять временных жильцов, постоянно проживающих граждан, не вправе заключать договор поднайма, у нанимателя нет приемущественного права на заключение договора на долгий срок. В случае сметри нанимателя договор прекращается.

Заключение договора социального найма.

Жилищные правоотношения по договору социального найма возникают из сложного юридического состава:

1. решение государственного органа или органа МС о признании гражданина нуждающемся в жилом помещении. Такое решение может приниматься только в отношении малоимущих граждан, которые признаются таковыми органами МС или в отношении иных категорий граждан, установленных законом. Малоимущее — лицо, имеющее доход на одного члена семьи ниже прожиточного минимума. Основания для признания гражданина нуждающимся в жилом помещении закреплены в ст.51 ЖК:

- если гражданин не является нанимателем или собственником жилого помещения, а также члены его семьи

- лицо, являющееся нанимателем по договору социального найма или собственником жилого помещения, но обеспечено общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы (Учетная норма площади жилого помещения — минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан жилым помещением с целью признания их нуждающимися в жилом помещении). Решение Архангельского совета депутатов от 27 июля 2005 №23 — 12 кв.м.

- проживание в помещении, не отвечающем требованиям, установленным для жилых помещений. Решение межведомственной комиссии, создаваемой органом МС, о признании жилого помещения несоответствующим установленным требованиям и непригодным для проживания.

- лицо является нанимателем по договору социального найма или собственником жилого помещения, проживает в коммунальной квартире и в составе его семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное с ним проживание в одной квартире невозможно. Перечень таких зболеваний утвержден постановлением Правительства РФ от 16 июня 2006 года №370.

- решение об отказе в признании гражданина нуждающимся может быть оспорено в судебном порядке.

1. Лицо принимается на учет в качестве нуждающегося в жилом помещении. Если лицо имеет право состоять на учете по нескольким основаниям, то он по своему выбору может быть принят на учет по одному из этих оснований или по всем основаниям.
2. Жилое помещение предоставляется гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в порядке очередности исходя из времени принятия таких граждан на учет.
3. Лица, имеющие право на внеочередное предоставление жилого помещения (ч.2 ст.57 ЖК): граждане, чье жилое помещение признано непригодным для проживания; дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, по окончании их предывания в образовательных и иных учереждениях, службы в вооруженных силах, отбывания наказания в местах лишения свободы; лица, страдающие тяжелыми формами хронических заболеваний.
4. Решение органа МС о предоставлении жилого помещения.

Ст. 57 ЖК устанавливает требования, предъявляемые к предоставляемому жилому помещению:

1. жилое помещение должно быть в черте населенного пункта, в котором гражданин прожавает
2. отдельная квартира. Предоставление комнат в коммунальных квартирах не допускается крмое случаев, установленных законов.
3. Должно быть благоустровено применительно к уровню благоустройства населенного пункта.
4. Площадь должна определятся исходя из нормы предоставления на одного члена семьи. В ч.1 ст.50 норма предоставления — минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется общая площадь предоставляемого жилого помещения. Устанавливается органами местного самоуправления в зависимости от уровня обеспеченности жилыми помещениями, достигнутого в данном МО.
5. Количество комнат в предоставляемой квартире должно соответствовать требованиям cn.58 ч.1 ЖК РФ.

1. Заключение договора социального найма.

Содержание договора социального найма.

Обязанности наймодателя:

1. обязан передать нанимателю жилое помещение, свободное от прав третьих лиц.
2. Обеспечивать надлежащее содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома в котором находится жилое помещение.
3. Осуществлять капитальный ремонт
4. предоставлять необходимые коммунальные услуги надлежащего качества.
5. Наймодатель вправе требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги

Обязанности нанимателя (ст.67 ЖК):

1. своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги (вносится ежемесячно до 10 числа месяца, следующего за текущим)
2. обязанность обеспечивать сохранность жилого помещения
3. поддерживать надлежащее состояние жилого помещения а также помещений общего пользования в многоквартирном доме
4. обязанность проводить текущий ремонт жилого помещения
5. информировать наймодателя об изменении оснований и условий, влияющих на пользование жилым помещением
6. допускать рботников наймодателя в жилое помещение для его досмотра и проверки содержания.
7. Не производить переустройство или перепланировку жилого помещения в нарушение установленного порядка.
8. При прекращении права пользования жилым помещением передавать его по акту наймодателя в исправном состоянии

Права нанимателя:

1. право пользоваться предоставленным жилым помещением
2. вселять иных лиц (ст.70 ЖК). Иные лица могут быть вселены только с письменного согласия наймодателя и членов семьи нанимателя. Такое согласие не требуется при вселении несовершеннолетних членов семьи к родителям. Вселенные лица указываются в договоре социального найма в качестве новый членов семей.
3. Право на сохранение права пользования жилым помещением в случае его временного отсутствия (ст.71).
4. Заключать договор поднайма жилого помещения (ст.76-79 ЖК). Возможно только с письменного согласия наймодателя и всех членов семьи. Является возмездным.
5. Право вселить временных жильцов на срок до 6 месяцев. Вселяются по взаимному согласию членов семьи и с предварительного уведомления наймодателя. Временные жильцы вселяются на безвозмездной основе (ст.80 ЖК).
6. Право на обмен жилого помещения (ст. 72-75 ЖК). Обмен возможен с письменного согласия наймодателя и всех членов семьи. В исключительных случаях допускается принудительный обмен по решению суда. Обмен жилыми помещениями, в котором проживают несовершеннолетние или недееспособные граждане допускается только с согласия органов опеки и попечительства.
7. Право требовать предоставления жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого. Только при согласии всех членов семьи нанимателя.
8. Право требовать заключения отдельного договора социального найма имеют граждане, проживающие в одной квартире и пользующиеся жилыми помещениями на основании раздельных договоров социального найма.

Члены семьи нанимателя имеют те же права и обязанности как и сам наниматель. Они также несут солидарную ответственность по обязательствам, возникшим из договора социального найма (ч.2 ст.69 ЖК).

Члены семьи нанимателя:

1. супруг, дети и родители нанимателя, проживающие совместно с ним
2. другие родственники и нетрудоспособные иждевенцы, вселенные нанимателем в качестве членов его семьи и ведущие с ним общее хозяйство.
3. Иные лица в исключительных случаях могут быть признаны членами семьи в судебном порядке. Постановление Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 года «о некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении жилищного кодекса».

Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя, но продолжает проживать в жилом помещении, то за ним сохраняются такие же права, как и у нанимателя.

Порядок прекращения договора социального найма.

Договор социального найма может быть прекращен двумя способами:

1. в силу расторжения договора по инициативе сторон
2. вследствие объективных обстоятельств, не зависящих от воли сторон

Объективные обстоятельства:

1. разрушение жилого помещения, предоставленного по договору социального найма
2. смерть нанимателя, у которого нет членов семьи

Расторжение договора социального найма по инициативе сторон:

1. по соглашению сторон.
2. По инициативе нанимателя. В любое время и с письменного согласия всех членов семьи нанимателя. В случае выезда нанимателя договор социального найма считается расторгнутым с момента выезда.
3. Расторжение по требованию наймодателя (= выселение). Возможно только в судебном порядке по основаниям, указанным в ч.4 ст.83.

3 порядка выселение:

1. с предоставлением нового благоустроенного помещения (ст.85)

- дом подлежит сносу

- жилое помещение признано непригодным для проживания

- жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение

- в результате проведения капремонта жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится или значительно увеличится

1. с предоставлением другого жилого помещения (не обязательно благоустроенное, определяется из нормы для общежития). Лицо выселяется в случае невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги более 6 месяцев без уважительных причин.
2. Выселение без предоставления иного жилого помещения. Лица, которые использут жилое помещение не по назначению, систематически нарушаюзщие права и интересы соседей; лица, бесхозяйственно обращающиеся с жилым помещением, что ведет к его разрушению.

После предварительного предупреждения наймодателем о необходимости устранения нарушения.

В таком порядке могут быть выселены лица, лишенные родительских пав, если совместное проживание этих лиц с детьми признано судом невозможным.

Дата добавления: 2014-01-06